觀點香港網9月6日，受商業地產市場的周期性下滑所影響，加上利率急速攀升導致利息支出顯著增加，陽光房地產基金截至今年6月底止年度可分派收入減少11.8%至3.8億港元，每基金單位分派下跌12%至22港仙。

陽光房地產昨日舉行業績電話會議，期內收益跌2.4%至7.83億港元，物業收入凈額跌2.85%至6.24億港元，除稅后轉蝕2840萬港元，去年同期則賺1.02億港元。

反映較高的利率環境及較去年上升的借貸水平，公司財務成本按年上升34.5%至1.32億港元。

陽光房地產基金投資及投資者關系總監葉美鈴指，“面前大家正面對著高息環境，加息的步伐即使連美聯儲局也未明確，對會否再加息還是傾向維持，仍有不確定性。”

她指，在于公司層面，在資本管理上，目前公司固定息率的貸款為42%，日后比例亦會透過利率調期而改變。

她亦指在開源方面亦很緊要，零售可望逐步復蘇，寫字樓方面是最近查詢租盤已見增加，希望有物業收入層面會改善。另外，因應工資及電費成本上升，公司在采取措施節省成本之余，亦擬調整管理費，抵銷利息開支上升。

受惠于與內地通關，零售復蘇較越趨明顯，零售物業表現有望逐步恢復。目前旗下寫字樓及零售按物業收入凈額分別各占五成，隨著完成收購西九匯，公司將會對其作出評估及為租戶作重整，望對新都城中心一期及上水中心購物商場產生協同效應，料其后零售物業收入占比將會稍多于五成。

根據業績報表顯示，去年度陽光房地產基金整體物業組合于2023年6月30日的租用率為93.3%(2022年6月30日：94.7%)，寫字樓及零售物業組合分別錄得74%及79%的滿意續租率(2021/22年財政年度：82%及77%)。

兩者相應的平均現行租金于2023年6月30日分別為每平方呎34.6港元及每平方呎65.6港元，較去年下降1.4%及3.0%。

葉美鈴指，未來主要關注利息及市場流動性兩大風險，預期商業物業空置率仍將維持在雙位數水平，在供應量支持下甲級寫字樓租金短期內難見有明顯改善，但同時部分地理位置優越的乙級寫字樓表現持續向好。

為促進消費帶旺經濟，港府近期鼓勵催谷，惟陽光房地產基金行政總裁兼執行董事吳兆基表示，要視乎邊際效益是否大過邊際成本而定。“開夜市因為需要額外人手應付，如能夠平衡得到，營業額又可以增加，他們及商戶當然愿意配合。”

葉美鈴指，公司亦審視出售未核心資產的可能性，目前有評估個別物業表現。“不單是以租金表現，亦會考慮管理個別物業的成本效益佢綜合評估，出售策略及時間點將因應市況而定。”

另外吳兆基指，旗下新都城一期商場以近2000萬港元作資產增值后，相信短期內未必再有類似金額的資產增值計劃，但會在新收購過來的商場西九匯提升綠化，亦會在個別位于西九龍的寫字樓項目，進行翻新。