中房報(bào)記者 李葉 | 北京報(bào)道

盡管普遍認(rèn)為上市窗口期已過(guò)但仍有不少房企對(duì)于赴港上市躍躍欲試。

近日，總部位于成都的合能集團(tuán)因密切接觸投行、欲赴港上市受到行業(yè)關(guān)注。有消息稱，其上市一事已在執(zhí)行之中，最快將于今年三季度末遞交招股書。

經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，包括合能在內(nèi)今年已有11家房企謀求赴港上市，但截至目前仍無(wú)一家成功通過(guò)申請(qǐng)。

6月4日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者就赴港上市一事致電合能集團(tuán)品牌部門，電話并未被接聽。

━━━━

“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”

實(shí)際上，合能集團(tuán)在業(yè)內(nèi)名氣并不大，縱觀其發(fā)展歷史可以用“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”來(lái)形容。

合能集團(tuán)官網(wǎng)及企查查公開資料顯示，總部位于四川成都的合能集團(tuán)并不是一家傳統(tǒng)意義上的本土房企。

1992年，侯進(jìn)橋和侯永橋兩兄弟于香港創(chuàng)建了合能集團(tuán)。

1993年，中國(guó)改革開放掀起了新一輪浪潮，南巡的春風(fēng)吹拂著南國(guó)大地，即使是國(guó)十六條的出臺(tái)和銀行資金調(diào)控也未能影響珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速崛起，全國(guó)第一批房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，碧桂園、富力、合生、雅居樂(lè)都誕生于這一年前后。也是這一年，侯氏兄弟正式進(jìn)入內(nèi)地，在深圳注冊(cè)成立了合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

1995年，合能在深圳寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)開發(fā)了玉華花園，賺到了內(nèi)地發(fā)展的第一桶金。這一年，離開萬(wàn)通的潘石屹與妻子張欣創(chuàng)辦了SOHO中國(guó)有限公司；劉曉光參與首創(chuàng)集團(tuán)的創(chuàng)建；林騰蛟創(chuàng)建了陽(yáng)光城集團(tuán)；孔健岷與哥哥孔健楠、弟弟孔健濤一起創(chuàng)辦了合景泰富；蘇萌成立了高盛企業(yè)集團(tuán)（高德置地集團(tuán)前身）。

從時(shí)間上看，現(xiàn)在風(fēng)頭無(wú)兩的恒大倒是居后了。直到1996年， 許家印才在廣州注冊(cè)了恒大地產(chǎn)。

乘著南巡春風(fēng)，早期的合能集團(tuán)亦能用時(shí)代的弄潮兒形容。

1998年中國(guó)正式結(jié)束了“福利分房”政策，商品房逐漸成為主流，這正是房企乘勝追擊開辟疆土的最佳時(shí)機(jī)，許多原先深耕珠三角的房企先后走出“舒適區(qū)”，尋找更廣闊的天空，合能的發(fā)展卻呈現(xiàn)出一種“佛系”趨勢(shì)，到2001年合能才在深圳開發(fā)了第二個(gè)項(xiàng)目——福田中央花園。

2002年，合能集團(tuán)來(lái)到成都，拿下了成都新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，由此將總部搬至成都。

此后，合能拓展腳步也仍較為緩慢。

2005年，合能獲取西安曲江城市花園1期項(xiàng)目，開啟進(jìn)入西安步伐；2010年，合能又通過(guò)收購(gòu)湖南利新源公司進(jìn)入長(zhǎng)沙；2016年，合能進(jìn)入寧波；2019年，合能進(jìn)入鄭州。

這樣的速度也導(dǎo)致“早起”的合能直接錯(cuò)失了房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”。

據(jù)其官網(wǎng)顯示，目前其5大區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目（應(yīng)為部分已呈現(xiàn)項(xiàng)目）數(shù)量如下：西南區(qū)域20個(gè)項(xiàng)目，其中成都18個(gè)，重慶2個(gè)；西北區(qū)域6個(gè)項(xiàng)目，位于西安；華東區(qū)域項(xiàng)目2個(gè)，位于寧波；華中區(qū)域項(xiàng)目5個(gè)，位于長(zhǎng)沙；華南區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目0個(gè)。

如果說(shuō)合能本身的愿望就是做一家小而美的公司，緩慢的發(fā)展趨勢(shì)是出于穩(wěn)健的考慮。不過(guò)，隨著調(diào)控的持續(xù)，大型房企在融資、拿地等方面優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，這將使得行業(yè)洗牌進(jìn)一步加劇。面對(duì)集中度越來(lái)越高、大魚吃小魚愈發(fā)頻繁的行業(yè)趨勢(shì)，中小房企的前景也變得艱難。

