成都的購房者群體，大致可以分為兩類：一類為剛需無房資格，另一類則統(tǒng)稱為普通資格。隨著房產(chǎn)調(diào)控的從嚴(yán)，加之主城改善化趨勢愈加明顯，普通購房者尤其屬于“剛改”一類的購房之路會更加迷霧叢叢。

簡單來說，成都的普通資格購房者人群大致分為三種情況：一是房換房，以原有房子為資本置換新房；二為此前代持有過交易轉(zhuǎn)讓記錄，再次購房時為普通資格。此外，普通購房者中剩下的絕大部分則是原本名下有房，直接購買二套房，為第三類。

普通購房者更多流向順銷盤和優(yōu)質(zhì)二手房

隨著大剪刀差“神盤”逐漸成為成都樓市中的滄海遺珠；新盤搖號無房家庭優(yōu)先和搖號封頂機(jī)制的出現(xiàn)，都讓越來越多的普通購房者心碎、

去年12月新政以后，普通資格和搖號順位靠后的成都購房者基本失去了參與為數(shù)不多神盤搖號的機(jī)會，為此，多數(shù)的購房者開始關(guān)注一些性價比較高的順銷樓盤和二手房。

據(jù)封面新聞記者統(tǒng)計，在某二手房交易平臺上，金牛區(qū)國賓板塊、一品天下板塊，武侯區(qū)內(nèi)雙楠、簇橋，成華區(qū)八里莊、二仙橋、東郊記憶等板塊，都有價格很優(yōu)的二手房。

比如成華區(qū)八里莊板塊的瑪塞城，為2015年建成的次新房，位于二環(huán)還有學(xué)區(qū)，可正讀電子科大附小，單價在2萬出頭；而武侯區(qū)的九峰國際，單價1.8萬，109㎡的三房總價200萬即可入手。還是真的很香！

低預(yù)算購房者：可關(guān)注二圈層核心地段

對比年前，多數(shù)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品價格已有一定提升。尤其是主城區(qū)（11區(qū)）在年后新開出的幾大樓盤，相對上一批次或周邊往期同品質(zhì)同地段樓盤價格都有一定漲幅。例如，成華區(qū)金牛區(qū)和龍泉、新都區(qū)在年后開出的幾個樓盤，年后取證時的價格漲幅基本在5％左右。

尤其是預(yù)算200萬左右的普通剛改購房者，更須以上車為主要目的；同時部分二圈層潛力地段也值得考慮。畢竟隨著更多“神盤”的入市后，大量改善住宅當(dāng)?shù)溃磥硇枨髮㈥懤m(xù)釋放蔓延，低預(yù)算購房者將面臨更大挑戰(zhàn)。

這一情況不僅僅存在于一圈層，大量二圈層較為核心的地段目前總價門檻也隨著改善化趨勢愈發(fā)明顯。因此，預(yù)算較低的普通購房者當(dāng)以上車為目的，適當(dāng)放棄部分屬性，在預(yù)算有限的情況下盡可能保證升值屬性，必要時甚至可以考慮退守二圈層的潛力地段。

【總價200左右新房推薦】

奧園錦官芳華

單價：17046-22998元/㎡

面積段：99-126㎡

所屬區(qū)域：成華區(qū)

購買建議：該項目位于北三環(huán)，出門就是熊貓大道，通往景區(qū)和商業(yè)圈也是四通八達(dá)的交通。項目周圍距離最近的商業(yè)體：宜家和藍(lán)光·金悅家居賣場，均是步行可到達(dá)的距離，在主城還說，還說較為便利。唯一的欠缺，就是——它在北門。如果上班在北門附近，及活動范圍也在該區(qū)域內(nèi)的購房者，也可以納入考慮。

城投置地梧桐棲

單價：17600元/㎡起

面積段：67-138㎡

所屬區(qū)域：成華區(qū)

購買建議：該項目距離中環(huán)路、三環(huán)路、蜀龍路等交通主干道直線距離僅2公里左右，城市距離非常不錯。周邊教育資源豐富，兩公里范圍內(nèi)有成都市第十四幼兒園和煦分園、成都市第二十七幼兒園、成都市實驗中學(xué)、石室初中（青龍校區(qū)）等教育資源，只是項目周邊商業(yè)配套較為欠缺，但作為戶型面積還相對溫和，總價也相對溫和的人才公寓項目，主城黨們不妨一看！

