案件進入執行程序后，房產以及房產對應的價值是被執行人最重要的財產。

在申請執行人通過執行法院處置被執行人房產時，房產之上的其他查封權利人、抵押權利人、物權期待權人等各類權利主體往往會向執行法院提出相關執行異議以阻卻執行法院的強制執行程序。

因此執行法院能否依法處置被執行人的房產，尤其是能夠明確房產之上各類權利的優先次序，對能否定分止爭、解決執行難以及平衡各自主體的利益至關重要。

因此本文重點梳理房產之上會存在哪些權利，進而明確不同權利之間的優先次序規則，以期對大家有所幫助。

一、房產之上存在的各類權利

房產作為我們國家最重要的不動產財產之一，會存在不同的權利人及權利類型。依據權利類型的不同，可以劃分為所有權、抵押權、查封權、建設工程優先受償權、一般不動產物權期待權、消費者物權期待權等。

1. 房產所有權

《民法典》第240條規定了所有權人對自己的不動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。因此可以說依法對房產能夠享有完全的占有、使用、收益和處分的權利便是房產所有權。

依據我們國家不動產物權登記生效原則，所有權人要想獲得房產所有權需要其前往不動產所在地的登記機構辦理房產所有權登記。經依法登記的，房產所有權發生效力；未經登記的，不發生所有權的效力。

2. 房產抵押權

依據《民法典》相關法律規定，房屋所有權人有權在自己的不動產上設立擔保物權。擔保物權，分為抵押權、質權和留置權。而房產抵押權便是抵押權最常見的抵押權種類。

房產抵押權，即為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該房產財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。

同樣的，抵押權人想要獲得房產抵押權，也需要前往相關不動產登記機構辦理抵押權擔保登記。房產抵押權作為一種物權，是《民法典》規定的一種優先權。

3. 房產查封權

房產所有權的相關債權人可以向相關法院申請查封、保全債務人的房產財產，進而獲得對房產的查封權利。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定（2020修正）》規定了人民法院可以查封登記在被執行人名下的不動產，查封已登記的不動產房屋應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封行為。

因此，相關權利人在訴前、訴中和執行階段均可以針對被告、被執行人的房產向法院申請查封保全。而針對房產財產查封的先后，可以將房產查封權分為首先查封權和輪候查封權。

4. 建設工程優先受償權

建設工程優先受償權是一種法定優先權，其法律依據是《民法典》第807條。該條規定發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。

發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。建設工程優先受償權的成立需要滿足一定的條件，并且需要相關主體和法院嚴格遵守。

首先，主張建設工程款優先受償權的主體只能是建設工程合同的承包人。

其次，建設工程款優先受償權的標的物只能是承包人所完成的屬于發包人所有的已經竣工且驗收合格并且適合拍賣、折價等處置方式的建設工程。

再次，承包人所能主張優先受償權的工程價款的范圍應為依據建設工程合同所應該支付的合理價款。建設工程優先受償權的行使時間為《建工解釋一》第四十一條，即承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

最后，建設工程優先受償權的行使方式為承包人可以與發包人協議協商或請求人民法院將該工程依法拍賣。

5. 不動產物權期待權

“期待權”屬于從德國引進的概念。我國的法律體系并未對”期待權的概念、含義等“作出明確的規定。

但是隨著社會實踐的發展，不動產期待權這種權利卻又真實存在并且影響不動產案件的司法審判。不動產期待權在現行法框架范圍內，其權利屬性介于物權與債權之間，本質上仍為債權。

同時為平衡不同主體之間權利優先次序以及一定條件下保護特殊價值之必要，法律賦予不動產期待權超出一般債權而又未達到完整物權效力的權利次序。

一般不動產物權期待權，其法律依據現主流觀點是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《最高法執行異議和復議規定》）第二十八條。

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

因此，房屋買受人購買房屋得符合法院查封之前簽訂合法有效合同、實際占有房屋、符合支付相應款項之要求以及非因自身原因辦理權屬登記之四要件，才得享有一般不動產物權期待權之權利。

消費者物權期待權，是為保護特殊利益群體之特殊權益而規定的。對消費者物權期待權最早進行立法規定是《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）。

而買受人的權利符合何種條件才構成消費者物權期待權，《最高法執行異議和復議規定》第二十九條對此進行了明確規定。

該條規定，買受人在金錢債權執行中，對登記在作為被執行人（房地產開發企業）名下的商品房提出異議的符合以下三項條件的，構成消費者物權期待權：

① 簽訂合法有效的合同在法院查封之前；

② 買受人用于居住且其名下無其他用于居住的房屋；

③ 支付超過購房總價款的50%。

理解該條，需要準確把握消費者購房人主體資格的認定、買受人名下無其他住房的范圍、所購房屋是否用于居住以及款項支付具體數額等。

第二十八條構成了一般不動產物權期待權認定依據，而第二十九條則構成認定消費者不動產物權期待權之法律依據。第二十九條雖未明確將公示列為其構成要件，而實際交易中顯然已蘊含了相應程度的公示程序。

