經歷了“至暗時刻”的房地產市場，終于在各方“扶持”下要迎來金三銀四，沒想到卻又遭到了疫情的“”。

金三剛剛開局，新房、二手房市場卻幾乎都被冰封，其中二手房市場更是雪上加霜。

上個月南京購房通統計了2月南京熱門小區漲跌幅TOP10榜單，今天3月數據再次出爐。從跌幅榜中我們能看到，不少曾經的倒掛神盤均赫然在列，都有不小的降價幅度。

如今，南京的二手房市場，仍然不容樂觀。

遠郊盤大降11937元/㎡，3月跌幅榜

首先還是先來看跌幅榜，話不多說，直接上表格。

3月南京熱門小區跌幅TOP10如下：

△以上數據均來源于365二手房

跌的最厲害的小區是位于龍潭板塊的禧樂苑，掛牌價由2月份的18642元/㎡，降到了3月的6705元/㎡，狂跌11937元/㎡，跌幅高達64.03%。

從該小區近一年的價格走勢可以看到，當下已經跌至了最低點。

并且這個價格在整個南京市場上來看，都是絕對的低點。當然這也與小區本身客觀因素有關，禧樂苑品質較低，甚至有安置房的既視感。百度搜索該小區名，自動關聯的詞條都有“禧樂苑為啥價格低”。

另外就是位置因素，市場突變首先“席卷”的就是都市圈和遠郊板塊。因此買房時這類區域，要盡量規避。

位列榜單第二的是位于江寧祿口的朗詩青春街區，這個樓盤在2017年年底收官時，也是引發了不小的搶購熱潮。

12503元/㎡的毛坯均價，吸引2624組買房人搖251套房，中簽率只有9.6%。

然而即使是這樣曾經被譽為“買了就是賺”的樓盤，也難以抵抗市場的洗牌。朗詩青春街區掛牌均價從2月的19380元/㎡，降到了3月的16957元/㎡，跌幅12.5%。

這樣的二手房市場價再刨除自己裝修的成本，基本是把倒掛利潤壓縮殆盡。其實這也是當下祿口市場艱難困境的一個縮影，原本漲到2萬的新房價格，正在逐漸被倒逼回調。

位于麒麟門的東郊小鎮第五街區3月掛牌價也有849元/㎡的回調，其實東郊小鎮一直以來都是南京的熱門成交小區，就在于其價格低，但整體交通還算方便，受到很多剛需青睞。

但又在于該片區的同質房源過于多，買房人選擇空間很大，因此價格難以上漲，有時甚至會出現下跌。

河西南升龍天匯去年以來就頻繁被爆出降價新聞，而此次3月的掛牌均價環比2月再次下跌了4.42%。

從鏈家成交數據也可以看到，二期瓏尚最近一套于2月17日成交的房源，成交單價只有56487元/㎡。成交總價相比730萬的掛牌價，下調了12萬。

不過也能看到這套房源成交周期只有1天，不難想象房東也是急用錢想要快速出手了。

處于大校場邊緣的復地宴南都，3月掛牌均價相比2月下降了1241元/㎡，跌幅2.25%。

作為大校場不多的品質二手房小區之一，也是具有一定的代表性。去年9月成交一套小戶型，單價達到了5.7萬，整體來說價格還是比較平穩的。

最后再看一下位于紫核的中南山錦花城。這個曾經一時風頭無兩的板塊，如今也是淪落到了“破鼓萬人捶”的境地。

中南山錦花城一直是紫核的熱門二手房小區，成交量還是很不錯的。然而如今該小區在鏈家上的成交記錄，卻停止在了2021年8月。

當然了，這或許與學校入學時間有關，但也很難與市場因素脫鉤。

優質學區房仍抗打，3月漲幅榜

接下來再來看漲幅榜，仍然是直接上表格。

3月南京熱門小區漲幅TOP10如下：

△以上數據均來源于365二手房

位于榜首的是江北老山的金基九月森林，小區3月的掛牌均價相比2月上漲了16863元/㎡，漲幅高達62.5%。

不過作為別墅區的金基九月森林，43819元/㎡的均價才更符合實際。

在整個榜單中，我們可以看到價格最高的不是“宇宙中心”河西的房，也不是有著高品質的小區，而是具備優質學區的房子。

拉薩路12號小區1995年建成，房子可以說非常爛，更沒有什么小區環境可言。但就因為其有著拉薩路小學本部+29中的頂級學區，價格就高達82574元/㎡。

相比2月，這個價格環比上漲了4.57%。因此可以看到，在當下有優質學區的房子，仍然是硬通貨，十分抗打。

位于河西中的宏圖上水云錦二期3月掛牌均價73244元/㎡，相比2月的70544元/㎡，上漲了2700元/㎡，漲幅3.83%。

宏圖上水云錦整體掛出來的房源都不多，不過掛牌價格一直也都比較穩定，大多集中在7.2-7.3萬左右。可見，業主的信心還是比較充足的。

位于橋北的天潤城第十街區3月掛牌價也有著2.96%的漲幅，該小區與麒麟門的東郊小鎮有著相似的“命運”：一直是南京的成交量高地，但價格總上不去。

主要原因還是同質房源太多，購房者選擇充足。且不同街區，價格也會有出入，漲跌也會有分化。

百家湖的湖濱世紀花園，一直以來飽受“爛物業”的困擾，導致明明占據著得天獨厚的地理位置，二手房價格多年來卻不漲反跌。在整個片區內，可以說是處于底層了。

△小區1月份在鏈家上的均價

不過在最近，經過多年的斗爭小區終于迎來新物業正式進場，小區價格也終于反彈。3月掛牌均價環比2月，上漲了2.81%。

作為江寧“一代神盤”的龍湖春江酈城，3月掛牌價格也有所上漲。由2月的43523元/㎡上漲1101元/㎡，至44624元/㎡，漲幅2.53%。

不過雖然業主的信心很足，不少房源的掛牌價格甚至超過了6萬，但還是能看到最近一套于2月26日成交的87㎡小戶型房源，成交單價僅40394元/㎡。

相比掛牌價，成交總價降低了2萬。

當然也能看到成交周期僅14天，相信也是一套房東急賣房源了。

二手房掛牌量高企，市場仍不容樂觀

其實即使沒有疫情的“”，南京二手房市場仍然沒有明顯回暖的跡象。

從成交量上看，上周（3.14-3.20）南京二手房成交1183套，環比前一周的1560套減少377套，降幅24.1%。

通過最近的周期可以看到，南京的二手房成交量忽高忽低，始終不穩。

△2021-2022年南京二手住宅周成交量及環比情況，來源我愛我家

從掛牌量上看，上周（3.14-3.20）南京二手房新增掛牌房源3232套，環比前一周的3176套上漲56套，漲幅1.76%。

從最近的數據也可以看到，南京二手房的掛牌量一直處于高位。

△2021-2022年南京二手住宅周新增掛牌量價情況，來源我愛我家

而這已然成為南京二手房市場不能忽視的痛點。從鏈家官網也能看到，目前南京二手房庫存量高達13.2萬套。

這個量可以說是南京的歷史高值。

庫存的高企疊加買房人觀望情緒仍然濃厚，也就造成南京二手房市場的持續低迷，以及短時間內難以真正回暖。

一切還要繼續等待。下一波就看4月份的集中土拍表現如何了，看能否給市場帶來強刺激。