大家好，怎么區(qū)分我們房屋的性質呢？主要通過證載來判斷，我這里給大家分享一個案例。

案情介紹：

2009年某公司取得房屋拆遷許可證，公告后，對位于某市某區(qū)的房屋進行拆遷。被拆遷人甘某的房屋位于拆遷范圍之內(nèi)。在實施拆遷的過程中，甘某與某公司就房屋用途和補償安置問題達不成一致，于是申請某拆遷主管部門進行裁決，某拆遷主管部門裁決認定，該房屋產(chǎn)權登記證登記的房屋性質為住宅，應當以此為依據(jù)來進行補償。甘某不服行政裁決提起行政訴訟，以裁決侵犯其合法權益為由，請求撤銷行政裁決。

甘某訴稱：該房屋自2006年起獲得經(jīng)營超市的營業(yè)執(zhí)照，一直經(jīng)營至今。應該按照經(jīng)營性用房進行拆遷賠償，應該給予停產(chǎn)停業(yè)損失。

被告某拆遷主管部門辯稱：房屋的使用性質應以房屋產(chǎn)權證書為準，該房屋登記為住宅，就應按照住宅用房給予拆遷補償。

判決結果：

維持行政裁決的結果，某拆遷主管部門依照產(chǎn)權登記認定房屋性質為住宅并進行拆遷補償并無不當。

案例分析：

本案爭議的焦點是依據(jù)什么來認定被拆遷房屋的性質？

由于本案發(fā)生在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之前，應該適用《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。本案中對房屋用途的認定標準，是房屋產(chǎn)權證還是營業(yè)執(zhí)照，雙方各持己見。房屋產(chǎn)權證是城市房屋管理部門依法向所有權人核發(fā)的證明房屋所有權狀況的憑證，而營業(yè)執(zhí)照是國家工商管理部門依法向從事工商業(yè)的公民、法人和其他商業(yè)組織核發(fā)的證明商事主體資格的憑證。在對房屋使用性質進行認定時，主要參考的是房屋產(chǎn)權證上對房屋性質的書面認定，其次應該考慮到房屋實際的使用情況。在新的征收補償條例沒有出臺前，在不能提供相關的證明使用性質變更的文件的情況下，一般都是依據(jù)房屋產(chǎn)權證來認定房屋的用途，這樣很可能造成實際經(jīng)營者的損失。

但是這種情況已經(jīng)改變，2011年《國有土地上房屋征收與補償安置條例》正式實施，某市人民政府印發(fā)了《某市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》，對房屋性質的認定進行了明確的規(guī)定。獲得停產(chǎn)停業(yè)損失需要滿足以下三個條件：

第一，被征收房屋具有房屋權屬證明或經(jīng)有關部門認定為合法建筑；

第二，有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標明的營業(yè)地點為被征收房屋；

第三，已辦理稅務登記并具有納稅憑證。

對于非住宅的補償，按照非住宅經(jīng)營補償評估公式計算；以自有非住宅房屋，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的；停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=（月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補償期限。以住宅從事經(jīng)營活動的，按照實際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，具體標準由各區(qū)縣房屋征收部門結合本地區(qū)實際情況確定。所以根據(jù)目前這個規(guī)定，即使是住改非的房屋也能獲得停產(chǎn)停業(yè)損失。

友情提示：

由于拆遷安置補償涉及拆遷各方當事人的重大利益，也成為拆遷人、被拆遷人利益博弈的焦點。由于經(jīng)營性用房的補償價格要遠遠高于住宅用房，在產(chǎn)權置換中，被拆遷房屋是經(jīng)營性用房，還可以要求置換營業(yè)用房。所以在確定房屋拆遷補償與安置措施前，確定拆遷房屋的用途就顯得至關重要。雖然，根據(jù)某市的規(guī)定，即使是住改非的房屋拆遷也可以獲得停產(chǎn)停業(yè)損失，但是相對于本身就是經(jīng)營性用房的被拆遷房屋補償相對較少。所以在這種現(xiàn)實下，被拆遷人如果從事經(jīng)營活動，應該及時變更房屋產(chǎn)權證上的房屋使用性質，并且保存好營業(yè)執(zhí)照、納稅證明等經(jīng)營憑證，這樣才能最大限度地維護自身的合法權益。