而第二十八條對合法占有設置嚴格的限制標準，既通過合法占有強化公示之效果，又可能限制案外人與被執行人惡意串通以逃避執行之捷徑。

本文因旨在討論不動產物權期待權之權利順位，《九民紀要》對此相關要件有明確解讀與適用標準，筆者不過多闡釋。

二、房產之上各類權利的優先次序規則

1. 消費者物權期待權與抵押權的優先次序規則

基于生存權至上考慮的商品房消費者的不動產物權期待權可以優先于抵押權。

在“物權法定主義”與“不動產登記生效主義”兩大原則下，商品房在銷售過程中，在未辦理最終過戶登記之前，消費者仍舊未取得法律意義上之所有權。

而在此階段如對所售房屋享有抵押權的抵押權人依法對房屋申請強制執行，如何處置消費者購房權利與第三人的抵押權就成了各方爭議的問題。

司法實踐中，有觀點認為具有物權特性的抵押權應當優先于消費者享有的僅僅得主張請求出賣人辦理過戶登記的物權期待權；

相反，同樣有觀點認為，消費者購房為生存利益，如符合相關消費者物權期待權構成之要件，應優先保護消費者之生存權利。同樣，亦有不同情形不同處置之論調。正是理論界與司法實務界對此認識不一，才會時有同案不同判發生、以致爭議不斷。

理解該問題，首先，要明確消費者物權期待權所特殊規定與設立，其依據為優先保護生存價值之必要。符合《最高法執行異議和復議規定》第二十九條之要件的消費者物權期待權，旨在執行程序中，對于消費者生存權這一價值位階最高權利之維護，而從法律上賦予位階的優先權。

其次，從現行法律規定，《批復》第一條明確了建設工程價款優先受償權優先于抵押權與其他權利，而第二條進一步確立了消費者物權期待權應先于建設工程優先受償權受償，因此消費者物權期待權優先于抵押權有成文法上之法律依據。

最后，從降低交易成本角度看，保護消費者物權期待權更有助于房產交易之效率。房產交易時，無法要求每一具體購房消費者對房產企業進行詳細而又全面的盡職調查，而抵押權人在設立抵押權之時常處于優勢地位可對相關條件進行提前約定。否則勢必增加交易成本，進而降低交易效率。

因此，未來立法中，從實體法上明確消費者物權期待權優先于抵押權等權利，才是最終解決此爭議之根本。

2. 消費者物權期待權與建設工程優先受償權的優先次序規則

消費者不動產物權期待權與建設工程價款優先受償權權利發生沖突時，法律應優先保護哪一方的權利？

第一，從權利本身的性質看，購房消費者所享有的權利是物權期待權，更是保護購房消費者生存利益的權利。雖然建設工程價款優先權同為法定優先權，但為平衡權益，很多情況下消費者窮其積蓄所購房屋，賦予其更優先的權利次序，有助于社會穩定。

第二，從現行法律規定看，依據《批復》第二條之規定，二者權利發生沖突之時，符合法律規定條件之消費者不動產物權期待權應優先于建設工程價款優先權。

第三，從權利本身順序上看，結合上文之分析，消費者不動產物權期待權應優先于建設工程價款優先權，優先于抵押權。

因此建設工程價款優先受償權與消費者不動產物權期待權發生權利沖突時，后者之權利應優先于前者權利。

3. 一般不動產物權期待權與抵押權的優先次序規則

消費者物權期待權之權利屬性以及優先次序，已經基本明確，司法實踐中各方主體也都爭議不大。

但是關于一般不動產物權期待權之權利順位問題，如能否對抗抵押權等，爭議一直存在。

符合《最高法執行異議和復議規定》第二十八條的為一般不動產物權期待權，而符合第二十九條之要件為消費者物權期待權，這一基本概念目前司法實踐中已爭議不大。

上述問題出現爭議的原因在于《最高法執行異議和復議規定》第二十七條，即該條“但法律、司法解釋另有規定的除外”僅僅包括第二十九條，還是第二十八條同樣適用。

《九民紀要》后如認可第二十八條是第二十七條例外的代表案例有：最高人民法院（2020）最高法民申777號民事裁定、上海二中院（2020）滬02民終2296號民事判決等；《最高法執行異議和復議規定》第二十八條不是第二十七條例外情形的代表性案例有，最高人民法院（2019）最高法民終1616號民事判決、最高人民法院（2019）最高法民終1672號民事判決等。

《九民既要》之后，《最高法執行異議和復議規定》第二十八條不應是第二十七條例外情形，理由如下：

① 通過以上分析，該條但書條款僅適用于為保護消費者生存權而作出的例外規定，需嚴格把握適用條件，防止動搖抵押權具有優先性的基本原則。

消費者不動產物權期待權屬于生存權，而一般不動產物權期待權作為普通債權以及第二十八條之規定僅能對抗普通金錢債權，而不能對抗抵押權。這一點也是最高院的觀點。

② 抵押權屬于意定優先擔保物權、建設工程優先受償權屬于法定優先權，依據物權優先于債權原理，不易輕易否定二權利的優先順位。

另外在理解適用第二十九條時，需明白該條規定是立法機關基于對生存權保護所做特殊之規定，應嚴格把握適用標準與條件，不宜擴大適用。

③ 買受人在符合第二十八條規定的條件時其享有的是一般不動產物權期待權，不同于消費者物權期待權所具有的特殊優先權利屬性，依據該條之規定僅能優先于普通金錢債權之執行。

