問(wèn)：特首，最近一直在看申花的二手房，前幾天我看群里說(shuō)沁園有套176方的大戶型洋房已交了定金，不過(guò)還沒(méi)網(wǎng)簽。不過(guò)我聽說(shuō)現(xiàn)在有些炒房客發(fā)明了所謂虛假網(wǎng)簽的新套路，即使網(wǎng)簽了可能也是假的，有什么辦法可以防范？謝謝。

這位粉絲，網(wǎng)簽價(jià)歷來(lái)只能作為該盤市場(chǎng)價(jià)的一個(gè)參考。

如以網(wǎng)簽價(jià)來(lái)判斷該盤的市場(chǎng)價(jià)大概率會(huì)失真。

之前行情火熱時(shí)，因?yàn)楸娝苤脑颍?strong>網(wǎng)簽價(jià)大概率有做低的嫌疑。

相反目前行情下行，則要小心那些“鶴立雞群”的網(wǎng)簽價(jià)。

“虛假網(wǎng)簽”說(shuō)到底就是利用房管局的相關(guān)漏洞來(lái)哄抬二手房?jī)r(jià)。

其實(shí)說(shuō)起來(lái)也很容易理解，賣家誠(chéng)心出售房源。

結(jié)果被別有用心之人，以遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)的高價(jià)“成交”，并“順勢(shì)網(wǎng)簽”。

當(dāng)房東滿懷希望等待房款到賬時(shí)，買家因種種理由就是遲遲不付款。

表面看，房東似乎并沒(méi)有什么損失，但此事的奧妙在于：

這次永不可能成交的記錄會(huì)一直存在于系統(tǒng)里。

于是在外界看來(lái)，該小區(qū)這個(gè)價(jià)格已經(jīng)成交了。

說(shuō)到底這就是想通過(guò)輿論，將這種“預(yù)售價(jià)”變成“成交價(jià)”，從而哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)。

特首去了解下，玩“虛假網(wǎng)簽”與玩“ABC單”基本是同一批人。

行情上行時(shí)給市場(chǎng)“打興奮劑”，行情下行時(shí)給市場(chǎng)“喂定心丸”。

憑借這“醫(yī)者仁心”，這些人不去當(dāng)郎中還真是可惜。

為此我們特意咨詢了房管部門，得知目前官方暫無(wú)堵住漏洞的方法。

不過(guò)，對(duì)于辨別是否是“虛擬成交”，可以教你一套我常用的辦法：

第一.一定不要"云看房"。

要親自去實(shí)地多找?guī)讉€(gè)中介看房，感受市場(chǎng)的真實(shí)溫度。

第二.學(xué)會(huì)使用各種購(gòu)房軟件與網(wǎng)站。

重點(diǎn)關(guān)注“帶看量"這一關(guān)鍵信息。

如果你看中的房源30天內(nèi)的帶看量都非常少，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格超過(guò)了當(dāng)前市場(chǎng)接受程度。

第三.學(xué)會(huì)橫向?qū)Ρ戎苓厴潜P。

以周邊相近年份、相近品質(zhì)、相似面積段的小區(qū)房源作為參照。

如果該小區(qū)“網(wǎng)簽價(jià)”遠(yuǎn)高于同質(zhì)小區(qū)，且只有極少量成交，那大概率其中“有戲”。

總之，兵來(lái)將擋水來(lái)土掩，買房一定要有自己的判斷，切忌輕易被市場(chǎng)帶了情緒。

問(wèn)：特首，冒昧問(wèn)個(gè)問(wèn)題，我來(lái)杭州快一年了，不過(guò)搖號(hào)也很久了。之前有朋友向我推薦中杭府，不過(guò)這兩天我看購(gòu)房群鋪天蓋地都是說(shuō)中杭府缺點(diǎn)的圖。之前我還不以為然，不過(guò)看得多了，還真有點(diǎn)不自信了？這中杭府到底值得搖嗎？

非常羨慕你，剛來(lái)杭州就那么有“眼力”，亦那么有“實(shí)力”！

直接給答案：

中杭府是繼亞運(yùn)村后最值得搖的樓盤，沒(méi)有之一。

的確，網(wǎng)上曝出有關(guān)中杭府的眾多槽點(diǎn)確有其事，但有種描述叫“夸大其詞”，有種評(píng)價(jià)叫“以偏概全”，有種操作叫“勸退對(duì)手”。

