文章來源于：不二成都

5月27日，成都市第一次在正式文件中明確，新津區(qū)正式升級(jí)為“中心城區(qū)”。

四川天府新區(qū)（成都直管區(qū)）、成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、 金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)、新津區(qū)。

那么，很多小伙伴就有問題了！新津區(qū)的升級(jí)“中心城區(qū)”后：

住房限購政策會(huì)相應(yīng)調(diào)整么？

對(duì)新津區(qū)后續(xù)樓市有何影響？

我們今天今天好好分析一下。

新津升“中心城區(qū)”

住房限購政策會(huì)調(diào)整么？

首先，我們來看看新津區(qū)的升級(jí)“中心城區(qū)”后，住房限購政策會(huì)相應(yīng)調(diào)整么？

我們知道，在升級(jí)之前，新津區(qū)雖然撤縣設(shè)區(qū)，但仍然屬于成都“三圈層”。

而成都目前的限購政策是實(shí)行“區(qū)域限購”，將成都一、二、三圈層各區(qū)劃分為5類（我們以A/B/C/D/E代替）。

▲成都限購區(qū)域劃分

其中，A、B、C、D四類限購條件非常嚴(yán)格，需購房家庭具有2年以上的戶籍或社保，或者戶籍+至少1年社保。

而E類限購條件則相對(duì)寬松，僅需成都戶籍即可購房，且無大成都家庭住房套數(shù)限制。

成都除了分類限購，還有區(qū)域交叉限購，條件如下：

在之前，新津區(qū)屬于三圈層，執(zhí)行E類限購條件。也就是說新津區(qū)購房，僅需需成都戶籍即可購房，且無大成都家庭住房套數(shù)限制。而且，新津區(qū)戶口只能購買E類范圍內(nèi)的住房。

現(xiàn)在，新津雖然升級(jí)為“中心城區(qū)”，但限購條件仍然按照三圈層來算，也就是仍然屬于E類，與之前并無變化。

同樣的情況還有青白江區(qū)，雖然早已是成都“中心城區(qū)”，但仍按E類限購條件執(zhí)行。

“中心城區(qū)”新津

值得買么？

既然新津區(qū)升級(jí)為“中心城區(qū)”，那么肯定也有會(huì)人問：

新津區(qū)的房子，值得買么？

我們先來分析一下新津樓市的現(xiàn)狀。

新津目前有三大板塊比較熱門，北面花源板塊、東面岷江新城以及新津老城區(qū)。

▲新津區(qū)三大熱門板塊

花源板塊——宜居地鐵+TOD加持

位于三個(gè)重點(diǎn)板塊的最北側(cè)，區(qū)域內(nèi)有地鐵10號(hào)線二期經(jīng)過，成都首批次規(guī)劃的13個(gè)TOD示范項(xiàng)目之一的新津站正位于板塊內(nèi)，同時(shí)著名的牧馬山別墅區(qū)也位于該區(qū)域，因此花源鎮(zhèn)板塊不僅有地鐵及TOD加持，同時(shí)環(huán)境也較為宜居。

目前區(qū)域內(nèi)新房有龍光玖龍府、吉寶沁風(fēng)御庭、置信牧山麗景、保利荔園天府和悅、龍湖悠山郡|千山新嶼、鐵投牧山溪岸、領(lǐng)地天府蘭臺(tái)、中交牧山美廬等，多為別墅項(xiàng)目。

新津老城區(qū)——配套充足，界面老舊

該板塊作為新津的縣城，商業(yè)、教育、交通等各方面配套當(dāng)然也更加充足，只是部分片區(qū)城市界面還比較老舊。

目前板塊內(nèi)待售及在售新盤較多，有恒大林溪郡、隆鑫首府、花樣年看今朝、五津望江名門、融創(chuàng)翰林學(xué)府、雅居樂錦等，部分已經(jīng)售罄。

