房地產

“房住不炒”深入人心，房地產黃金發展期已基本上告一段落，接下來難免會存在優勝劣汰的過程。隨著房地產市場加速洗牌的到來，在過去房地產發展過程中所留下的一些歷史遺留問題，有望逐漸得到解決，其中包括住房預售制度以及公攤面積等問題。

該不該取消住房預售制，這已經是市場關注已久的問題。站在購房者的角度出發，希望取消住房預售制的人應該占據多數，因為開發商“賣樓花”的行為，很大程度上提升了開發商的資金利用率，但卻并未給予購房者帶來足夠的保障，對一些尚未竣工的房產，已經交付預付款的購房者，總會擔心“爛尾樓”的風險。假如住房預售制可以取消，那么未來“爛尾樓”的風險也會大幅降低，購房者也不必整天提心吊膽了。

此外，取消住房預售制，還可以保障購房者與銀行等金融機構的合法權益，并從很大程度上避免了部分開發商卷款逃跑的風險，大大降低了開發商交付違約的概率。

但是，從開發商的角度出發，未必愿意取消住房預售制。從預售制推出的初衷來看，意在解決開發商資金不足的問題，并推動城鎮住房的建設。然而，當預售制取消之后，那么將會直接考驗開發商的資金鏈狀況，且無法借助購房者的預付款進行資金周轉乃至資金抵押，所以對開發商來說，取消預售制也是弊大于利的事情了。

取消預售制，既有利，也有弊，但從整體上來看，還是利大于弊。但是，關鍵所在，則取決于相關配套措施的完善與否。

考慮到一種情況，假如住房預售制真的取消了，購房者需要等待商品房竣工之后再行購房，但一般來說，期房的取消，可能導致現房的供應量不足，進而加劇了住房供需矛盾的問題。因此，在取消住房預售制度之前，還需要考慮到現房供應不足的問題，不能夠讓取消住房預售制演變為變相抬升現房價格的催化劑。

由此可見，即使未來要取消住房預售制，那最關鍵的問題，還是要解決好期房取消后的現房供應不足的問題。與此同時，需要加大保障房的供應力度以及土地供應的比例，只有把土地供應與住房供應大幅提升，才能夠均衡房地產市場的供需關系，這也是房地產市場長期平穩健康發展的重要前提。

房地產市場已經從黃金發展期逐漸演變為快速降溫的階段，在房地產迅速降溫的背后，實際上還是回歸至“房住不炒”的屬性，并讓房子回歸至居住的功能。時至目前，針對是否取消住房預售制的問題，市場仍然存在不少的爭議，但從大的發展方向來看，取消住房預售制可能成為一種趨勢，保護購房者合法權益也是當前乃至未來最重要的事情。

從“三道紅線”的出臺到部分房企上演美元債違約風波等，在“房住不炒”的大背景下，未來房地產市場難免會出現一輪大洗牌的過程，且估計房企洗牌的時間并不短暫。假如住房預售制真的取消了，那么將會進一步加劇房企的洗牌壓力，到時候更考驗房企的資金鏈狀況以及營運能力等問題了。可以預期，隨著房地產市場的洗牌升級，對未來綜合實力比較強，且回款能力較快和資金鏈暢通的房企來說，也將會是一個比較好的發展契機。

最近幾年，資本市場對房地產上市公司的估值定價比較悲觀，整體估值已經達到了一種歷史估值低點的水平。或者，從市場資金的角度出發，對房企的發展前景，仍然取決于政策環境的松緊，行業的發展還是存在一定的不確定風險。

在“房住不炒”的背景下，加上多家房企出現美元債違約等問題，房地產市場的投資信心幾乎跌入了冰點。對房地產行業來說，未來洗牌壓力可能會持續上演，并上演一輪優勝劣汰的過程。在此過程中，資本市場對房地產行業的態度可能還是傾向于謹慎，但在房企加劇分化的背景下，有少數具備足夠風險防御能力的優秀房企來說，可能已經具備了一定的中長期價值投資機會。