購(gòu)買的房屋上有抵押，還能過(guò)戶么？這可是個(gè)實(shí)實(shí)在在的揪心事。近日，北京市第二中級(jí)人民法院就審理了這樣一起案件，判決書中指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》，房屋出賣人負(fù)有配合買受人辦理過(guò)戶登記的義務(wù)，當(dāng)房屋存在抵押時(shí)，買受人有權(quán)要求出賣人配合辦理過(guò)戶，抵押登記不構(gòu)成過(guò)戶障礙。

2009年，朱某與雷某簽訂《協(xié)議書》，約定朱某購(gòu)買雷某名下的一套房屋，房屋價(jià)款為100余萬(wàn)元，雷某負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶手續(xù)。同日，雷某向朱某出具收條，顯示雷某已收取全部購(gòu)房款。隨后，雷某向朱某交付該房屋，但遲遲未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，直至2019年時(shí)，涉案房屋仍登記仍在雷某名下。后雷某向奚某借款，并在房屋上為奚某設(shè)立了抵押權(quán)。朱某訴至法院，要求雷某辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雷某與朱某簽訂的合同有效，雖然房屋上設(shè)立有抵押權(quán)，但根據(jù)民法典第四百零六條規(guī)定，該抵押權(quán)不構(gòu)成履行障礙。據(jù)此，法院判決雷某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記。

法官說(shuō)法

民法典規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響；抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人；抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓涉抵押房屋不用再依照此前物權(quán)法規(guī)定的“需經(jīng)抵押權(quán)人同意”。也就意味著民法典施行之后，即使抵押權(quán)人不同意，抵押人依然有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押房屋，只是抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓情況。

法官提醒，為了避免糾紛，買受人在購(gòu)房時(shí)需認(rèn)真審查房屋權(quán)屬情況，對(duì)重點(diǎn)條款約定明晰。買受人簽約前應(yīng)認(rèn)真審查房屋權(quán)屬，重點(diǎn)查看有無(wú)設(shè)定抵押權(quán)等情形，與出賣人就付款、交房、過(guò)戶條件和流程等進(jìn)行明確約定，必要時(shí)可就簽約后是否允許設(shè)立抵押權(quán)等情形設(shè)定制約條款。符合過(guò)戶條件時(shí)，買受人應(yīng)及時(shí)敦促出賣人配合辦理過(guò)戶手續(xù)。

一般情形下，出賣人出售房屋后不應(yīng)再在該房屋之上設(shè)立抵押權(quán)，否則或?qū)⑾蛸I受人承擔(dān)違約責(zé)任。

抵押權(quán)人也應(yīng)做好抵押房屋審查，避免權(quán)利落空。債權(quán)人如與債務(wù)人約定在債務(wù)人名下的房屋上設(shè)立抵押權(quán)，債權(quán)人除審查房屋權(quán)屬情況外，還需審查房屋占有使用情況，避免債務(wù)人在已出售房屋設(shè)立抵押所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)現(xiàn)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓抵押房屋損害抵押權(quán)的，債權(quán)人可要求債務(wù)人以轉(zhuǎn)讓所得款項(xiàng)提前清償債務(wù)或提存。

作者｜法治日?qǐng)?bào)全媒體記者徐偉倫通訊員 高磊 王一洲