今天來聊聊可以看見汴西湖的房子卻再也賣不到1.1萬元/m2。在開封房價(jià)上一次大漲期間，橄欖城一期可以看湖的房子曾一度最高賣到1.1萬元/m2。

今天看的這套房為建面138m2的三房兩衛(wèi)。對于該房源來說，盡管是觀湖房源，但由于樓層位于8層左右，觀湖的效果相對高樓層在視野層面上略顯的差一些。該類型的產(chǎn)品和一樓帶院有的一比，即：一樓帶院靠的是院子的溢價(jià)，觀湖樓層靠的是觀湖效果的溢價(jià)。

從價(jià)格上來看，該房源售價(jià)在115萬左右，單價(jià)折合8300元/m2左右。對于該房源來說，最大的優(yōu)勢還在于地段層面的不可復(fù)制性。這也是在房價(jià)上漲時(shí)期，如恒大、碧桂園在相對不夠繁華的區(qū)域(如運(yùn)糧湖、鄭開大道南)可以依靠品牌、精裝、營銷等多種手段實(shí)現(xiàn)跟在汴西湖的橄欖城一樣的銷售價(jià)格。

但進(jìn)入到市場下行期、橫盤期，尤其是進(jìn)入到買方市場以來，其保值屬性遠(yuǎn)沒有有地段優(yōu)勢的橄欖城更容易實(shí)現(xiàn)。盡管橄欖城一期的樓齡相對于現(xiàn)在的新盤可能已經(jīng)超過10年，但如果仔細(xì)對比園區(qū)綠化景觀，依然可以發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)大多數(shù)開發(fā)商早期開發(fā)建設(shè)的樓盤一期二期要比現(xiàn)在的綠化景觀在樹種栽植上更密一些。

在溝通掛牌價(jià)的時(shí)候，我的觀點(diǎn)是：如果這套房源在一個(gè)月以內(nèi)賣不出去，那么通常在三個(gè)月內(nèi)也得依靠再次降價(jià)賣出去，除非房地產(chǎn)市場迎突發(fā)性的利好。

舉個(gè)例子來說，汴西湖區(qū)域某小區(qū)的某套房曾經(jīng)掛牌價(jià)146萬，購房者出到140萬，業(yè)主就是不賣。最后這套房在最近的兩個(gè)月之內(nèi)降了21萬，業(yè)主讓我找購房者再談?wù)劊Y(jié)果被購房者婉拒了。購房者的原話是：我要的時(shí)候他不給，他給的時(shí)候我就得要？