作者：垚圭城（六土）

4月18日港交所披露，易居企業(yè)控股確認暴雷。

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易居企業(yè)控股當(dāng)天到期3億美元兩筆票據(jù)于到期日無法償還，發(fā)生2022年票據(jù)契約項下的違約事件。同時觸發(fā)2023年票據(jù)契約項下的交叉違約，2023年票據(jù)也暫停買賣。

據(jù)公開資料，易居的上述美元債發(fā)行于2019年10月，當(dāng)期余額3億美元，期限2.5年，應(yīng)于2022年4月18日到期。

值得注意的是，2020年易居企業(yè)控股凈利潤3.04億元，2021年開始虧損。歸母凈利潤卻虧損了約88.93億元。

市場認為主要原因是2021年房地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬，成交持續(xù)下行，多家民營地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)信用危機，作為中國房地產(chǎn)行業(yè)下游主要的服務(wù)平臺，易居受到行業(yè)連鎖反應(yīng)的波及，房地產(chǎn)銷售回款階段性下行，業(yè)務(wù)規(guī)模下降，客戶未償還應(yīng)收款項的預(yù)期信貸損失確認額外虧損撥備，以及整體地產(chǎn)市場下行導(dǎo)致其他資產(chǎn)的減值虧損。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)下游主要的服務(wù)平臺，易居企業(yè)控股的三大業(yè)務(wù)板塊中，一手代理服務(wù)貢獻的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。正因為如此，易居企業(yè)控股計劃對原有一手房代理業(yè)務(wù)板塊的問題項目進行裁撤，對板塊人員配置進行調(diào)整，優(yōu)化資源投入的去向和節(jié)奏。

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易居企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)不是一家普通的企業(yè)，2018年，創(chuàng)始人周忻將地產(chǎn)圈的民營開發(fā)商半壁江山納入股東行列，在港交所上市敲鐘。

易居將行業(yè)50強開發(fā)商中的26家，包括最大的碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)，從客戶變?yōu)楣蓶|。上市之初，阿里巴巴、華僑城、新加坡CDL集團、香港恒基集團主席李家杰是易居企業(yè)的四大基石投資人。

易居企業(yè)主營房地產(chǎn)交易服務(wù)，包括一手房代理、大數(shù)據(jù)和咨詢服務(wù)、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。恒大總裁夏海鈞、碧桂園總裁莫斌、萬科總裁祝九勝都是其董事。

可以說易居企業(yè)是在中國最大的一個行業(yè)里，為行業(yè)中最有分量的企業(yè)做服務(wù)的機構(gòu)。在碧桂園、恒大、萬科等行業(yè)50強企業(yè)看來，一年銷售1萬億元規(guī)模房子的易居，是行業(yè)最好的服務(wù)生。

易居企業(yè)的母公司叫易居控股，易居控股的其他業(yè)務(wù)還包括鉅派投資、寶庫、樂居等等。

易居控股的歷史可以追溯到2000年，上海房屋銷售（集團）有限公司成立，全面介入房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)。

2001年一年已躍居成為上海營銷代理企業(yè)的前三甲。

2003年，公司確立了企業(yè)發(fā)展的10年戰(zhàn)略規(guī)劃，以構(gòu)筑中國最具價值的房地產(chǎn)流通服務(wù)體系為企業(yè)未來發(fā)展方向。此時公司雛形開始形成。

2004年，易居（中國）控股有限公司正式成立。

2005年成為中國房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)的NO.1。

2007年8月8日，易居（中國）控股有限公司在美國上市。

2008年4月，易居中國與新浪合資成立新浪樂居，開始房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。

2018年7月6日，易居中國企業(yè)控股確定在2018年7月下旬在港交所掛牌。

易居也早已確定了多元化之路，整個易居版圖涉及房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)全鏈條。

大名鼎鼎的克而瑞（中國）就是其數(shù)據(jù)與咨詢板塊。數(shù)字營銷服務(wù)板塊有樂居控股，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)板塊有易居房友，一手營銷代理板塊有易居營銷，廣告服務(wù)板塊有蘭博廣告，選材顧問板塊有筑想科技，人力資源服務(wù)板塊有易沃教育。