因此，一般不動產物權期待權，不得如同消費者物權期待權一樣具有優先于抵押權、建設工程優先受償權的效力，僅能在符合條件時優先于其他普通金錢債權。

需要筆者補充說明的是，即便第二十八條不是第二十七條之例外情形，第二十八條與第二十九條并非互相絕對割裂與排斥之關系。

二者只是法律適用不同，屬于一般法律條款與特別法律條款之間的競合，為最大程度保護買受人之合法權益，并非適用二十九條時絕對排斥第二十八條。

4. 一般不動產物權期待權與普通查封債權的優先次序規則

符合條件的一般不動產物權期待權優先于普通查封債權的法律依據為《最高法執行異議和復議規定》第二十八條。

也即筆者上文論證的一般不動產物權期待權雖不能優先于抵押權、建設工程優先受償權，但卻可以優先于對涉案房產進行查封的普通債權。

對于多輪查封債權之間的優先次序，若房產所有權公司未破產，則依據查封先后順序進行受償。

債權人申請輪候查封以及法院可以作出輪候查封的法律依據為《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2020年修正）第二十六條：

對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。

其他人民法院對已登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當通知有關登記機關協助進行輪候登記。房產至上首封債權優先于輪候查封的法律依據為《最高人民法院關于正確處理輪候查封效力相關問題的通知法〔2022〕107號》第一條。

該條規定輪候查封具有確保輪候查封債權人能夠取得首封債權人從查封物變價款受償后剩余部分的作用。

首封法院對查封物處置變現后，首封債權人受償后變價款有剩余的，該剩余價款屬于輪候查封物的替代物，輪候查封的效力應當及于該替代物，即對于查封物變價款中多于首封債權人應得數額部分有正式查封的效力。輪候查封債權人對該剩余價款有權主張相應權利。

另外房產企業糾紛中，還可能涉及被拆遷人對補償安置房屋期待權的次序問題。

這里，筆者認為拆遷安置補償中被拆遷人的物權期待權應優先于消費者物權期待權和其權利的。

依據《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款之規定，在拆遷補償協議與其他購房協議發生爭議時，應該對被拆遷人補償安置協議項下的權利優先保護，即賦予被拆遷人享有的補償安置房屋期待利益優先于第三人的其他優先權利。

最高人民法院（2021）最高法民申45號民事裁定書中，也明確了被拆遷人對拆遷安置房產的優先權＞買受人的期待物權＞工程價款優先受償權＞債權人的抵押權。

因此，綜上分析以及相關法律的規定涉及的權利保護順位依次是：拆遷人對拆遷安置房產的優先權、消費者物權期待權、建設工程價款優先受償權、抵押權、一般不動產物權期待權、其他普通金錢債權。

上圖為筆者代理的一起房產執行案件，圖示內容為法官說理部分。

三、涉及房產優先次序規則的典型案例

案例來源

最高法院（2021）最高法民申3574號民事裁定書

裁判要旨：基于生存權至上考慮的商品房消費者的物權期待權可以優先于抵押權，而一般房屋買受人享有的物權期待權不具有優先于抵押權的權利屬性。

最高法院觀點：作為一般房屋買受人，其享有的物權期待權不具有優先于抵押權的權利屬性。《執行異議和復議規定》第二十七條確立了享有擔保物權的申請執行人的優先受償地位，同時基于對一些特定權益優先保護的必要，通過“但書”予以排除。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人優先受償權。

此即屬于“但書”條款所言的例外規定。該規定是基于生存權至上的考慮，突破合同相對性和債權平等而設置的特別規定，實踐中需要嚴格審查和把握，以免動搖抵押權的優先性基礎。

《執行異議和復議規定》第二十九條規定體現了對商品房消費者物權期待權的優先保護。

而《執行異議和復議規定》第二十八條則規定了一般房屋買受人的物權期待權，但該類情形并不具有優先于抵押權的生存權至上的價值基礎。即一般不動產買受人即便符合《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，也不能對抗抵押權人。

因執行階段出現的涉及房產糾紛較多且爭議巨大，筆者詳細論述了房產之上存在的不動產物權期待權、抵押權、建設工程優先受償權、普通金錢查封債權、被拆遷人對拆遷安置房產等權利。

在此基礎上明確了不同權利的優先次序，最終明確出拆遷人對拆遷安置房產的優先權＞消費者物權期待權＞建設工程價款優先受償權＞抵押權＞一般不動產物權期待權＞其他普通金錢債權這一統一優先權次序規則。

而需要明確的是這一統一優先權次序規則是建立在“物權優先于債權”“特殊保護價值的權利優先于普通權利”“法定優先權優先于意定優先權”等原則和理念之上的。

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