21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

早早出險的房企，如今已經鮮少有人提起。即便房地產行業持續承壓，卻總不缺新事，在不斷更迭中，人們總是更容易被新的焦點所吸引。出險房企為數不多能夠得到關注的機會，是兩個極端：創始人的異動，又或者是奇跡般地復活。

奧園，作為首批出險的房企，近期再度活躍于輿論場中，正是因為這家房企一則與創始人有關的公告。

這則公告的內容是，公司股東同意撤銷董事會，免去郭梓文、郭梓寧、陳志斌公司董事職務；同意免去郭梓寧董事長、郭梓文副董事長職務，任命林顯團為公司執行董事。

郭梓文、郭梓寧是奧園的創始人。雙雙不再擔任正副董事長的消息，顯然很容易引發外界的各種揣測。

奧園隨即回應稱，發生變動的是奧園境內發債主體公司，郭梓文仍是中國奧園集團董事會主席，郭梓寧仍是集團黨委書記，陳志斌仍是集團聯席總裁。

這樣的場景再熟悉不過。在奧園之前，某負債高企的大型房企、佳兆業等也有過類似的操作，市場同樣無法對之作正面解讀。

出險至今已經一年有余，奧園債務重組至今未果、財報發布進度未知，旗下上市平臺也紛紛遭遇困境，退市的生死線更將在四個月后到來。時日所剩無多，創始人仍需努力。

創始人隱匿

郭梓文、郭梓寧被免去董事長這起事件，起因并不復雜，相關的變動也早已發生。

奧園集團在公告中表示，根據公司股東于2023年3月29日做出的《奧園集團有限公司股東會決定》，同意撤銷董事會，免去郭梓文、郭梓寧、陳志斌公司董事職務；同意免去郭梓寧董事長、郭梓文副董事長職務；任命林顯團為公司執行董事；同意免去艾小龍監事職務，選舉何國平擔任公司監事。

從啟信寶數據則可得知，2023年3月31日，奧園集團董事備案也發生了變更——郭梓寧、郭梓文和陳志斌同時退出，林顯團成為執行董事。

與此同時，從今年1月開始，林顯團密集成為奧園旗下多家公司的法定代表人。而奧園集團的法定代表人，則是從去年8月9日就進行了變更——從創始人之一的郭梓寧變更為林顯團。

對于董事長的退任，奧園給出了“有力”回應。

奧園稱，“此并非上市公司層面信息，所謂郭梓文等告別奧園純屬個別媒體失實錯誤解讀。奧園集團是奧園境內發債主體公司，其相關董事變動是該公司正常規范經營安排需要，也是因應公司工商登記法人變更需要。”

奧園強調，郭梓文仍是中國奧園集團董事會主席，郭梓寧仍是集團黨委書記，陳志斌仍是集團聯席總裁，均正常盡責履職中。

創始人、控股股東不再擔任境內運營主體（或者稱之為“境內發債主體”）的董事長以及卸任法定代表人，這是出險房企在債務危機出現后的慣常操作。

一位不愿具名的出險房企人士告訴21世紀經濟報道記者，這種操作可以看作是創始人隔離風險。“一旦出險，還是法定代表人，就有成為被執行人的可能，這種事情也發生過，影響其實很大，所以很多房企會計劃好讓高管或者員工來當這個法定代表人避免這種情況。”

可供對比的案例是，2021年，某大型房企實控人就卸任了境內運營實體的董事長、法定代表人等職務，改由高管接任，此事也一度引發軒然大波。但這一變更對這家房企的實控人的風險隔離起到了一定的作用，其雖然于2021年出險，但實控人卻在近期才成為被執行人。

奧園創始人及實控人郭氏兄弟雖然仍在履職，但在上市公司主體中，郭氏兄弟之一的郭梓寧也在逐漸隱退幕后。

2023年4月27日，中國奧園發布公告稱，郭梓寧因已屆退休之齡辭任執行董事、副主席、行政總裁。這意味著，郭梓寧在奧園的上市主體也已經不再擔任職務。

延宕的重組

自2021年出險以來，關于債務重組以及引入戰投，奧園從未停止對外釋放消息。

最近的一次，是與董事長免職同時釋放的消息。

奧園其時稱，目前奧園集團正全力推進境內外債務重組，當前已經與絕大多數境外債權人達成中期債務靜止協議，正與債權人密切溝通中，計劃6月30日前完成整體債務重組協議，盡早按照港交所復牌指引發布財報，開啟復牌申請。