但是從易居的現(xiàn)狀看，成敗依舊系于股東。

創(chuàng)始人周忻長袖善舞，其在地產(chǎn)圈、資本圈經(jīng)營的關(guān)系網(wǎng)非常深厚，與大佬關(guān)系緊密，與客戶間關(guān)系良好，從其上市時的股東構(gòu)成就可見一斑。

長期以來，易居以一手房代理服務(wù)為主業(yè)，在上市前的2015-2017年，一手代理占比重均在84%以上，而前五大客戶為易居實現(xiàn)了總收入的31.7%、36.3%及44.1%。

作為易居的第一大客戶，恒大更是貢獻了其收入的22.3%、26.9%及35.1%。2018年上市后恒大、碧桂園等頭部房企依舊是其重要客戶。這個模式也導(dǎo)致了市場詬病，易居是否過于依賴股東開發(fā)商？

從2021年中期業(yè)績看的確如此，因開發(fā)商信貸惡化造成其上半年凈虧損15億-17億元。在易居的三大業(yè)務(wù)板塊中，一手代理服務(wù)貢獻的收入降幅是最高的，2021年同比下降38.3%至19.76億元。

此外，因為個別房企客戶的信貸直速惡化，該公司預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765.7%至約66.68億元。

巨額虧損市場猜測大部分是由恒大的債務(wù)暴雷引起。更為不利的因素是易居公布的26個股東中，過半股東正遭遇流動性困難。其官網(wǎng)顯示的26位股東中，至少14家面臨流動性問題。

由于與地產(chǎn)商關(guān)系緊密，一旦地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，就極其容易波及到易居。

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這一點不僅僅在易居，在整個房產(chǎn)代理行業(yè)都如此。可以說目前受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房地產(chǎn)代理行業(yè)正遭遇嚴寒。

從公布的2021年度業(yè)績來看，地產(chǎn)代理行業(yè)4家頭部上市企業(yè)世聯(lián)行易居企業(yè)控股、合富輝煌、貝殼無一例外均出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧。

其中世聯(lián)行虧損11.29億元，而2020年同期為1.1億元；易居企業(yè)控股虧損88.93億元，去年則盈利3.04億元；合富輝煌虧損5.45億港元，去年同期盈利1.55億港元；貝殼歸母凈利潤虧損5.25億元，去年同期盈利27.78億元。四家地產(chǎn)代理頭部企業(yè)2021年虧損總計達109.92億元。

代理行業(yè)的危機基本都與上游房地產(chǎn)行業(yè)的影響有關(guān)。概括來說，主要集中在“地產(chǎn)市場下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)規(guī)模下滑”“部分房企信貸惡化，致使應(yīng)收賬款損失”“地產(chǎn)市場下行致使資產(chǎn)減值虧損”等方面。

一是整個地產(chǎn)行業(yè)銷售額大幅下降，全國第一季度商品住宅銷售額下降25.6%，這種情況下代理公司銷售收入的大幅度降低是完全可以預(yù)期的；

二是從泰禾、恒大開始的部分地產(chǎn)公司自身現(xiàn)金流中斷，導(dǎo)致代理公司傭金無法結(jié)算；

三是代理公司的發(fā)展遇到了瓶頸，部分代理公司試圖轉(zhuǎn)型至金融、長租公寓等領(lǐng)域并不理想。

壞賬甚至連二手房為主的代理商都受到影響，貝殼2021年第四季度管理費用22.02億元，上年同期為18.84億元，主要由于壞賬損失有所增加。

對房地產(chǎn)代理企業(yè)而言，在短期改變現(xiàn)狀的可能性非常小，畢竟整個房地產(chǎn)的大環(huán)境還沒有回暖。為數(shù)不多能做的可能是盡量減少虧損，熬過市場低迷期。

短期看代理企業(yè)只能從壓縮成本、增加現(xiàn)金流入、提升主營業(yè)務(wù)收入三方面想辦法。長期看激活其他多元化板塊，尋找新的利潤增長點才是正途。

正所謂皮之不存毛將焉附，開發(fā)商的回血才是整個行業(yè)向好的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。