全國樓市松綁政策密集出臺，地產板塊持續上漲

文 | 辛曉彤 羅艾敏 王文彤

編輯 | 余樂 王博

5月9日，杭州市發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，全面取消住房限購。無論是本地人還是外地人，日后在杭州購買住房，將不限制購買條件和購買套數。

杭州樓市新政發布后，二級市場迅速反應，A股房地產板塊整體上漲1.64%。杭州兩大龍頭房企——濱江集團（002244.SZ）和綠城中國（03900.HK）的盤中漲幅一度超過8個和6個百分點。截至收盤，濱江集團報收6.99元，股價漲幅3.86%；綠城中國報收7.27港元，漲幅3.12%。

以杭州為主要戰場的我愛我家（000560.SZ）股價增幅更大，一度漲超9.5%，最終報收2元，漲幅5.26%。

杭州的住房限購政策可以追溯到2010年10月，此后經歷了一系列收緊和放寬。此次樓市新政發布之前，杭州已經于3月在全域范圍內取消二手房限制，只有主城四區（上城、西湖、濱江、拱墅）的一手房仍執行限購——本市戶籍限購兩套，外地戶籍需連續繳納一個月社保，可購買一套。

杭州西湖區一家中介機構的房產經紀人陳波表示，3月放開二手房限購的新政帶起了一波成交熱度，也正好貼合“金三銀四”的購房旺季。他希望此次全面取消限購后，五六月也有一波購房小高潮。

就在杭州宣布取消住房限購政策的當天下午，西安也宣布全面放開購房限制，目前15座新一線城市中，僅剩天津尚存在局部限購政策。此外，一線城市北上廣深雖也各自出臺了一些“松綁”政策，但都還未完全放開。

此次杭州發布的新政總共七條，力度較大。討論最熱烈的自然是全面取消在本市范圍內購買住房的條件和套數限制，消費者買房不再審核購房資格。

這意味著全國人民均可在杭州購買房產，無需持有杭州戶籍，絕大多數情況下無需提供任何杭州社保或納稅證明。

而少數情況針對的是購房搖號。陳波向我們介紹，主城四區新房購置需要通過搖號公證，搖號會對購房者的條件做出限制，例如本地戶籍者在購房所在行政區擁有的住房小于等于一套、外地戶籍者要有社保繳納記錄等。樓盤分配也有條件，例如20%的房源供高層次人才優先搖號、無房家庭優先于有房家庭搖號等等。

“樓市新政”出臺對搖號售房做出優化。對于購房意向登記數量不超過房源套數的樓盤（一般稱為“流搖樓盤”），開發商可以自主銷售，消費者直接購買，不再進行公證搖號。

陳波表示“流搖樓盤”直接出售，有利于對住房有剛需、但一直搖不到號的這部分人群，在一定程度上會促成交易。但是，他認為主城四區的優勢樓盤仍需繼續搖號。“需求量可能只增不減，好的樓盤中簽率從來不會特別高。”

此外，此次新政恢復了“買房落戶”條款。這一政策曾在2016年9月暫停，且此前對購房價格和面積均有要求。過去幾年，外地戶籍人士落戶杭州，大多走的是人才落戶和積分落戶兩條途徑。

克而瑞浙江區域市場咨詢部項目經理沈力認為，買房落戶政策主要利好兩類房型，一是學區房——吸引省內其他城市家長落戶，讓孩子在杭州讀書；二是低價房——有助于外來務工人員等落戶杭州，此前人才落戶的學歷要求是大專及以上。

再者，樓市新政對“首套房”“無住房”等概念做了重新認定，只要消費者在所購住房行政區內沒有住房，例如在上城區沒有住房，那在上城區買房的按揭貸款即可以按首套房認定；倘若在該行政區有一套住房，但正在掛牌出售，再買住房也按首套房認定。

