新一波購房“禮包”正趕來。5月15日深夜，合肥市重磅發布《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》（下稱“通知”），內容包括實施購房補貼、優化銷售政策、促進二手房市場流通、支持“賣舊買新”、推廣房票安置、提高住房公積金貸款額度、動態調整新發放首套住房貸款利率、優化個人住房貸款首套房認定標準、加大改善性住房供給、加大保障性住房供應力度等10個方面。其中，最受關注的是放松首套房認定標準，提高公積金貸款額度，最高10萬購房補貼等。

合肥并非此輪政策優化中最積極的城市，但調整力度頗為典型。在合肥之前，近期安徽蕪湖也發布購房補貼政策，滿足一定條件下，夫妻購房最高可補貼40萬元。

與此同時，多個城市打出了招攬人才的王牌——買房可落戶。5月9日的杭州樓市新政就有“買房可落戶”這一條，此外佛山、南京、杭州、沈陽等多個熱門城市近期都通過購房落戶、優化積分落戶等政策以吸引更多新市民。

業內分析人士指出，在熱點城市盤活支柱產業、加速人才流動與資金流動，從而改變市場預期、激活流動性的動作下，新一輪優化政策來了，各地人才大戰一觸即發。

4月份，全國樓市較3月份降溫明顯，傳統的“金三銀四”成色不足，穩樓市的急迫性上升。在這個背景下，消化存量住房壓力以及優化增量住房問題成為各個城市首要任務。中指研究院華東大區常務副總高院生認為，2024年合肥新房整體處于低位運行狀態，2024年1~4月成交面積僅67.55萬平方米。在此背景下，合肥出臺新政，涉及內容全面，且力度較大，將有效激發市場需求。

除一線城市外的其他城市目前基本已經解除了所有限制性政策，樓市進一步優化政策空間有限。同策研究院研究總監宋紅衛認為，各地優化政策主要解決兩個問題：第一，擴大購房人群的基數；第二，降低購房的門檻和壓力。

一位合肥的業內人士對21世紀經濟報道記者表示，合肥市場的“好”只是相對的，實際上合肥土地供應從去年5月市場轉冷后已開始減少，市場的新房供應也就越來越少。因此，合肥購房補貼對預算在200萬~300萬的購房群體來說會有一定的吸引力，對高端改善型購房群體吸引力有限。他指出，合肥多舉措優化樓市，短期能促進猶豫觀望群體入市，長期效果還需觀望。

實際上，各地對樓市政策的優化調整，背后邏輯是盤活支柱產業，只有如此才能盤活大眾的預期。比如合肥，瞄準的是全國科技型人才，包括新能源、量子通信等。

5月16日，合肥新政首日，有來自六安的客戶直接開車去之前看好的某盤下定金，更多樓盤最直觀的表現是客流量增加。比如，據合肥當地媒體報道，包河某盤案場負責人表示，“新政之前日均線索量大概在70組，今天還沒結束線索量已經漲到130多組”。

除了合肥，在擴大購房人群基數方面，各地各顯神通，或是通過購房落戶，或是通過人才引進等增加潛在購房人群規模。此外，各地還降低購房門檻和購房成本，讓有購房壓力或收入較低的人群能夠入市，這也是加快購房轉化的有效手段。

值得關注的是，4月30日召開的中央政治局會議透露了與房地產調控相關的重要消息，即首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。與此同時，自然資源部也發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求從土地供應源頭上控制城市房地產庫存。

宋紅衛認為，中央政治局會議對房地產提出多個目標，不僅涉及存量、增量，還涉及保障房。因此，多目標合一也是各地政策組合拳的目的，通過回購二手房，讓二手房帶動聯動新房，以此增加新房的去化，收購的住房來作為保障房。“一魚三吃”也是各地政策的特色。此外，為了加快政策的傳導效應，人才補貼、稅費減免等也一同實施。

近期，各地房地產行業調控的組合拳開始陸續出臺。

從供給端來看，根據市場去化周期來調節供地的措施進一步優化和改善供求關系，各地基本解除限價、鼓勵產品創新，積極推進以舊換新，滿足改善型購房需求，未來供給端的政策的效應將越來越明顯。

從需求端來看，降首付降利率，提升公積金貸款額度，降低購房者門檻和成本，同時，各類稅費補貼和減免措施激活一二手房交易環節，市場交易的活躍度在提升。各地也在放寬落戶，在人才引進方面尤其是給予了較大的購房補貼，為市場注入了新增需求。市場在需求端政策的影響下出現成交量的復蘇。

4月27日，南京啟動“以舊換新”，有效登記數量達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。第三方機構數據顯示，杭州樓市新政發布后的首個休息日（5月12日），二手房咨詢量增長了34%，新增買賣房源量增加了12%，中介帶看量激增76%，下定量更是大幅增加了107%。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉建議，降低首付比例、補貼和減免交易環節稅費、二手房帶押過戶、賣舊換新、購買一二手存量房做保障房等措施，將成為一手房、二手房聯動去庫存的關鍵政策，這些政策有助于提升市場交易信心。同時，已經出險的房企債務重組和保交樓的工作逐步推進，市場上已經探索出不同的化險模式，伴隨著行業出清，市場買賣交易的信心得到重塑。

張宏偉認為，伴隨著政策落地及執行力增強，樓市去庫存的力度未來也會越來越大，市場的供求關系在未來1~2年內將逐步改善，屆時樓市將步入相對健康的發展軌道。

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