3年多來，嘉定寶龍廣場商鋪的300多位業主心始終懸著。自2016年商鋪陸續交付使用，小產證遲遲沒拿到。前年，開發商承諾，若業主在2019年8月7日仍未取得小產證，可以解除合同退房。如今，承諾再次化為泡影。更糟心的是，購房時銷售人員宣傳的第4年起8%購房款的年收益，到頭來也成了“空頭支票”。

違規敲除隔斷 產證辦理受阻

楊先生介紹，在嘉定區寶龍廣場尚未開業前，售樓處廣告牌上的“0風險投資”、“無憂穩賺的黃金旺鋪”等宣傳詞令他頗為心動。在銷售人員推薦下，他花158萬元購買了阿克蘇路1099號寶龍廣場內一處30多平方米的商鋪，并于2016年5月24日與上海寶龍康駿房地產開發有限公司簽訂了商品房預售合同。2016年10月1日寶龍廣場正式開業。2017年1月，開發商將商鋪正式交付給他。

“開發商之前說2017年就能辦下小產證，等到2018年，毫無動靜。”楊先生的情況并非個例，幾乎所有購買寶龍廣場商鋪的業主都面臨產證“難產”。對此，開發商解釋始終語焉不詳，歸咎于“政策問題”。

這兩年來，業主們陸續向嘉定區住房保障和房屋管理局投訴，得到的《答復意見書》內容如出一轍：經相關部門實地查看發現申請的不動產實際結構與規劃設計不符（具體為原設計為一小間，現隔斷敲除變為大通間）。《答復意見書》認為：“因寶龍廣場在未辦理產證前自行實施改變房屋規劃設計結構的行為，可能會帶來消防、安全等隱患，同時因每個不動產單元四至范圍的不確定，也會影響小業主辦理小產證以及后續處置（轉讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產證登記，并已告知開發商在依法依規恢復相關結構的前提下，才能申請辦理大產證以及后續協助小業主辦理小產證。”

圖說：嘉定區住房保障和房屋管理局給業主的回復 采訪對象提供 下同

承諾處處是坑 退房承諾成空

房管部門回復雖解開了業主疑惑，但也讓他們更錯愕?！安徽撌情_發商，還是物業管理方，都沒提過隔斷敲除會辦不出產證?！睆埾壬f，他的那間90多平方米的商鋪在購買時就已被敲除，還與另外4位業主的商鋪合并成了一大通間，總面積達400多平方米。

鑒此，一些業主本打算以開發商逾期未辦出產證為由解約。他們事后才注意到，《商品房預售合同》不但對大產證辦理的具體時間約定為空白，并對補充條款做了特別說明?！凹毧礂l款，處處設坑?！?/p>

楊先生說，針對辦理大產證的“合理期限”，開發商在《商品房預售合同》補充條款中提到：“出賣人應當在房屋交付使用后360天內（若由于非出賣人原因導致房屋實際交付日期晚于約定交付日期的，則從實際交付之日起算），將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”，并且還約定“本合同補充條款、補充協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議為準”。也就是說，這個“合理期限”成為了“房屋交付使用后360天內”，遠遠超出《城市房地產開發經營管理條例》規定的“自商品房交付使用之日起90日內”。2018年11月，上海寶龍康駿房地產開發有限公司在給業主答復函里承諾：“結合雙方《上海商品房預售合同》的約定，我司最遲應于2018年8月7日前協助業主辦理小產證，如因為我司的原因導致業主在該期限屆滿后超過一年仍未取得小產證的，各位業主方有權利解除合同。上述內容已經過嘉定區人民法院判決確認。”換而言之，2019年8月7日是“最后底線”。然而，四個多月過去了，業主們跨入了2020年新年，依舊沒拿到小產證，開發商也不曾兌現退房承諾。

圖說：2016年10月1日寶龍廣場正式開業

優惠套路多多 收益大幅縮水

除了產證“難產”外，一紙商鋪委托管理協議也牽出諸多“后遺癥”，讓業主直呼“套路深”。楊先生購房時，開發商的銷售人員強調除了簽訂預售合同外，還必須簽訂一份《委托管理協議》，委托上海華瞻商業經營管理有限公司（以下簡稱“華瞻公司”）為商鋪的物業管理方，負責對方招商、招租。

楊先生稱，當初銷售人員忽悠他，“前三年分別按收益4%、5%、6%來折抵房價，之后五年，每年按實際房款8％獲益。”采訪中，大部分業主都證實了這點。最近，楊先生突然接到華瞻公司通知，表示雙方委托期限于去年12月31日到期，之后不選擇向后順延委托期限。“明明合同約定委托期是8年，怎么才過3年就中止了？”事后，他發現協議里是這樣規定：委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，為期3年。乙方有權根據經營需要，自主選擇是否將委托期限向后順延，但不超過5年。

他這才摸清其中暗藏的“套路”。“前三年用15%收益折抵房價，相當于白用三年，然后未來每年8％的收益，隨時可能被取消?！睏钕壬嘈χf，即使3年到期后，華瞻公司愿意延長一些業主的委托期限，但還會要求額外簽訂一份補充協議。“回報率從8％縮水至5％，甚至更低。”

2019年12月29日，針對業主們質疑房產證延期及收益回報縮水等問題，記者致電與業主對接的寶龍地產控股有限公司相關負責人汪女士。她表示，等了解情況后再做答復。然而，截至發稿，記者仍未收到對方回復。

圖說：業主事后發現委托協議里套路多多

律師觀點：細看合同條款 不要輕信諾言

上海江三角律師事務所周蔣鋒律師提醒，購房者需要充分注意商品房買賣合同的特點：

■ 標的額非常高，本案的當事人涉及的金額通常在200萬元左右。

■ 法律關系復雜，本案的產權式商戶同時還涉及業主與第三方簽訂《委托管理協議》的問題，法律關系變得更加復雜。

■ 付款、的時間節點多。

■ 違約責任復雜。

因此，購房者需要在簽訂購房合同前對合同條款有充分的注意，不能輕信開發商先前在合同磋商階段的口頭宣傳?！白鳛槠胀ㄙ彿空?，有必要事先咨詢專業律師，否則陷入類似本案的困境，很可能損失重大，維權難度大，同時承擔極大的心理壓力?！?周蔣鋒說。

他認為，無論是房地產開發公司，還是物業管理公司，作為主營房地產行業的公司，對房地產的銷售、使用、處分等環節應該比普通人員承擔更高的注意義務，應當意識到在產權登記前就更改房屋主要結構很可能導致無法順利辦理產證。

“由于目前本案涉及的產權式商戶的購買人數眾多，產權登記遇到實際困難，建議購買者及時向法院提起訴訟，通過司法途徑合法維權。”他強調。

新民晚報記者 季晟禎