房產類案件對比普通民商事案件具有涉案標的較大、訴請類型多樣、案件事實復雜等特點，其庭審發問也有自己的特別之處。一個直擊案件要害的發問往往能夠幫助法官快速查明事實，起到事半功倍的作用。

本期智囊我們邀請到上海閔行法院民事審判庭二級法官張辰來分享作為房產類案件如何有效進行庭審發問，希望能帶給你更多啟發。

涉及不動產的房屋買賣、房屋租賃、建設工程等案件一般習慣性統稱房產案件，對比普通民商事案件，此類案件具有涉案標的較大、訴請類型多樣、案件事實復雜等特點。因此其庭審發問除具備民商事案件的共性外，也有自己針對性的特色。那么在房產案件中，如何進行庭審發問呢？我總結了以下幾點：

針對訴請的發問主要需要明確訴請的種類以及內容，常見的處理方式有：

1.如果是訴請意思含混不清或有歧義，需要法官通過詢問加以澄清。

比如房屋租賃合同終止或解除后，當事人提出的恢復原狀訴請，便需要進一步詢問“原狀”的具體內容。再比如租金的具體期間、工程款的項目構成，利息的起止時間、利率標準，違約金或損失的具體內容等，均可以通過發問加以明確。

2.對于明顯不合理或錯誤的訴請，法官需要通過釋明并向當事人詢問是否堅持該訴請加以固定。

3.可能遺漏的訴請可以通過發問提示當事人對事實進行明確或對訴請進行補充。

比如房屋租賃合同解除時，如果當事人并未提出押金的相關訴請，可以詢問是否收取押金以及對于押金的處理意見；再比如房屋租賃、買賣合同糾紛案件中，如果沒有房屋交付、返還相應內容的，可以詢問房屋是否進行交付，房屋現狀等。

明確訴請內容后，也需要原告進一步明確訴請的請求權基礎是違約、是損害賠償、還是無效后果等。值得注意的是，由于房屋租賃合同為繼續性合同，一般在訴請階段就需要當事人明確合同狀態，如有效無效、繼續履行、解除或到期終止等，以便后續訴請的確定。

相對一般民商事合同糾紛，房屋租賃合同糾紛以及建設工程合同糾紛中，合同無效情形并不罕見，此時也應特別注意合同狀態。

針對抗辯的發問首先需要對被告抗辯內容進行總結，明確被告抗辯的具體針對內容：究竟是原告所主張的事實虛假或不存在、還是原告主張缺乏法律依據。

如果是事實爭議，則需要通過后續舉、質證及事實發問解決；如果是法律爭議，則需要通過發問進一步明確抗辯權基礎。

房產案件中，針對抗辯往往需要進行釋明，并詢問當事人是否提起反訴。比如建設工程案件中，當事人提出因工程存在質量問題而不予返還質保金或扣減工程款等；或者房屋租賃、買賣合同中，當事人提出的對方違約這一事實抗辯，法官都可以詢問當事人是否提起反訴，并引導當事人整理反訴請求，便于全案的整體解決。

在結束訴請及答辯階段后，法官可以對照訴請依據以及答辯方向，在拆分規范構成要件的基礎上進行第一輪爭議焦點總結；

相應的，如果是書狀先行的案件，庭審一開始就應當總結爭議焦點。此時，法官應當詢問當事人對總結的爭議焦點是否有異議、補充，如果當事人提出意見的，法官需根據當事人意見對爭議焦點進行進一步調整、細化，直至訴辯雙方均明確并認可案件爭議焦點。

在此基礎上的庭審發問也應當緊扣爭議焦點，圍繞爭議焦點進行發問，可以使得庭審節奏更為緊湊，直擊案件要害。庭審中可以準備一張稿紙，對爭議焦點內容進行整理，更好地把握案件問題核心。對于當事人在舉證階段有所欠缺的部分，法官可以通過發問引導當事人進一步舉證。

比如，房屋租賃合同糾紛案件中，爭議焦點是房屋是否滿足合同約定使用條件（如酒店、教育、醫療等特殊要求）的同時履行抗辯問題，法官可以通過詢問出租人房屋具體條件、獲得的行政審批（如土地性質為商業還是工業？消防是否滿足特殊行業需要？所在區域能否進行相應工商注冊、行業許可？）等，以及通過詢問雙方合同簽訂前對房屋使用目的及房屋性質是否進行明確等內容，提示雙方當事人圍繞爭議焦點進行充分舉證。

法庭詢問需要對某些案件中當事人不太注意，但必須查明的事實進行詢問。房產類案件中，合同效力，合同解除、撤銷、無效后果，合同履行類案件事實或法律上是否可以履行等都是容易遺漏的點。一個較好的做法是總結常見遺漏項目，在庭前準備時列出提綱，庭審時再對當事人遺漏事項進行發問。

比如，建設工程合同糾紛中，施工人是否具有資質；房屋租賃合同糾紛中，涉案房屋是否具有產證、建設規劃許可。再比如，過戶類房屋買賣合同糾紛中，需注意購買人是否具備購房資格、房屋是否存在隱名共有人（如夫妻）、是否存在查封等情況。如果法庭調查階段當事人沒有陳述完整，則都需要進行發問，避免案件審理出現遺漏的錯誤。

在查漏補缺的過程中，針對法院必須查明的事項，也需要詢問當事人是否提出司法鑒定。例如，在缺乏雙方共同確認的結算時，需引導承包人對工程量、工程價款等進行審價；發包人對工程質量存在異議時，需進行工程質量、修復方案的鑒定以及修復工程款的審價；如果是承租人在房屋租賃合同無效、解除時提出裝修補償，則需引導其對裝修現值或殘值進行審價；房屋買賣合同中，當事人提出房屋差價損失賠償時，也需要對違約時或合同解除時房屋價值進行鑒定等?？傊陔p方無法達成一致的情況下，司法鑒定是固定案件事實的有效且必要方法。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》【法釋〔2019〕19號】第四條，當庭審中出現一方當事人對另一方當事人主張的不利事實既不承認也不否認時，法官應主動進行說明及詢問，如果當事人不明確表示肯定或者否定的，則視為其對該事實的承認，適用自認的規則。

庭審時，應當關注當事人對己方不利事實的回應，及時加以釋明及詢問，以達到對方無需舉證證明的法律后果。在此基礎上總結無爭議事實，可以加快庭審節奏、節約庭審時間。

房產案件中，對較難查明的事實，通?？梢酝ㄟ^“詢問+自認”的方式進行固定。比如房屋租賃合同中，可以向出租人發問承租人搬離房屋時間、出租人收回房屋時間等；合同解除的案件中，可以向違約方發問收到解除通知的時間；再比如在缺乏書面合同的建設工程施工合同案件中可以向當事人詢問是否為相對方；向雙方發問工程中是否存在掛靠、轉包、違法分包等無效情形；向發包方發問實際使用工程的時間等等。

值得注意的是，法庭詢問無法替代當事人陳述。法官在庭審中的身份始終是中立的，如果對于一方的發問過于細碎、態度較為強硬，容易給人一種有失中立、有所偏頗的感覺。畢竟法官并非案件經過的親歷者，需要通過當事人陳述、舉證質證、庭審審理判斷案件事實。先入為主不但容易導致案件審理結果的偏離，也容易引發法官與當事人之間的矛盾?？梢試L試多使用征詢、探討語氣，化解當事人抵觸心理，從而引導當事人更為順暢的進行陳述。

來源：庭前獨角獸