中新經(jīng)緯10月7日電 (薛宇飛)中國一線城市的豪宅，是站在房地產(chǎn)市場塔尖般的存在，動輒幾千萬乃至上億元的總價(jià)讓絕大部分人無法企及。也正因?yàn)闊o法直接接觸，在短視頻上，有一批專門拍攝與分享豪宅產(chǎn)品的博主，吸引到了大量粉絲的關(guān)注。這些視頻的發(fā)布，讓普通人對豪宅市場愈發(fā)好奇。

有30萬粉絲的上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃昭棋就是其中之一，11年的工作經(jīng)驗(yàn)，讓他接待過不少知名企業(yè)家和明星。黃昭棋稱，“總價(jià)3000萬元以上才算豪宅，5000萬元以上可以算是‘頂豪’，面積在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那種位置很好、單價(jià)很高的房子。”

5000萬元以上是“頂豪” 老洋房一年只成交幾套

上海夜景圖。來源：受訪者供圖

什么算豪宅？這可能是一個(gè)無法給出準(zhǔn)備定義的產(chǎn)品，它在不同年代、不同城市及不同區(qū)域，都會有各自的標(biāo)準(zhǔn)。有報(bào)道稱，作為上海豪宅的開創(chuàng)者之一的世茂濱江花園小區(qū)，2002年的售價(jià)為1.5萬元/平方米。如今，該小區(qū)二手房的掛牌價(jià)普遍在13萬元/平方米以上，除了一些小戶型，總房價(jià)普遍在2000萬元-4500萬元之間。

隨著時(shí)間流逝，世茂濱江花園價(jià)格在豪宅中已不算拔尖，它旁邊名氣更大的湯臣一品，可以說是上海如今最知名的豪宅之一。報(bào)道稱，在2006年，湯臣一品的售價(jià)就達(dá)到11萬元/平方米，畸高的價(jià)格令人咋舌。但目前，該小區(qū)二手房的售價(jià)已遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。

在上海，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將豪宅定義為總價(jià)在1000萬元以上的住宅。但黃昭棋認(rèn)為，這個(gè)門檻有點(diǎn)過低，“總價(jià)3000萬元以上才算豪宅，5000萬元以上可以算是‘頂豪’，面積在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那種位置很好、單價(jià)很高的房子。”

提到上海，就不得不提老洋房。此前有數(shù)據(jù)稱，上海存世的老洋房大概有5000棟。黃昭棋拍攝的視頻中，也有一些老洋房，但數(shù)量不多。他介紹，能上市交易的老洋房可能就百余套，每年的交易量更低了，大概只有幾套，成交價(jià)在1.5億元以上。但由于業(yè)主心理價(jià)位虛高、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等等原因，老洋房的成交周期普遍在數(shù)年。

“市場公認(rèn)的、優(yōu)質(zhì)的老洋房以湖南路、武康路、高郵路、永福路等路上的老洋房為最佳，這里面獨(dú)棟帶花園、品相好的房子，可能能賣到100萬元/平方米以上。”他還說，影響老洋房價(jià)格的因素很多，比如是否有停車位、周邊環(huán)境如何、花園是否夠大等。

在工薪階層看來，動輒十幾萬元/平方米甚至更高的豪宅，價(jià)格實(shí)在太高，黃昭棋發(fā)布的視頻中，也不時(shí)會有網(wǎng)友發(fā)布“我飄了，居然看這個(gè)”“總價(jià)是不是多打了一個(gè)0”等略帶調(diào)侃的評論。黃昭棋觀察，從這幾年看，上海的房價(jià)有所上漲，而且，豪宅的價(jià)格漲幅要高于普通住宅，“2018年-2022年，一些豪宅的價(jià)格漲幅可能有2-3倍。”

“雖然我沒有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但根據(jù)近些年的觀察，上海豪宅的供應(yīng)量和成交量要明顯高于另外三個(gè)一線城市。”黃昭棋稱，深圳的豪宅區(qū)域就只有幾個(gè)，比如南山、香蜜湖板塊、華僑城板塊、深圳灣板塊，但上海則呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，浦東區(qū)就有陸家嘴板塊、世紀(jì)公園板塊、東郊板塊，黃浦、徐匯、長寧等城區(qū)也都有各自的豪宅板塊，產(chǎn)品供給非常多。

買家來自全國 年紀(jì)越來越年輕

上海一獨(dú)棟住宅外景。來源：受訪者供圖

上海疫情過后，在全國房地產(chǎn)市場不太景氣的情況下，豪宅市場卻傳出銷售增長的消息，這讓人感到這類購房群體并不差錢。黃昭棋日常接觸發(fā)現(xiàn)，擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房群體，確實(shí)表現(xiàn)出與普宅購房群體不一樣的特質(zhì)。

2011年大學(xué)畢業(yè)后，黃昭棋來到上海，從此開始了銷售豪宅的職業(yè)生涯。他對中新經(jīng)緯介紹，他和他的團(tuán)隊(duì)成交的單子中，客戶不乏一些明星和企業(yè)界的知名人物。

作為中國的經(jīng)濟(jì)中心之一，上海吸引著來自全國富裕家庭的涌入，他們支撐起了豪宅市場。他稱，現(xiàn)在買豪宅的客戶主力是“新上海人”。一是，上海的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是較好的，吸引著很多富裕家庭前來置業(yè)；二是，疫情等原因?qū)е氯瞬呕亓鳎芏嗄贻p人選擇回到國內(nèi)發(fā)展；三是，上海近兩年的落戶政策和人才引進(jìn)政策出現(xiàn)寬松，更多的人擁有了上海的購房資質(zhì)。

