◆學區房也許只是場擊鼓傳花的游戲。

正解局出品

今年高考成績一公布，姑蘇城里成千上萬的學區房家長直接懵掉：蘇州全市進入高分段，拿到名校入場券的學生數量，還沒有隔壁無錫一個學校多。

每平五六萬，甚至更高價的學區房，在高考面前現了原形：

光有學區房培養不出學霸，更極端一點說，真學霸從來不需要學區房。

1. 全市比不過無錫一所學校

上大學越來越容易，但上名校難度卻絲毫不減。

高考成績是檢驗學區房的重要標準，當然這個“重要”其實可以換成“唯一”。

除了少數家長選擇另外的“賽道”——讓孩子申請國外大學，絕大部分學生仍然要接受高考的挑選。

盡管高中因為不是義務教育，不會劃片入學，而是根據中考成績，能者上。所以，高中階段并不存在學區房的概念。

但是高中教學的成績有好有壞，考入好的高中需要上好的初中，上好的初中需要上好的小學，甚至好的幼兒園。倒推下來說，學區房是為高考而生的也不為過。這也就造成了全國各地普遍存在的學區房熱。

向來尊師重教的蘇州，學區房更是炙手可熱。

不過，和高企的房價相比，蘇州今年的高考成績卻顯得很不般配。

和全國大部分省份不太一樣，江蘇高考方案比較特別，最直接的表現就是高考總分是480分，一般認為考上400分，是就高分。

今年江蘇400分以上的考生，有2150人，他們基本上拿到全國第一梯隊C9聯盟大學的門票。可以說，400分高分段學生數是檢驗學區房成色的試金石。

目前，已經梳理出400分以上考生有2105個（不少還沒有披露出來，但已經影響不到大體格局），其中，蘇州有141個，看起來不少。

但是，一比較就知道，這個數字真的是多乎哉，不多也。

從總量來看，141人，在江蘇全省13個兄弟城市中排第7位。如果再算下400分以上學生在報考考生中占比，蘇州只有0.52%，勉強擠進前10（位列第9，排在蘇州人一向不以為意的鹽城、淮安之間），還低于全省平均水平的0.66%。

換個角度。蘇州隔壁的無錫，光天一中學就有148人。

也就是說，蘇州一個市沒有考過無錫一個學校。

不僅是天一中學，刺傷蘇州家長的，還有一溜外地高中的大紅喜報。

單就學校來看，400分以上考生數量最多的10所高中里，蘇州一所都沒有，全市這次成績最好的蘇州中學考上43個，總數在全省高中中只排到第14。

其實，蘇州整體高中教育質量仍然很好，今年全市本一上線人數第一次過萬。

學區房最終目的是為了上更好的大學，從這個意義上來說，蘇州學區房成色明顯不足。

2. 8萬每平的學區房價

如果再把蘇州141個400分以上考生分布整理出來，就能發現，這里面還有大量蘇州下面縣級市的考生。

真正享受到高價學區房，并且考上頂級大學的蘇州考生數還要再打折扣。

像新區實驗高中、園區星海高中收割了蘇州新區、園區、姑蘇區頂級學區出來的生源，三年后，卻沒有考過吳中的木瀆中學和吳江的震澤中學。要知道新區實驗高中、園區星海高中中考錄取分常常要高出20來分。

蘇州學生家長的心里肯定是哇涼哇涼的，因為雖然高考成績一般，但學區房價卻高高在上。

目前，學區房價掛五六萬的，比比皆是。隨便看幾個例子。四季新家園是星海小學、星海實驗中學初中部學區，報價在6萬塊左右，加上戶型大，一套平均在1000萬以上。

金水灣是金雞湖小學、金雞湖學校初中部學區，每平報價已經超過7萬，某中介掛出最便宜的一套是1298萬。

在今年3月甚至曝出園區學區房玲瓏灣最高成交價站上8萬塊每平米。

那段時間，家長們對學區房的追捧幾近瘋狂，其中更不乏艱辛故事。有家長賣掉三套房，換了一套學區房。還有全職媽媽買了學區房之后，在還貸壓力之下，只能回歸職場。

那些還沒有入手學區房的家長，只剩下一個字：急。為學區房在不斷焦慮、糾結。面對節節走高的學區房價，就算還沒有孩子，也在尋思著提前上車。

3. 有多少炒作？

學區房一直是蘇州樓市里的香餑餑，特別是2018年以來漲幅更是驚人。年中時，有些學區房每平米單價一周就能漲1000塊左右。一年下來，熱門學區房價上漲高達百分之四五十，同等戶型、同樓層房子總價普遍上漲達百萬。

業主坐地起價在學區房買賣過程中更不少見，有些業主一次性“跳價”二三十萬元。

火爆的樓市，從來少不了投資者，用業內人士的話說，“蘇州園區樓市會火，就是因為變現快，投資客買了就賣，沒拿到產證也能掛牌。”

二手房中介更是把摸底考試成績都搬出來，通過微博、朋友圈、微信群，不斷催促著家長趕快上車。

面對火爆的學區房，相關方面專門進行過調控，把工業園區新購住房學位政策從5年延長到9年。也就是說，新購住房學位9年內不能再用，希望斬斷學區房上漲動力。

在蘇州學區房最火熱的時候，下面這條微博在蘇州人之間火了好長一段時間。

其實，這也道出了不少家長心里的小算盤：買賣學區房是門好生意，用完后還能賺上幾百萬。

有意思的是，正是部分家長的這種心態，在無形中幫投資客、二手房中介做成了學區房的生意。

而更多家長，在彷徨、焦慮中，紛紛入手學區房，成就了投資客、中介的生意。

4. 學區房從不“剛性兌付”

正像蘇州這次高考慘遭滑鐵盧，有研究也早已證明：買學區房并不是一勞永逸的辦法。

清華大學社會學系研究者就專門研究了學區房對學生能力的影響。

學校的確對學生能力發展產生著顯著影響，但學校因素卻不是起絕對主導作用的。

這個研究論文中，打了一個比方，同樣中上家庭背景，年紀一樣的兩個男生：

男生Ａ，學習動機、興趣程度為描述統計最小值，焦慮感為描述統計最大值，融入感為描述統計最小值，并且轉學２次，通過購買學區房獲得了優質學校就讀機會，其能力預測成績為361分；男生Ｂ，學習動機、興趣程度為描述統計的最大值，焦慮感為描述統計最小值，融入感為描述統計最大值，無轉學經歷，父母沒有購買優質學區房，就讀在一個差學校，其能力預測成績為570分。

除了孩子自身情況，家庭情況對學生的學習能力也有著重要的影響。

一部分家長心思并不那么真誠：買學區房，就是盡人事，孩子學習結果那就聽天命。昂貴的學區房，只不過是為了換來自己的悠閑。所以，學區房的效果也就可想而知。

同時，學區房熱背后是極大的市場炒作和家長盲目跟隨。

學區房背后最核心的支撐是教育質量。而教學質量主要靠學校。但是，在目前環境下，伴隨著瘋長的學區房價，學校卻沒有相應的動力去不斷提升教育質量。因為，學區房價再高，和學校（管理方、老師）并沒有多大關系。

更直白地說，老師們沒有理由因為學區房價漲了，就去更加兢兢業業、夜以繼日工作。

因為，學區房和學校并不是利益共同體。學校只會聽從教育主管部門。一旦政策出現重大調整，那么學區房的高價將會徹底坍塌。

從這個意義上說，炒作學區房無異于擊鼓傳花，只是誰也不知道，鼓聲會在什么時候突然停止。

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