進入11月，成都樓市預計有22個樓盤7000多套房源入市，熱鬧度不亞于“金九銀十”。

近日，有一個項目被網友稱為“天府新區下一個網紅盤”——就是位于麓山版塊的中信麓山上院。

提起中信集團，大家一定不陌生。中信城開，是中信集團全資子公司，專注于城市開發運營業務，而麓山上院則為他們在成都重新出發的全新項目。

而為什么稱為再出發？其實中信地產已經擁有三十多年房地產開發經驗。早些年，中信在成都開發過中信云棲谷、中信未來城。2016年，中信地產被中海收購，中海并購中信旗下住宅地產業務，包括中信地產及中信泰富旗下地產業務，交易對價為310億元，涉及總資產逾千億。成都人熟知的中海左岸、右岸前身也是中信的項目。

本次中信地產“王者歸來”，亮出麓山版塊的全新項目，到底如何，我們來一探究竟。

樓盤檔案

中信城開麓山上院

物業類型：高層、洋房

建筑面積：95~139㎡

容積率：3

綠化率：35%

開盤棟數：1、7、8、9、10、11

房源套數：670套

開發商：成都城達置業有限公司

物業公司：龍湖物業

物業費：2.9元/㎡

樓梯戶比：2梯4戶、2梯6戶

裝修狀況：精裝

購房資格：五城區、天府新區、高新西、高新南

交房時間：2023年6月

項目地址：成都市天府新區萬安丹石南二路455號

版塊&配套

麓山上院項目地處城南麓山板塊內，東側緊靠成自瀘高速，南側距離麓山大道直線距離約600米，周邊覆蓋了多條城市主干道，如麓山大道、老成仁路、梓州大道等，具體地理位置如圖。

“低密”、“高端”、“宜居”等屬性，給了麓山板塊一個非常高的起點。但是如今在大城南，論新房市場關注度，麓山板塊不及周邊新川、天府總部商務區等后起之秀，論二手房市場熱度，也不及同時期的大源等板塊。總之，麓山板塊的存在感，弱了些。

公開資料顯示，麓山上院項目地塊是由成都天投在2014年8月14日以350萬/畝的單價底價競得，用地面積約126.3890畝，商住用地，容積率3.0，當時成交總價約4.42億。而就中信城開后來15.17億的收購價來看，成交單價約合1200萬/畝，成交樓面價約6003元/㎡。不過，相比近期其同區域內的拿地情況，這一地價也尚處低位。

圖據克而瑞四川

交通方面：

麓山上院離地鐵1號線海昌站直線距離約3公里，距離地鐵6號線（在建中）萬安站和麓山大道站，距離這兩個站有1公里。目前只有搭乘1號線到華陽站或海昌站，再轉T205、T208路公交到達項目。

預計地鐵6號線一二期預計年底就將通行，而貫通麓山板塊的三期大概率年底也將落成，屆時軌道交通會有所改善。

商業方面：

目前該項目商業配套還未完善，只有距離4公里外的麓山小鎮以及剛開業的和悅廣場，引進了沃爾瑪山姆會員店，緩解了區域商業缺失的困境。據置業顧問介紹，項目對面的建發第五大道修好后，會引進商業，但是否有大型的商業體，暫不清楚。

新開業的山姆會員店

在建中的建發第5大道

教育方面：

在教育方面，麓山板塊屬于天府D區。包含了天府新區第六小學、萬安小學、天府新區第三中學（含小學部）、天府新區第二小學、白沙小學，共五所公立小學，D區的教育目前很一般。

圖據天府發布

醫療方面：

3公里范圍內有萬安鎮的普濟醫院、萬安鎮衛生院、奧亞醫院以及四川省省二醫院，這是一家三甲綜合醫院，總占地170畝，床位約1500張。遠一些的還規劃有華西天府醫院和萬達國際醫院等醫療機構。