岷江新城——享天府新區(qū)紅利

岷江新城板塊位于新津東側(cè)，隸屬天府新區(qū)西翼，被定位為天府新區(qū)成眉戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，發(fā)展前景顯而易見。從規(guī)劃來看，岷江新城發(fā)展?jié)摿^大。

目前板塊內(nèi)待售及在售新盤有水韻雅苑、恒大天府城邦、中洲天府瓏樾、融信瀾天等。

土地市場(chǎng)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019-2020年間，新津區(qū)共拍出近20宗地塊。

▲2019-2020年新津區(qū)土拍情況表

進(jìn)入2020年，盡管新津區(qū)熱度上升，但土拍場(chǎng)上不見硝煙，2020年3月31日，新津的84畝住兼商地被花樣年3828元/㎡底價(jià)抄得。

新津區(qū)的地王，在2017年10月24日，由太行瑞宏以7770元/平的樓面價(jià)、溢價(jià)率85%競(jìng)得，創(chuàng)下新津地價(jià)新高。

新津土地市場(chǎng)的火熱主要集中在2018年上半年，保利、中洲控股、融信、花樣年、雅居樂、金融街等品牌房企紛紛進(jìn)駐。

從整體遠(yuǎn)郊市場(chǎng)來看，新津區(qū)的樓面地價(jià)基本上領(lǐng)跑遠(yuǎn)郊市場(chǎng)——最高樓面價(jià)平均樓面價(jià)近5000元/㎡，遠(yuǎn)超遠(yuǎn)郊其他區(qū)域，平均樓面價(jià)甚至可以媲美郫都、新都等區(qū)域。

新房市場(chǎng)

不僅土地市場(chǎng)，新津在新房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣搶眼，甚至超過了某些近郊區(qū)域。

在2017年1月——2017年9月，新津的住宅價(jià)格從年初的4847元/㎡到9月的7482元/平米，9個(gè)月時(shí)間，上漲幅度達(dá)到54%。新津在2017年這波漲價(jià)潮中，上半年因不受限購政策的影響，房?jī)r(jià)較之往年有大幅度提升。

因成都南拓，搭著天府新區(qū)的車，新津的房?jī)r(jià)一路而上。

自搖號(hào)以來，新津房?jī)r(jià)就已經(jīng)從五六千成功破萬，成為遠(yuǎn)郊中量?jī)r(jià)成交方面的佼佼者。在遠(yuǎn)郊大部分樓盤都愁賣的時(shí)候，新津不少低價(jià)樓盤已經(jīng)實(shí)現(xiàn)清盤。甚至，在搖中率方面，也出現(xiàn)過0.74%、3.51%這樣的低搖中率，這樣的概率在近郊都難得一見，何況遠(yuǎn)郊？

但是，在2017年-2018年之間入住的大牌開發(fā)商的樓盤陸續(xù)入市，這也導(dǎo)致新津區(qū)的新房售價(jià)水漲船高。

城云津觀棠：15000元/㎡；融創(chuàng)翰林學(xué)府：13000元/㎡；

雅居樂錦城：11000-12000元/㎡；保利荔園天府和悅：12000元/㎡；

龍湖悠山：10000-15000元/㎡；領(lǐng)地天府蘭臺(tái)：12000元/㎡；

融信瀾天：8000-12000元/㎡；新城金樾府邸：9200元/㎡；

中洲天府瓏悅：8900元/㎡……

新房?jī)r(jià)格方面，2019年至今新津縣的新房單價(jià)最低約5894元/㎡，最高約18026元/㎡，多數(shù)新房均價(jià)集中在10000—15000元/㎡之間，整體上來說并不便宜，我甚至覺得有點(diǎn)貴了！

