來源：京法網事

作者：西城法院 戴睿狄 田曉昕 王雅娜

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家庭房產，不僅是家庭成員共同生活的住所，更承載著夫妻、父母子女、兄弟姐妹等親屬之間的親情記憶與感情寄托。但在動輒百萬、千萬的房產價值面前，親情不一定可以承受誘人利益的考驗。有時骨肉至親甚至會反目成仇、對簿公堂，變成老死不相往來的陌生人。

01

贈與房產

不是一句話那么簡單

案件詳情

林先生和錢女士是夫妻關系，小林是二人之子。2017年，林先生、錢女士與小林簽訂了一份《贈與合同書》，約定將夫妻名下位于西城區右內西街的一處房產贈與小林，但房屋由二人居住至百年之后。2019年，小林要求父母去房管部門協助辦理過戶手續，父親林先生表示現在生活困難，不同意把房屋過戶給小林了，但母親錢女士則表示仍同意將房屋過戶給小林。因父母存在意見分歧，小林將父母林先生和錢女士起訴到法院，要求他們共同履行贈與合同義務。

法官說法

據介紹，《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。《物權法》第九十五條規定，共同共有人對共有的不動產共同享有所有權；第九十七條規定，處分共同共有的不動產，應當經全體共同共有人同意。“具體到該案中，房屋屬于林先生與錢女士的共同財產，雙方對房屋有平等的處理權，雙方簽訂《贈與合同書》將房屋贈與小林，這是合法有效的，但是在辦理房屋過戶登記之前，二人均有權要求撤銷贈與。”郭云燕庭長介紹到，當父親林先生作出撤銷贈與的意思表示后，即便目前錢女士仍同意將房屋過戶給小李，但因兩位共同共有人無法達成贈與的一致意見，贈與合同無法繼續履行，所以，法院在審理后駁回了小林的訴訟請求。

02

房產十萬“賣給”兒子

法院確認合同無效

案件詳情

李先生和王女士是夫妻關系，二人生育了一兒一女。2014年，李先生因病去世，對登記在王女士名下位于西城區南禮士路的一處房屋，兒女未要求析產繼承。2015年，王女士與兒子簽訂了房屋買賣合同并將房屋過戶到兒子名下，合同約定的房產交易價格僅為10萬元，且并未實際支付。2016年，王女士因病去世。2017年，女兒在要求繼承上述房屋的過程中發現房屋已登記至哥哥名下，遂將哥哥起訴到法院，要求確認母親與哥哥簽訂的房屋買賣合同無效。

法官說法

對此案例，法官解釋到：房屋雖然登記在王女士個人名下，但因為是李先生與王女士婚姻存續期間取得，所以依據《婚姻法》第十七條應當屬于夫妻共同財產。同時根據《繼承法》第二十六條規定，在李先生去世后，房屋析產之前，該房屋應當屬于王女士和兒女共同共有。故王女士在丈夫李先生去世后，將房屋出售給兒子的行為構成無權處分。雖然王女士與兒子簽訂了房屋買賣合同，但約定的房屋交易價格顯然并非市場交易價格，且未實際支付購房款，因此雙方實際上并無買賣房屋的意思，結合案件情況應當認定雙方名為買賣實為贈與關系。該處分行為未得到女兒的追認，王女士與兒子之間的贈與是無效的，同時，基于王女士和兒子的身份關系，二人在明知該房屋未經析產繼承尚有女兒份額的情況下，仍私自處分房屋，構成了法律意義上的惡意串通，損害了女兒的利益，因此法院經審理后確認了雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

03

母親去世父親私自賣房

女兒起訴房屋無法追回

案件詳情

張先生和李女士是夫妻關系，小張是二人之女。2015年，李女士因病去世，對登記在張先生名下的父母共有房屋，小張未要求進行析產繼承。2017年，張先生私自將房屋以445萬元的市場價格出售給了韓先生，韓先生支付了購房款并辦理了過戶登記。2018年，小張得知此情況后，將父親張先生和購房人韓先生起訴到法院，要求確認二人簽訂的房屋買賣合同無效。

法官說法

“根據我們前面提到的《婚姻法》和《繼承法》的相關規定，在李女士去世后，房屋應當屬于張先生和小張共同共有，但小張在這個案件中遭遇了‘善意第三人’。”郭云燕庭長介紹到，由于房屋只登記在張先生一人名下，購房人韓先生基于對不動產登記公示的信賴，與張先生簽訂了房屋買賣合同。此時，張先生私自出售房屋的行為構成了《合同法》第五十一條規定的無權處分。因買賣合同是雙務有償合同，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持，也就是說無權處分并不構成買賣合同無效的理由。另一方面，購房人韓先生支付了合理價款并辦理了過戶登記，韓先生對房屋構成“善意取得”，因此法院對小張要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求未予支持。

“需要通過法律途徑解決的家庭房產糾紛，往往存在著家庭協議內容模糊、權利義務關系不夠清晰，房產證登記的所有權人與實際所有權人不一致、所有權人數量較多且需追加繼承人等特點難點。”據王元田副院長介紹，為妥善處理上述情況，北京西城法院從家庭房產協議的特點出發，合理解釋當事人隱含在協議內容之外的真實意思，以平衡各方在經濟上的利益訴求。在證據采信方面，全面綜合考量相關證據作出事實認定，避免機械使用某一證據認定事實。在房產權利主體方面，嚴格審查訴訟參加人，對繼承人排查疏漏。在化解家庭矛盾方面，通過引入外部調解組織力量促成家庭和解，加強判決說理并引入判后答疑糾正違背家庭道德的行為。

法官建議：一是家庭成員在簽訂房產贈與合同后，應當及時辦理過戶登記；暫時不具備過戶登記條件的，應當先行辦理公證手續。二是在辦理繼承時，家庭成員最好通過家庭會議妥善處分房產，避免產生家庭矛盾。三是如果家庭成員間已經因房產處分產生糾葛，可以及時向法院申請保全房產，以避免因他人善意取得導致房產無法追回；如果確已無法追回，可以向無處分權人，也就是原房產登記的所有權人請求賠償損失。“房子承載著家庭的幸福，但親情才是家庭幸福的源泉。”