總的來說，目前周邊配套還比較匱乏，也充斥著安置小區和荒地，與高端、宜居的環境有點搭不上邊，但后期，隨著周邊項目的逐漸兌現，相信情況會改善很多。

項目周邊實拍

項目&規劃

項目由兩個地塊組成，占地約126畝。左側地塊一期為高層產品，右側地塊二期為高層+純洋房布局。在兩地塊中間分布著商業，整個項目除了高層、洋房、商業住宅外，還有配建幼兒園。

項目平面效果圖

目前首推一期，共開1、7、8、9、10、11號樓，面積段95-139㎡三房四房，項目2梯4戶、2梯6戶的梯戶比，整體容積率3.0。

從產品可以看出，一期定位低于二期，項目3.0的綜合容積率，很明顯，一期地塊會高于這個數值，個人預估在3.5-4.0之間。

據封叔探底，項目的預售價大概在16000-18000元/㎡之間，包含了約4100元/㎡的精裝標準。

目前，整個板塊內待售的樓盤并不多。

中德麓云高層上批次推售330套房，售價12000-14500元/㎡，已經近一年沒有加推。

海倫天麓今年1月拿過預售，120套房，售價13000-16000元/㎡，目前還剩一棟樓。

相比這些樓盤“擠牙膏”的開盤方式，麓山上院一批次推出670套房，直接拿出了一期一半房源，誠意十足。

對比周邊二手房成交價。

麓嶺匯二手房清水成交價在18500-20000元/㎡；中德麓云二手房清水成交價18000-20000元/㎡。

麓山上院對外16000-18000元/㎡的精裝售價，低于周邊二手房清水售價，有明顯價格差。

但不要認為低價位的房源性價比最高。

因為麓山上院一樓是局部架空，所以一樓會有2-3套住房，從開發商的定價策略來看，一樓的價格肯定會遠低于其它樓層房源。個人預估16000元/㎡的售價大概率是一樓房源，其它樓層中位數售價應該在17000元/㎡左右。

從居住、增值保值兩方面來考慮，封叔不建議優先購買一樓的房子。

產品&戶型

此次待售共五個戶型，其中95㎡/104㎡/125㎡為2T6戶，108㎡/139㎡為2T4戶布局，戶型公攤在18%左右。

話不多說，先上戶型圖。

樣板間只有108㎡和139㎡兩種，封叔也專門進去感受了一番。

108㎡套三雙衛樣板間實景：

這個戶型比較傳統，空間浪費少，客廳開間小，進深稍長，采光效果有所打折。戶型緊湊，主臥、次臥都有飄窗設計。兩個次臥都不足10㎡，顯得有些小。

在今年9月的政策優化后，成都的裝修價格頂額被限制在4200元/㎡以內，麓山上院的精裝價格基本算是頂額申報，達到4100元/㎡。

基礎三大件：愛迪士新風、博世地暖、日立中央空調，并且還配備智能家居系統。衛浴五金品牌來自高儀、漢斯格雅等，地磚品牌為蒙娜麗莎。

139㎡新中式風格樣板間實景：

最大139㎡戶型采用的是橫廳設計，整個開間加上生活陽臺接近9米，純通透格局。四房的設計，除了主臥，其他三個房間比較緊湊。整體裝修風格與用材沒有太多亮點，但是也沒有硬傷，符合這個價位應該有的水平。

目前項目樣板間已經開放，感興趣可以去現場感受下。

置業建議

麓山上院本批次推出的住宅為定位較低的剛需、剛改產品，95-139㎡的戶型涵蓋了大部分剛需和改善購房者的需求，價格也非常有誠意，適合剛需、剛改的置業者。

但就項目位置而言，還是比較邊緣。對地段和區位要求高的置業者，尤其對于手上僅有的房票而言，可以再等待其他地段較好的項目，比如川發、恒大天府半島、海倫天麓、佳兆業麓山壹號等。

而且據項目置業顧問透露，麓山上院預計本月中下旬取證，目前意向人數或已超千名，會不會成為萬人搖號紅盤，搖中幾率高低，也是值得購房者多考慮的因素。

注：

1、本文旨在傳達觀點，交流意見，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。

2、除非專門標注，文本所指房屋面積均為建筑面積。

3、最終價格等信息，請以預售證為準。

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