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【宅男財經(jīng)｜律師面對面】近年來，商品房虛假宣傳、質量問題、延期交房、房產證辦不下來、爛尾樓等問題頻發(fā)，成為不少購房人頭疼的問題，甚至被戲稱為“交房即維權”。如果遇到此類問題，購房人該如何有效維護自己的合法權益？

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，對于上述問題，購房人需要先對糾紛類型進行初步判斷，定下維權策略。有些糾紛適合直接進行民事訴訟，比如房屋主體結構存在嚴重質量問題，民事訴訟相對直接，訴的就是開發(fā)商。但是大部分案子卻不適合直接起訴，而且往往也會敗訴，比如虛假宣傳、貨不對板等，直接提民事訴訟的勝算近乎為零。因為開發(fā)商的合同往往會對虛假宣傳進行規(guī)避，司法實踐對業(yè)主也是極為不利的，需要優(yōu)先考慮其他法律手段，包括多種法律手段組合。

王玉臣提醒，取證要先行，無論是哪種糾紛，都務必注意做好取證工作。以虛假宣傳為例，對當初線上線下的宣傳資料做盡可能詳細地收集，比如樣板間照片或視頻、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻等。

“購房人維權要充分認識到對手的強大、強勢和強硬，不要奢望對手是弱者，要正視困難，不可輕敵，不可抱有太樂觀的幻想。正是因為對手的強大，所以更要充分利用法律賦予咱們老百姓的權利。”王玉臣稱，大部分商品房糾紛光靠簡單的民事訴訟往往很難實現(xiàn)維權目的，這時就需要明確法律賦予我們的權利遠不止民事訴訟方面的權利，還包括有權對涉案樓盤的相關手續(xù)進行信息公開，有權對涉案樓盤的違法行為提起違法查處等很多權利。

王玉臣提到，購房人還應充分梳理、充分挖掘涉案項目的違法點。違法點通常分為兩類，一類是看得見的，一類是看不見的。看得見的是業(yè)主手頭就掌握的材料，可以直接提煉出來的，而看不見的則需要采取一些法律手段進一步挖掘，發(fā)現(xiàn)的違法點越多談判相對越多。此外，購房人對違法點要合法合規(guī)地有效充分轉化，很多商品房糾紛最終是通過談判解決的，上述提到的其實都是方式方法，而不是目的，都是為了給談判增加。

(記者 董湘依 制作 余坤航 宅男財經(jīng)出品)