一、裁判觀點：

房屋登記具有公示公信力，原告信賴登記而與被告簽訂合同，被告在合同中數次聲明其系涉案房屋的所有權人，原告的信賴利益應受到法律保護，被告與第三人之間的《協議》僅具有內部效力，如任由此種近親屬之間的內部協議影響外部交易的效力，交易成本將大為增加，房地產市場乃至整個市場經濟將陷入無序和低效之中，故本院對被告和第三人的意見不予采信，被告無權解除合同，對其反訴請求，本院不予支持。

二、案情簡介：

原、被告之間系房屋買賣合同關系。2022年11月27日，原、被告就涉案房屋達成買賣合意并簽署《上海市房地產買賣合同》，約定被告以250萬元的價格將涉案房屋出售給原告，并就付款方式、交付和過戶時間、違約責任等重要內容達成一致約定。截至原告起訴之日，原告已經依約向被告支付定金和購房款共計210萬元。

2022年12月3日，原、被告就涉案房屋簽署《房屋買賣交接書》，約定“甲方已將該房地產附屬文件設施、設備交付乙方驗收，乙方認可，交房行為符合《上海市房地產買賣合同》所規定的交付時間、條件及標準”。當日，被告央求原告，他因個人原因需過渡使用案涉房屋，并單方向原告出具《承諾書》，承諾“因個人原因征得購買方同意暫時過渡使用本屋，2023年3月31日截止日前主動歸還房屋”。

然而，在2023年1月8日，原告正常上門查看房屋時發現，房屋的門鎖被他人拆除、更換，并且房門上張貼《松南城欣浪苑裝修許可證》，原告在聯系現場施工人員后得知系被告擅自委托裝修公司對涉案房屋進行裝修，裝修期限為2022年12月11日至2023年3月10日。被告此行為系惡意占有和使用案涉房屋，其真實目的是想要阻礙房屋正常交付，與承諾書中所載明的“過渡期使用”相違背。此后原告多次要求被告履行交房義務，停止惡意霸占房屋的行為，但均未果，原告為維護自身權益，故訴至法院。

三、原告起訴：

判令1.被告向原告交付位于上海市松江區某某室的房屋（以下簡稱涉案房屋）；2.被告將涉案房屋恢復原狀；3.被告支付非法占有涉案房屋期間的使用費（自2022年12月11日起按每月2,000元支付至實際返還房屋之日止）。審理中，原告變更第3項訴訟請求為：判令被告支付非法占有涉案房屋期間的使用費（自2023年1月1日起按每月1,600元支付至實際返還房屋之日止），其他訴訟請求不變。

四、被告答辯：

被告（反訴原告）浦某的答辯意見和第三人楊某的述稱意見均為：不同意原告的訴訟請求，被告沒有真正交付涉案房屋，該房屋系被告與第三人的共有財產，被告出售房屋沒有得到第三人的同意，事后也未得到第三人的追認，侵害了第三人權益。被告與第三人在2020年之前居住于本市黃浦區公房內，

2020年11月20日被告作為家庭代表與黃浦區動遷辦簽訂動遷安置協議，安置給了被告和第三人涉案房屋，因第三人年事已高，雙方為方便起見就協商將涉案房屋登記在被告一人名下，為此被告與第三人簽訂協議一份，約定該房屋中屬于第三人的份額由被告代某1，涉案房屋于2022年10月28日交付給被告和第三人，其性質為動遷安置房，三年不得交易，2022年11月27日被告在未征得第三人同意的情況下與原告簽訂合同，將房屋以250萬元的價格出售給原告，該合同構成無權處分，2022年底被告將賣房事宜告知第三人，第三人表示強烈反對并聯系了施工隊安排裝修，被告主動聯系原告告知出售房屋未得到母親認可，要求解除合同退還房款，由此雙方產生爭執數次報警。

被告是合理合法使用涉案房屋，現同意退還房款，可以先將房款打入法院賬戶。基于前述理由，被告（反訴原告）浦某向本院提出反訴訴訟請求：判令解除原、被告簽訂的《上海市房地產買賣合同》。

原告（反訴被告）何某就反訴辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求，合同應該繼續履行。1.被告主張行使解除權無法律和事實依據，不符合解除權行使的條件；2.被告主張行使解除權的理由不成立，其動遷安置協議的實際被動遷人系被告父親，被動遷房屋為公租房，非自有房屋，實際居住人僅被告一人，動遷組也未認定其戶為居住困難戶，故第三人對涉案房屋不享有動遷利益；3.涉案房屋買賣合同關系是原、被告建立，無需第三人追認；4.原告在買房時盡到了合理的審查義務，被告和第三人之間的協議對原告沒有任何效力，不影響涉案房屋買賣合同的有效性，如第三人認為侵犯了其權利，應向被告主張。

五、一審法院判決結果：

本院認為，原、被告簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，依法成立生效，雙方均應恪守履行。原告已按合同約定支付大部分購房款，主張繼續履行合同，被告則以涉案房屋系其與第三人共有、出售房屋未經第三人同意為由主張解除合同，故本案主要爭議在于被告是否享有合同解除權、解除理由是否成立。

就此本院認為，涉案房屋為動遷安置房，在原、被告簽訂《上海市房地產買賣合同》前已登記至被告名下，對外應視為其家庭內部就涉案房屋的分配達成一致，被告享有處分涉案房屋的權利；并且，房屋登記具有公示公信力，原告信賴登記而與被告簽訂合同，被告在合同中數次聲明其系涉案房屋的所有權人，原告的信賴利益應受到法律保護，被告與第三人之間的《協議》僅具有內部效力，如任由此種近親屬之間的內部協議影響外部交易的效力，交易成本將大為增加，房地產市場乃至整個市場經濟將陷入無序和低效之中，故本院對被告和第三人的意見不予采信，被告無權解除合同，對其反訴請求，本院不予支持。

合同繼續履行，被告即應按約向原告交付涉案房屋。合同約定以房屋鑰匙交付給原告為房屋轉移占有的標志，因雙方均確認在2022年12月3日被告即已向原告交付房屋鑰匙，故雙方實際已經完成房屋的交付，原告自該日起有權占有使用涉案房屋。被告并無證據證明原告同意了其出具的《承諾書》的內容，其現對涉案房屋屬于無權占有，應將涉案房屋恢復至交鑰匙時的毛坯狀態后將房屋交還給作為有權占有人的原告。原告主張被告支付占用涉案房屋期間的占有使用費，于法有據，關于占有使用費的標準，雙方均同意由本院酌情確定，結合原告提供的同小區房屋租金情況，考慮房屋現狀，本院認定原告主張每月1,600元計算合理，可予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第四百六十二條、第四百六十五條、第五百零九條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，判決如下：

一、被告（反訴原告）浦某于本判決生效之日起十日內將坐落于上海市松江區某某室的房屋恢復原狀后交還原告（反訴被告）何某；

二、被告（反訴原告）浦某于本判決生效之日起十日內支付原告（反訴被告）何某房屋占有使用費（自2023年1月1日起按每月1,600元計算至實際返還房屋之日止）；

三、駁回被告（反訴原告）浦某的反訴訴訟請求。

六、法律依據：

1、《中華人民共和國民法典》

第四百六十二條占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

……

2、《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十七條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

……

3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第九十條當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

……本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。