本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

近日，建設銀行宜春市分行聯(lián)合江西省宜春市袁州區(qū)人民法院辦理了宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業(yè)務，未引入第三方擔保機構、由銀行與法院直接對接，開啟了宜春市“司法拍賣金融服務”新模式。

受訪人士指出，考慮“法拍貸”業(yè)務可能存在信息不透明風險、房屋價值不足風險、法律糾紛風險等，銀行既要加強與法院、拍賣公司的合作，確保信息的透明和交易的暢通，同時要加強風險管理，制定嚴格的貸前審查和貸后管理流程。

機遇：多方積極參與

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，全國法拍市場掛拍各類法拍房拍品數(shù)量累計21.9萬套，累計成交拍品數(shù)量約3.8萬套。其中，3月份新增上拍數(shù)量3.7萬套，成交1.2萬套，成交折價率（成交價/評估價）已經(jīng)連續(xù)4個月下降。

法拍房掛牌量和成交量的增長吸引了購房者和金融機構的入局。在建設銀行宜春市分行參與的上述宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業(yè)務中，由競拍人提交相關資料至建設銀行宜春市分行經(jīng)辦機構進行預審；競拍成功后，競拍人正式提交競拍材料、房屋成交信息、相關支付憑證、房產(chǎn)基本情況至建設銀行。銀行綜合競拍人情況、房產(chǎn)情況評定貸款額度，待貸款審批通過后，法院出具“拍賣成交確認書”等法律文書至不動產(chǎn)中心辦理房產(chǎn)解封解押、過戶、抵押登記手續(xù)；待辦妥正式抵押權證后，銀行直接將貸款資金放入法院指定賬戶。

“法拍貸”，指人民法院通過網(wǎng)絡拍賣處置涉案房產(chǎn)時，為解決競買人資金不足問題，由合作銀行開設網(wǎng)絡拍賣房產(chǎn)貸款業(yè)務，為符合條件的競買人參與法院網(wǎng)絡司法拍賣的房產(chǎn)提供信貸支持。

2023年，中國銀行與多地法院合作推出“司法拍賣+金融服務”模式。2023年6月，興業(yè)法拍網(wǎng)與寧波銀行北京分行簽訂“法拍貸”合作協(xié)議。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，在多數(shù)“法拍貸”業(yè)務中，通常需要保險公司作為擔保。比如，紫金農(nóng)商銀行在一筆法拍房交易中運用“履約保證保險模式”發(fā)放按揭貸款，通過保險公司提供階段性履約擔保，重構法拍房按揭貸款業(yè)務流程，提升了法拍房辦理按揭貸款業(yè)務的便利性。

某貸款中介公司人士指出，在“法拍貸”業(yè)務中，銀行在抵押登記落實前就要發(fā)放貸款，為降低業(yè)務風險，銀行需要保險公司提供階段性保證保險，這也就導致很多銀行并不愿意針對個人開展該項業(yè)務，所以自己去銀行咨詢是否可以辦理法拍貸很可能遭遇拒絕，需要由專業(yè)的法拍機構代為辦理。

在實際業(yè)務中，銀行作為資金方發(fā)放貸款，保險公司和資產(chǎn)管理公司提供擔保。比如，湖北宗正資產(chǎn)管理有限責任公司指出，該公司可作為法拍房按揭貸款的擔保機構承擔階段性擔保，擔保費用標準為貸款金額的1.5%。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，在“法拍貸”業(yè)務中，銀行等金融機構提供貸款服務，是“法拍貸”的主要資金來源；執(zhí)行法院負責執(zhí)行法拍程序，確保房產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)讓以及回款使用管理；法院委托的拍賣公司負責組織和執(zhí)行拍賣過程，包括房產(chǎn)的評估、宣傳和競拍。以上三類主體往往是必不可少的，在有些業(yè)務中，還可能出現(xiàn)以下兩類主體，律師事務所為購房人或銀行提供相關的法律咨詢和服務，以降低法律風險；有一些中介專門從事法拍房的推廣和銷售，為購房人提供咨詢服務。