這一條意味著絕大多數購房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息，體現了杭州寬松友好的信貸政策。中原地產首席分析師張大偉提到，全國范圍內目前只有杭州采取了這種操作方式，并稱這是杭州史上最寬松的信貸政策。

沈力認為，此次“樓市新政”的出臺，體現出杭州政府整個房地產政策較高的延續性，而不是外界誤以為的激進或者一刀切。從2023年開始，杭州就在陸續放寬限購政策，從主城區以外的行政區開始，由外向內，從二手房到一手房，最后主城四區全部放開。

政策的延續性還體現在時間上。沈力提到，對杭州而言，政策刺激力度大約在兩個月到三個月之間，之后趨于平穩。三月，政府放開了二手房交易限制，樓市出現一波熱度，三四月份二手房成交量遠超新房成交量，到四月末，二手房交易已經逐漸趨于平穩，而此時出臺新政有望刺激新房成交量的提升，“從時間和做法上我們認為都是比較合理的。”沈力表示，五月初，市面上就開始有了全面放開限購的傳聞。

中指研究院華東大區常務副總高院生認為，全面取消限購的背后，主要源于新房市場相對低迷的表現。根據中指監測數據顯示，2024年1月-4月，杭州市區新房成交量188.3萬平方米，新房熱度持續下降，再度放開限購的目的在于激發更多潛在需求。但高院生也表示，杭州新房市場受限于供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回調。

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，樓市新政對穩定杭州市場成交量及價格具有積極作用。根據貝殼研究院提供的數據，杭州降價房源占比從2023年9月起不斷提升，直到今年3月才首次下滑，占比下降至81%。然而到了四月，這一數據又再次爬升回94%。

（圖表來源：杭州貝殼研究院《4月樓市市場月報》）

放開限購是否能吸引消費者在杭州買房投資？從經濟體量和人群吸引力來看，杭州在新一線城市中明顯排在前列。同時，受前幾年亞運會的利好加持，城市基礎設施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占據全國土地出讓金第一的位置，可以看出其本身也很受房地產開發企業青睞。

但是，58安居客研究院院長張波表示：“目前來看，杭州即使限購放開，也并不會吸引太多的投資性需求，而是更多潛在自住需求入場，尤其是一些熱門板塊的新盤將更受關注。”

一位杭州上城區貝殼找房的房地產中介表示，這兩年杭州限購一直在放松，但大家還是很理性，都是按需購房；另一位拱墅區鏈家的房產中介提到，2024年開年之后前來咨詢的人很多，但一般都是有硬性購房需求的，例如孩子上學等，以投資為目的的購房者非常少。

我愛我家在杭州的一位房產經紀人收到了不少客戶的咨詢，本地外地的都有，問得最多的是新房交易和落戶問題。但是，經紀人目前能給予的回答非常有限。“具體的政策明細還沒出來，所以還在觀望。”

4月下旬以來，A股房地產板塊的股價不斷走高。近一個月來各地陸續出臺的一系列樓市新政是推動房地產板塊上漲的主要原因。

4月18日，長沙市全面放開限購。全市范圍內買房不再審查購房者資格條件。

4月28日，成都市放開限購。《通知》顯示，即日起，成都全市范圍內的住房交易不再審核購房資格。

4月30日，天津頒布房產新規，規定天津市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

4月30日晚，北京房產又出新政，對住房限購政策進一步放開。《通知》明確在執行現有住房限購政策的基礎上，允許滿足要求的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

5月6日，深圳市住建局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》。根據《通知》，非深戶購房者在限定范圍內購房，放寬個稅、社保要求至1年；有兩個未成年子女的深戶家庭可在限定范圍內再購買一套住房。同時，此次政策還放開了企事業單位的購房限制。

其他城市或將加快開放購房的腳步，尤其是一線城市。根據中指研究院監測數據顯示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴格，廣州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）等城市部分核心區仍有限購政策，預計接下來這些城市將繼續優化限購政策，特別是二線城市，限購政策調整節奏或將加快。同時核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。