諸如恒大、太行瑞宏，雅居樂、金融街、融創(chuàng)、花樣年等新盤，搖號(hào)中簽率高，銷售情況并不樂觀。大部分都進(jìn)入順銷狀態(tài)……

整體來看，新津的新房均價(jià)跨度較大，雖仍存在少量縣城級(jí)的“千元房”，但多數(shù)規(guī)劃較好、區(qū)位較好、配套較好的新房均價(jià)已達(dá)到甚至趕超成都二圈層新房均價(jià)水平。

二手房市場(chǎng)

▲圖源鏈家

據(jù)鏈家官網(wǎng)顯示，目前新津二手房均價(jià)萬元左右，多數(shù)房源集中在新津老城區(qū)。

能買到的次新房并不多，而且價(jià)格也并不便宜。如果你想去新津區(qū)買二手房，大可不必！

新津區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)漲？

2019年12月27日，隨著地鐵10號(hào)線的駛?cè)耄陆蛘匠蔀槌啥既拥谝粋€(gè)步入“地鐵時(shí)代”的區(qū)域。

新津區(qū)的設(shè)立，升級(jí)為“中心城區(qū)”，也并不會(huì)改變新津樓市的基本面。短期內(nèi)，對(duì)于新津的房?jī)r(jià)，也不會(huì)有多大的影響。更不要期望新津區(qū)房?jī)r(jià)能立馬上升一個(gè)臺(tái)階！

未來新津區(qū)將加速融入成都二圈層區(qū)域，房?jī)r(jià)或許也將逐步和二圈層接軌。但，這不是短期之內(nèi)可以趕上的，需要幾年，甚至十余年的時(shí)間！

值得去新津區(qū)買房么？

話說回來，現(xiàn)狀的新津，雖然升級(jí)為“中心城區(qū)”，但事實(shí)上他依舊屬于“三圈層”。

相對(duì)于成都一圈層，二圈層，無論區(qū)域位置、產(chǎn)業(yè)配套、人口需求，都無法和一、二圈層相提并論。

我們從二圈層的二手房成交上看，隨便一個(gè)區(qū)二手房成交量，新津和其都不是一個(gè)量級(jí)。新津區(qū)的區(qū)位輻射度太低，二手房流動(dòng)性差，這直接關(guān)系到房產(chǎn)投資的回報(bào)率以及風(fēng)險(xiǎn)。

況且，現(xiàn)在新津區(qū)的新房?jī)r(jià)格也并不便宜……

①所以，如果你有成都一二圈層購房資格，但想蹭熱度去新津買房投資，我奉勸謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎！

②如果你沒有成都一二圈層購房資格，短期（兩年）內(nèi)也不會(huì)擁有資格，有特別看好未來的成都，那么是可以買的，雖然短期內(nèi)你不會(huì)有多大回報(bào)，但畢竟，未來的新津還是值得期待。

③如果你在雙流或是3號(hào)線及10號(hào)線附近上班，又實(shí)在買不起一二圈層，那么可以選擇新津性價(jià)比較高的新房。

④但如果你工作生活本是在成都一二圈層，但你想去購買新津區(qū)自住，你也要謹(jǐn)慎。雖說地鐵已經(jīng)開通，但是每天的兩小時(shí)來回通勤你是否受得了？房子是用來住的，首先要住的舒服。

⑤當(dāng)然，如果你是新津地緣性購房自住，這個(gè)沒問題，哪里住著方便舒適就買。

地鐵開通的區(qū)域價(jià)值已提前釋放，“撤縣設(shè)區(qū)”升級(jí)“中心城區(qū)”對(duì)于新津區(qū)短期內(nèi)的樓市提升不會(huì)有什么明顯作用。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，肯定是有利好的。在地鐵通車的推動(dòng)下，新津的TOD建設(shè)、撤縣設(shè)區(qū)、城市建設(shè)等利好都會(huì)加速到來，也會(huì)受到更多品牌房企和購房者的關(guān)注。在未來，新津很可能會(huì)是成都一個(gè)重要的城市“副中心”。

新津區(qū)的未來，值得我們期待！

更多房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，點(diǎn)擊了解更多！