有一說(shuō)一，世上本沒(méi)有十全十美的房子。

限價(jià)體系下，能找到十全九美的房子都是幸運(yùn)。

中杭府物業(yè)費(fèi)貴、自持比例過(guò)高、綠化率低、戶型設(shè)計(jì)不合理都是事實(shí)上。

不過(guò)，憑借“蔣村的地理位置+有眼可見的倒掛+可圈可點(diǎn)的品質(zhì)+板塊稀缺的產(chǎn)品定位”就足以吸引蔣村、未科的改善人群。

之前我們就說(shuō)過(guò)，要想在杭州買到房不但要能“慧眼識(shí)珠”，更要能“屏蔽噪音”。

自從觀品之后愈發(fā)成熟的“勸退體系”，反倒提供了一個(gè)搖號(hào)方法：

如果你是樓市小白，不知道什么盤最值得搖。

這么建議你直接在各大購(gòu)房群中找被集中P圖，黑得最慘的那一個(gè)。

問(wèn)：特首大大您好！我今年9月畢業(yè)，預(yù)計(jì)10月底能申請(qǐng)到E類人才。目前在鳳起路工作，接下來(lái)工作地點(diǎn)可能會(huì)在艮北。如果買在城東通勤會(huì)比較便利。如果今年年底買房，預(yù)算是350w，明年買的話預(yù)算大約400w。請(qǐng)問(wèn)您有沒(méi)有推薦的樓盤呢？據(jù)我了解到的消息，年底西湖區(qū)的彩虹軒、蕭山的寧望府、九堡的聆潮府都會(huì)開盤，您覺得這幾個(gè)盤怎么樣呢，可以搖嗎？

這位”人才“粉絲你好。

根據(jù)你的需求，我更推薦在城東這個(gè)方向作為你首次置業(yè)的地點(diǎn)。

這里不想說(shuō)什么“產(chǎn)住結(jié)合”這類的空話，只不過(guò)憑借在杭州多年居住經(jīng)驗(yàn)，離公司住得近，是真的能提升幸福感。

因此，三墩的彩虹軒雖好，但通勤距離太遠(yuǎn)，并不適合你。

寧圍的寧望府雖有濱江背書，未來(lái)板塊也向上。

不過(guò)短期內(nèi)板塊配套不足已經(jīng)決定了，其并不適合現(xiàn)階段買來(lái)居住。

至于九堡，在我看來(lái)在城東并不屬于非常強(qiáng)勢(shì)的板塊，聆潮府雖然容積率不高，但亦存在離地鐵站較遠(yuǎn)（600米），亦存在有高壓纜線，臨近高架等不利因素。

以你人才票買這里確實(shí)有點(diǎn)可惜，真要買九堡，盯緊錢塘云莊便可。

最近將開優(yōu)質(zhì)的房源較少，建議后期跳一跳去夠城東新城的佳兆業(yè)印月，亦可以去湖融創(chuàng)、萬(wàn)科的項(xiàng)目。

艮北潮聽明月、丁橋沐春明月、即將登記的春熙上和灣也可以去試試。

問(wèn)：特首老師，我剛來(lái)杭州，目前在未科上班。85新政一來(lái)，我的房票沒(méi)了。因?yàn)槲也幌矚g和人合租，就在公司附近的華夏之心租了一套54方的小公寓，月租金5000。說(shuō)實(shí)話還是有點(diǎn)心疼，所以我想了下與其交房租，還不如還月供。不過(guò)都說(shuō)公寓不好賣，我又怕以后要換住宅賣不出去砸手里，還請(qǐng)指教一二。

自85新政后，“公寓能不能買”就成了后臺(tái)提問(wèn)最多的問(wèn)題之一。

其實(shí)在我看來(lái)，買公寓與買住宅本是兩套完全不同的邏輯：

拋開居住的屬性不談，住宅看重的是有多高的”增長(zhǎng)率“，公寓更重要的是”能否快速租出去“。

因?yàn)楣㈣b于其特性，其最大的優(yōu)勢(shì)是”租售比“。

所以，公寓雖然不能像大部分住宅那樣”無(wú)腦買“，但只要把握以下原則，踩坑的概率將大大降低。

例如，在杭州產(chǎn)業(yè)、寫字樓聚集，有大量年輕人口涌入的區(qū)域，品質(zhì)出眾的公寓就值得購(gòu)買。

原因很簡(jiǎn)單，畢竟不是每個(gè)年輕人都買得起房，也有資格買房。

你所在的未來(lái)科技城，包括錢江新城、濱江等板塊都屬于這類。

以你的情況，現(xiàn)階段可以去看看EFC的公寓。

目前行情下和房東磨磨，應(yīng)該可以拿到一個(gè)不錯(cuò)的“折扣”。

折算下來(lái)，每月的月供大概率還不如租金高。

未來(lái)，即使你真要買房了，"以租養(yǎng)貸"也不會(huì)有太大壓力。