一位接近合能的人士在此前接受采訪時(shí)曾表示，隨著老項(xiàng)目的逐漸去化，成都土地市場(chǎng)的地價(jià)上漲、競(jìng)爭(zhēng)加劇，合能在成都的發(fā)展亦需要大量資金支撐，導(dǎo)致近年拿地進(jìn)程緩慢與困難，發(fā)展勢(shì)頭受阻較為嚴(yán)重，成都市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)可能難以為續(xù)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年合能地產(chǎn)操盤金額為69.8億元，行業(yè)排名第194位；2018年，合能集團(tuán)的流量銷售金額為70.6億元，行業(yè)排名第172位。

縱向看，與曾經(jīng)在相同時(shí)期成立的房企們相比，合能顯然已經(jīng)掉隊(duì)。橫向比，中指院年初發(fā)布的2019年銷售百億級(jí)房企排行榜中，注冊(cè)于2006年德商置業(yè)已經(jīng)晉級(jí)百億，成為成都“地產(chǎn)黑馬”，深耕多年的合能眼看不及“后浪”。

━━━━

11家房企排隊(duì)上市

落后在當(dāng)下意味著危機(jī)。

上海易居研究院指出，隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的進(jìn)一步強(qiáng)化，部分地方政府在拿地時(shí)要求有一定規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，且土地競(jìng)拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對(duì)小房企的經(jīng)營(yíng)能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯(cuò)率更低，進(jìn)一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度也一直在加速提升。與此相伴的是，小房企的融資渠道越來(lái)越緊，融資成本飛速上漲。“小公司越來(lái)越?jīng)]有競(jìng)爭(zhēng)力，合能如果沒(méi)有其他的資金通道去發(fā)展壯大自己，遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰。” 一位成都房企人士表示。

好在過(guò)去幾年間成功搭上資本列車的房企為行業(yè)帶來(lái)了信心。

2018年以來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最大的赴港上市潮，至今成功上市的房企已有13家，無(wú)論后續(xù)發(fā)展如何它們大部分都通過(guò)上市提升了國(guó)際評(píng)級(jí)、拓寬了融資渠道，維持資金鏈保證了自身生存。

2016年、2017年，凈負(fù)債率分別高達(dá)206%和183%的正榮地產(chǎn)于2018年1月16日正式在港股上市，一年后成功兌現(xiàn)了將“凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)”的諾言，凈負(fù)債率降至74%，同比降低109%。

2015年-2017年，美的置業(yè)凈負(fù)債率分別高達(dá)622.1%、624.7%、118.9%。2018年10月11日，美的置業(yè)登陸港交所，截至2018年12月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率降為97%。

與此同時(shí)，港股上市難度也在不斷加大。

2018年至今，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際四次沖擊IPO失敗，海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、大唐地產(chǎn)沖刺兩次未果，三巽控股、港龍地產(chǎn)也都經(jīng)歷過(guò)一次失敗。

2020年至今，僅有來(lái)自東莞的匯景控股一家房企于1月16日成功掛牌上市，成為2020年首個(gè)登陸港交所的房企，從2019年4月首次遞交招股說(shuō)明書算起，時(shí)長(zhǎng)約為9個(gè)月。

對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)坦言，港股市場(chǎng)的投資者更為重視公司整體合理負(fù)債水平以及持續(xù)性盈利能力，本身優(yōu)質(zhì)的房企仍會(huì)獲得資本市場(chǎng)青睞。沖刺失敗企業(yè)普遍存在規(guī)模小、資金緊、負(fù)債高等問(wèn)題。即使為了上市勉強(qiáng)擴(kuò)大了規(guī)模，投資人也會(huì)對(duì)其發(fā)展前景存疑。

即使如此，房企赴港上市的腳步仍無(wú)法停下。“赴港上市是中小房企在規(guī)模洗牌中想要抓住最后的機(jī)會(huì)。”

在合能之前，上坤地產(chǎn)、金輝控股、實(shí)地集團(tuán)、大唐地產(chǎn)、文一地產(chǎn)等9家房企已紛紛提起赴港IPO計(jì)劃；在合能之后，TOP30房企中唯一一家未上市獨(dú)苗——祥生控股也開啟IPO征程。截至目前，無(wú)一家成功通過(guò)申請(qǐng)。

“起了個(gè)大早”的合能是否能趕上IPO這趟“晚集”？

由于合能并未披露過(guò)財(cái)報(bào)信息，目前外界還無(wú)法獲悉真實(shí)財(cái)務(wù)狀況。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，合能年銷售金額不及百億，是典型的小規(guī)模房企。不過(guò)，其過(guò)去采取保守穩(wěn)健的布局策略，公司負(fù)債率應(yīng)該不會(huì)太高，布局的城市也基本是新一線乃至二線重點(diǎn)城市，相對(duì)安全。所以，結(jié)果并不好判斷。