德商天驕城 學(xué)府

單價：15265-21060元/㎡

面積段：117-136㎡ 高層

所屬區(qū)域：溫江

購買建議：德商天驕城學(xué)府位于溫江區(qū)光華新城，周邊配套較為成熟。伊藤、新光天地、盒馬距離距離分別在1.2KM、1.9KM、2.3KM的樣子，同時項目附近有兩所公立小學(xué)，離溫江區(qū)光華實驗小學(xué)約700米，花都小學(xué)就在隔壁，都是步行可送的距離。加之1.7萬/㎡起的價格，高層總價在200上下，這個價格也很可！

梓潼宮TOD

單價：17664-20968元/㎡

面積段：126-142㎡

所屬區(qū)域：郫都區(qū)

購買建議：梓潼宮TOD項目北靠沙西線、南臨紅光大道，是成都地鐵6號線和28號線（規(guī)劃中）的換乘站，整體定位為基于TOD+POD（公園城市）的雙核驅(qū)動發(fā)展。項目的教育資源非常豐富，郫都區(qū)犀浦小學(xué)、郫都區(qū)四中、梓潼幼兒園，犀浦外國語學(xué)校初中部等。項目的最大賣點就是TOD的加持，1.7萬/㎡的單價，可以考慮。

高預(yù)算購房者：不急于一時，下手好產(chǎn)品

未來的房子比拼的除了品質(zhì)，更多在于優(yōu)質(zhì)屬性。

成都的改善化趨勢其實可以追溯到2016年或者更早，早幾年的一些高端改善樓盤；在沒有地段、配套等優(yōu)質(zhì)屬性加持的情況下，后續(xù)的升值情況甚至不及一些稍有地段優(yōu)勢的剛需產(chǎn)品。尤其是在近兩年同質(zhì)化嚴(yán)重的成都樓市，決定未來高端樓盤升值空間和流通性的更多在于地段、配套等方面。

以目前成都市場上的情況來看，目前高改產(chǎn)品雖然存在具備優(yōu)質(zhì)屬性的新盤，但大多數(shù)缺乏性價比，因此，高預(yù)算購房者無需急于一時。但當(dāng)具備優(yōu)勢屬性且有一定性價比的產(chǎn)品出現(xiàn)時，也應(yīng)擇機(jī)下手，畢竟積壓需求持續(xù)釋放的當(dāng)下，具備高預(yù)算能力的購房者不在少數(shù)。

【高品質(zhì)樓盤推薦】

西樾錦宸·煕上

單價：22040-29999元/㎡

面積段：140-240㎡（疊拼、洋房、聯(lián)排）

所屬區(qū)域：武侯區(qū)

購買建議：該項目是由龍湖、中鐵建和新希望三家聯(lián)合開發(fā)，占地面積近百畝，容積率只有1.5，主要由洋房和疊拼兩種產(chǎn)品組成，是主城少有的上下疊拼。且空間尺度更大，贈送面積較其他產(chǎn)品多了20%。同時，位于武侯新城新晉高端住區(qū)版塊，也是武侯區(qū)的主力供應(yīng)版塊之一。

德商花樣年碧云天璽

單價：20569-26704元/㎡

面積段：120-172㎡

所屬區(qū)域：天府新區(qū)

購買建議：位于天府前灣的碧云天璽，項目總占地約118畝，容積率做到了約2.0。同時，采取了點狀圍合式布局，營造出了兩個超大中庭景觀。板式布局，2梯3戶，還帶單獨入戶。在價格方面，總價段保持在了400萬級。對于天府新區(qū)的深改洋房產(chǎn)品，還是值得一看！

新希望錦麟府

單價：18702-35538元/㎡

面積段：116-155㎡

所屬區(qū)域：龍泉驛區(qū)

購買建議：作為一座低密大盤，錦麟府的容積率僅為2.5，沿小沙河修建的錦麟公園、社區(qū)運(yùn)動公園等園林景觀，使得項目環(huán)境更加私密。同時，錦麟府高層建面約116-136㎡、總價230萬起的產(chǎn)品設(shè)置，非常有效地控制住了追求品質(zhì)、渴望進(jìn)階主城核心區(qū)品質(zhì)項目的總支付門檻。

中鐵建·西派

單價：27166-34197元/㎡

面積段：123-256㎡

所屬區(qū)域：青羊區(qū)

購買建議：西派貫徹了一貫的“西派邏輯”：城市級大盤思維；高端產(chǎn)品呈現(xiàn)能力；全維度產(chǎn)品覆蓋。城西以板塊為中心，有自己的根基，生活繁華富足。加之青羊區(qū)教育強(qiáng)區(qū)，西派教育資源環(huán)伺。地鐵2號線、4號線傍身，以及西單商場、龍湖西宸天街，青羊萬達(dá)廣場等商業(yè)綜合體， 高端居住屬性十分突出。

封面新聞記者 韓欽清

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