在合作方式上，王玉臣進一步表示，第一，法院與拍賣公司合作，委托拍賣公司具體實施拍賣流程；第二，法院與銀行合作，由銀行來提供貸款服務，以確保貸款流程與法拍程序的銜接，降低法拍房的準入門檻；第三，銀行或購房人與律師事務所合作，可以由律師進行法律風險防范，進行法律審查和風險評估；第四，銀行還可能與房地產(chǎn)中介合作，通過中介的渠道推廣“法拍貸”產(chǎn)品；第五，購房人也可能會通過中介來參與選房、競拍等流程。

挑戰(zhàn)：貸前審查和貸后處理難

業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到法拍房可能存在產(chǎn)權方面以及占用使用等問題，在實際操作中，貸款人和銀行還需防范“法拍貸”隱藏的風險。

中國金融智庫特邀研究員余豐慧表示，法拍房可能存在權屬不明晰、產(chǎn)權糾紛等情況，導致無法順利過戶或未來權益受損；法拍房可能帶有大量隱性費用如稅費、滯納金、物業(yè)費等未繳清款項，需競買人承擔；由于信息不透明，實際購房成本可能會超出預期；原業(yè)主或占用者可能不愿意搬離，造成買受人雖然取得法律上的所有權，但實際占有使用受到阻礙；房屋的實際狀況可能不如拍賣公告描述的理想，包括但不限于質(zhì)量問題、違建問題、租賃關系復雜等。

“銀行作為資金提供方將面臨以下風險：由于買受人的還款能力和信用狀況難以全面了解，存在違約風險；同時，若房屋價值因市場波動或質(zhì)量問題而下降，可能導致抵押物價值不足；司法拍賣程序中的法律瑕疵可能影響到銀行貸款的安全性，例如執(zhí)行異議、訴訟時效等問題；涉及多個環(huán)節(jié)及多方配合，從審批到放款再到后續(xù)管理，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致風險增加；如果借款人違約，銀行在執(zhí)行抵押權時，可能因為種種原因而無法快速有效地處置抵押房產(chǎn)。”余豐慧如是說。

王玉臣也提到，法拍房歷史遺留問題多，銀行在短時間內(nèi)獲取全面、準確的信息難度較大；由于法拍房的特殊性質(zhì)，合理評估抵押物價值和確定貸款額度具有一定挑戰(zhàn)性；相比普通二手房貸款，“法拍貸”在清收、處理抵押物等方面的管理成本更高。

因此，銀行在布局“法拍貸”業(yè)務時需謹慎考慮風險與收益平衡，并加強與其他相關機構的合作。余豐慧表示，在貸前，銀行應建立完善的盡職調(diào)查體系，與專業(yè)第三方合作，加強對拍賣房源的背景調(diào)查，充分披露相關信息；貸中和貸后，強化風險控制，優(yōu)化貸款審批流程，嚴格核實客戶資信，設置合理的貸款成數(shù)和利率。另外，開發(fā)針對性的產(chǎn)品和服務，滿足不同客戶群的需求，比如推出專門針對法拍房的按揭產(chǎn)品。

就整個“法拍貸”市場而言，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜建議，首先要建立健全相關法律法規(guī)和制度體系，明確各方責任和權益；其次要建立有效的風險防范機制，包括加強風險評估和監(jiān)控，引入風險分擔機制等；最后，金融機構應積極與相關部門和機構合作，共同推動法拍貸業(yè)務的健康發(fā)展。對于具體的業(yè)務操作，可以探索引入科技手段，提高業(yè)務效率，如在線評估、在線拍賣、在線貸款審批等。同時，對于不同地域、不同類別的法拍房應制定差異化的貸款政策。

（編輯：朱紫云 審核：夏欣 校對：顏京寧）