6月30日，這是奧園給出的時間表。按照奧園的計劃，它將在一個半月的時間內完成債務重組方案的披露、爭取債權人的同意并最終完成投票通過債務重組方案。

這似乎是一個不可能完成的計劃。

以近期完成境外債重組的融創中國為例，其最早就于去年年底披露境外債債務重組框架，經過與債權人的多輪磋商，最終于今年3月披露正式方案，并在近期得到了超過85%的債權人支持。

在債務重組之上，融創中國已經是最具有誠意以及推進速度最快的房企之一。奧園作為最早一批出險的房企，如今仍未對外披露債務重組初步方案，要在短短的時間內完成債務重組，何其艱難。

另一可供參考的例子是花樣年。作為本輪周期中首家違約的房企，花樣年是今年1月披露債務重組方案，直至近期才獲得了超過75%債權人的支持，歷時約4個月。

一位私募機構人士告訴21世紀經濟報道記者，“一個半月的時間完成債務重組全部流程幾乎不可能。因為這是一個拉扯的過程，不是那么容易達成共識的。”

中國奧園在債務重組方面的實質性進展出現在兩個多月前。

2023年2月，中國奧園發布有關建議暫緩償還債務安排的消息，稱其已經與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持中國奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，并承諾不采取任何強制執行行動，以確保奧園運營穩定。

2023年3月1日，奧園相關負責人還曾對外透露，奧園最快將在當周內正式提交境外債務整體重組方案。兩個月后，這份境外債務整體重組方案，仍未見公開渠道披露或發布。

一位了解債務重組的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析認為，債務重組能夠成功主要還是要看兩個方面，一是老板的誠意，二是公司的質量。“展期方案得讓債權人覺得還不錯過得去，而且一般展期也很多年，你得讓人看到你在這期間不會就沒了，這很重要。”

自救與他救

不能否定奧園在出險以后所做的努力，在出讓資產以及引入合作方之上，奧園做了一些力所能及的事情。

5月12日，中國奧園發布公告稱，其以現金總代價5030萬加元出售加拿大附屬公司，這一項目公司擁有位于加拿大不列顛哥倫比亞省薩里市的公寓大樓項目，目前項目已完成96%，超過90%單位已預售。

這又是一次虧損的資產出讓，中國奧園將因此錄得約2022.6萬加元的虧損。但這對于奧園的債務重組有正面的推動作用，其出讓的所得款項將用于債務重組方案中支付相關款項。

今年2月16日，中國奧園宣布將以2.56億港元出售所持有的奧園健康29.9%股份，買家是廣州南粵基金及星橋香港共同組建的南粵星橋基金。

中國奧園由此退任為奧園健康的二股東，在奧園對外回應中，南粵基金在上市企業紓困領域有著豐富經驗，入主奧園健康成為單一大股東后可充分發揮國資國企平臺優勢，為奧園健康在物業管理、商業運營、智慧園區建設等領域導入優質資源，拓展業務發展空間。

而實際上，這宗交易背后不僅有南粵基金。據21世紀經濟報道記者確認，入主奧園健康的股東中，還出現了與奧園集團存在業務來往的人士。

奧園并未透露這種安排的真實用意，市場則向來對這種行為以最嚴格的態度審視。在這種眼光的凝視下，奧園在許多方面的行為，投資者與債權人始終對之難以完全信任。

事實上，奧園旗下的上市公司目前多數也仍未擺脫危機。

其中，奧園健康雖然已經補發2021年、2022年上半年年報，但2022年年報并未發布導致未能達成復牌條件仍在停牌之中；奧園美谷則涉及與信達的金融合同糾紛以及被審計機構出具無法表示意見的審計報告等原因，被實施“退市風險警示”和“其他風險警示”處理，也并未走出泥淖。

旗下公司仍在努力，中國奧園復牌也無確切時間表。前景搖曳，奧園的救贖，仍然難言靠岸。奧園這一路的經歷，是許多與之同樣蒙眼狂奔的房企的縮影。

奧園的擴張之路與其他同樣被稱之為“黑馬”的房企無甚區別。2018年開始，奧園加速狂奔，并在2019年成功沖入“千億俱樂部”。在此期間，奧園將融資渠道用到極致，且不僅在公開市場不斷加碼投資，還拿下了許多城市更新項目。當房地產市場不再單邊上漲，非標融資渠道逐漸被收緊，奧園就不得不承受肆意擴張的代價。

一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀經濟報道記者，“這類企業就算債務重組成功，也會慢慢地縮表，慢慢地變小。以前的發展模式就決定了它以后會怎樣，靠借錢擴張，只要借不到錢了它就什么事情都干不了。現在它也不拿地不投資，之后就是把保交樓的任務完成了把該做的給做了，然后退出舞臺。”

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