新年伊始，房地產(chǎn)市場政策頻繁出臺。

1月1日，東莞取消了首套房貸利率下限，各銀行將根據(jù)市場化和法制化原則自主決定；1月2日，上海降低了二套房公積金貸款的首付比例。這兩則利好消息或?qū)懋?dāng)?shù)爻山涣康男》黾樱珜Ψ績r的影響預(yù)計微乎其微。值得注意的是，盡管2023年各地相繼推出了700多項利好政策，但房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)的深度調(diào)整之中，不少城市的成交量和成交價依然處于低谷。對于2024年來說，售樓難的局面或?qū)⑦M一步加劇。

政策調(diào)控的影響力可能會逐漸減弱，樓市趨向市場化的趨勢或?qū)⒂l(fā)顯現(xiàn)。

在過去的20多年中，政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了顯著影響。稍有利好消息，房價便會迅速上漲，甚至翻倍。另一方面，為了降溫樓市，偶爾出臺的抑制政策反而會引發(fā)購房者的恐慌性購買，使樓市更加火爆。這一現(xiàn)象的根本原因在于供不應(yīng)求。因此，過去的每一次政策調(diào)控，無論其好壞，都會引發(fā)一輪購房潮。然而，隨著供需關(guān)系的變化，調(diào)控政策的影響力已經(jīng)顯著減弱，甚至在一些城市已經(jīng)直接失效。這主要是因為購房需求已經(jīng)大幅下降。因此，即使是重磅政策也難以發(fā)揮作用，相信大家最近都有所感受。

許多人可能沒有預(yù)料到，南京這座新一線城市、GDP十強、全國第二大經(jīng)濟體省會城市，二手房均價從3年前的3.3萬元/平方米下降至目前的2.4萬元/平方米，平均跌幅達到27%。

實際上，就某些片區(qū)而言，從一些平臺公布的數(shù)據(jù)看，像江北、河西南、溧水等核心區(qū)小區(qū)的價格，與2021年高點相比，跌幅約為50%。有自媒體曝光的標(biāo)題引人注目：“南京不僅在新一線、二線城市中房價跌幅榜上名列前茅，甚至有可能成為全國房價跌幅冠軍”。甚至有南京某開發(fā)商公司的老總向筆者抱怨，南京市場實在太差，以至于他們在集團會議上都抬不起頭。這些給誰帶來了壓力呢？

當(dāng)然，事物都有兩面性。既然我們已經(jīng)了解南京的房價下跌得如此之多，那么，出臺更有力的救市措施就不足為奇了。

除了全國統(tǒng)一的一系列樓市政策放松外，南京還在短時間內(nèi)推出了“都市圈9城公積金互認(rèn)互貸”和“買房即可落戶”兩項重磅新政。

這兩項政策值得關(guān)注。比如公積金互認(rèn)互貸，盡管南京可能不具備像那些人口凈流入的熱門城市那樣的吸引力，但在都市圈內(nèi)絕對稱得上是老大。表面上看，這項政策允許在都市圈內(nèi)使用公積金相互購房，如果資金充足，誰不愿意在南京購置一套房呢？結(jié)果很明顯，南京樓市無疑是這項政策的最大受益者。

再如買房即可落戶。老實說，南京錯過了城市化人口高速增長的時期，部分原因是南京一直未放開戶籍限制。據(jù)當(dāng)?shù)叵ⅲ暇┳非蟮氖侨瞬哦皇侨丝冢瑢艏膶W(xué)歷和房產(chǎn)的面積都有相當(dāng)高的要求。因此，過去一段時間，南京的人口凈流入遠(yuǎn)不及杭州、合肥、蘇州、西安等城市。

在一系列措施的推動下，南京樓市確實開始見到效果。據(jù)當(dāng)?shù)刈悦襟w統(tǒng)計，“5.1”長假期間，南京二手房成交均價同比上漲了6.7個百分點。

南京如此，其他城市又如何呢？

總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于風(fēng)口浪尖之上，盡管未來可能會迎來轉(zhuǎn)機，但不太可能依賴所謂的周期性自動上漲。

之前出現(xiàn)周期性自動上漲的原因在于大量農(nóng)村人口涌入城市。然而，隨著城市人口的飽和，這種周期性上漲的模式不太可能再次出現(xiàn)。

面對未來房價持續(xù)下跌的局面，作為購房者，購房前應(yīng)了解房地產(chǎn)市場的趨勢，準(zhǔn)確定位個人需求，并盡可能選擇信譽良好的開發(fā)商。

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