對比前些年，他觀察，客戶群體也越來越年輕化，“1980年-1997年之間出生的客戶最多，年輕人中，10個(gè)有8個(gè)是家里給的錢。他們很多都是在英國、美國、加拿大等國留學(xué)回來，家里出錢買房，讓他們留在上海工作。當(dāng)然，也有一些自己創(chuàng)業(yè)成功的，比如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者。”

年輕的客戶群體，也表現(xiàn)出與老一代人不一樣的外在氣質(zhì)。黃昭棋稱，年齡大一點(diǎn)的客戶，多數(shù)行事比較低調(diào)，從穿著打扮等很難辨別出他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。年輕的客戶相對高調(diào)，名牌服飾和豪華跑車是“標(biāo)配”，身份也更容易辨別。

付款方式上，與普通購房人需要按揭還款不同的是，豪宅客戶基本都是一次性付款。“買得起上億元房子的客戶，消費(fèi)能力極強(qiáng)，怎么會需要貸款。”他說。

此外，客戶對于豪宅的態(tài)度，也從過去更看重地段，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾矫婢C合考量。“一是小區(qū)品質(zhì)要好；二是房子要新，房齡最好在2015年以后；三是圈層定位要高，小區(qū)小戶型房源不能過多；四是綜合配套要好；五是占據(jù)稀缺的自然景觀或人文景觀。”

上海豪宅市場的表現(xiàn)相對較好，是否與投機(jī)炒作有關(guān)？對此，黃昭棋稱，根據(jù)日常接觸，購買豪宅的業(yè)主大部分都是自住，進(jìn)行投資炒作的人很少。他說：“如果新房售價(jià)明顯低于周邊二手房，是會存在投機(jī)炒作，但購買二手房就不存在這種情況。換句話說，買得起豪宅的人，他們的賺錢速度要比房子升值的速度快多了。”

對于這一問題，上海另一位專門做豪宅銷售的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張靜(化名)也持相同觀點(diǎn)。她近日對中新經(jīng)緯說：“嚴(yán)格的樓市調(diào)控讓市場上的炒房群體慢慢退出了，大部分豪宅客戶都是買來自己住。我的很多客戶上一次買房子，都是10年甚至20年前的事情。徐匯濱江區(qū)域的云錦東方二期，是一個(gè)比較火的小區(qū)，單套面積在400平方米以上，近幾年的價(jià)格漲幅也較快。我們跟一手房業(yè)主聊，他們很多是買來自住的，沒有想到會漲這么多，現(xiàn)在的價(jià)格他們也吃驚。”

成交單子很難 經(jīng)紀(jì)人年入百萬算優(yōu)秀

上海某住宅小區(qū)外景。來源：受訪者供圖

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前8個(gè)月，上海新建商品房套均成交價(jià)為743萬元，二手房套均成交價(jià)為320萬元。這與單套數(shù)千萬元的豪宅相比還是有一定差距，因此，也注定豪宅項(xiàng)目的銷售并不容易。

目前上海豪宅的中介費(fèi)普遍在3%，如果成交一套5000萬元的房源，中介費(fèi)就達(dá)到150萬元。150萬元，已經(jīng)能在不少二線城市購買一套兩居室甚至三居室。黃昭棋說，看似中介費(fèi)很多，但想達(dá)成交易卻很難，“給外行人一套1個(gè)億的房子讓他賣，他可能永遠(yuǎn)也無法以市場價(jià)賣出去。”

以黃昭棋個(gè)人為例，他介紹，在剛?cè)胄械膬赡陼r(shí)間里，他沒有成交一單，每月只拿到1700元的底薪。直到2013年，他成交一套1500萬元的房子，公司扣除各種費(fèi)用后，實(shí)際到手2萬多元。從2014年開始，他對豪宅市場逐漸有了新的認(rèn)識，并于兩年前開設(shè)公司，以團(tuán)隊(duì)的方式開拓。

極高的總價(jià)，也注定豪宅的成交量與成交周期比較漫長。他稱，購買豪宅的客戶肯定是不缺房子住，加上畢竟是幾千萬乃至上億元的支出，除非房子能讓客戶心動，否則不會購買。目前，上海豪宅的成交周期在一年左右。

當(dāng)然，經(jīng)紀(jì)人之間的業(yè)績也存在很大差距。黃昭棋表示，豪宅經(jīng)紀(jì)人至少要經(jīng)過兩三年的沉淀才能懂得市場，知道如何與客戶接觸，“這個(gè)行業(yè)做得越久，積累的資源越多，才更容易賺到錢。一年能做300萬元業(yè)績的經(jīng)紀(jì)人可以稱得上優(yōu)秀，達(dá)到這一目標(biāo)，要么是成交一套過億元的房子，要么成交兩套5000萬元的，這樣的話，經(jīng)紀(jì)人實(shí)際到手的傭金能達(dá)到百萬元。”

張靜則估計(jì)，上海3000萬元-5000萬元單子的成交量會多一些，5000萬元以上的就很少，成熟的經(jīng)紀(jì)人一年能成交一單5000萬元以上的房源就很不錯(cuò)。對新人來說，銷售豪宅項(xiàng)目難度更大，1000萬元以上的單子，一年能開兩單的都非常少。豪宅經(jīng)紀(jì)人之間的馬太效應(yīng)明顯，當(dāng)有了穩(wěn)定的，開單的概率就會提升，但有的人就熬不住，只能被淘汰。(更多報(bào)道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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