四川雙榮事務(wù)所 周攀律師、胡丹丹律師

房地產(chǎn)“爛尾房”越來越多，情況嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)直接走向破產(chǎn)程序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為大規(guī)模的企業(yè)，交易往來眾多，法律關(guān)系復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦破產(chǎn)，對于同一處商品房，可能會發(fā)生消費者、承包人、抵押權(quán)人以及其他債權(quán)人同時主張權(quán)利的情況。由于高昂的房價，很多家庭將畢生積蓄均用于購房，此時購房者作為特定的利益主體，保護(hù)購房者的優(yōu)先受償權(quán)，也是在彰顯社會公平正義。

一、優(yōu)先權(quán)的概念

優(yōu)先權(quán)是指一般的債權(quán)人根據(jù)現(xiàn)有法律條文的規(guī)定所獲得的就債務(wù)人的全部資產(chǎn)，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)等而先行受償?shù)臋?quán)利。

優(yōu)先權(quán)擁有如下的屬性：1、優(yōu)先權(quán)是一種物權(quán)。優(yōu)先權(quán)作為一種物權(quán)，具有優(yōu)先獲得賠償、主導(dǎo)和獨占的特性。2、優(yōu)先權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。具有從屬性、不可分性以及物上代位性3、優(yōu)先權(quán)是一種法定的擔(dān)保物權(quán)。優(yōu)先權(quán)只能基于法律的明文規(guī)定而產(chǎn)生，不受當(dāng)事人私下協(xié)商的影響，當(dāng)事人也不得對優(yōu)先權(quán)進(jìn)行私下約定，優(yōu)先權(quán)的效力必須出于法律明確規(guī)定。4、優(yōu)先權(quán)的施行并不要求公示。優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生既無須交付，也無須登記。需要注意的是，優(yōu)先權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)是不同的概念，雖然優(yōu)先權(quán)包含優(yōu)先受償權(quán)的職能，但并非也只能優(yōu)先權(quán)具有這種職能，簡而言之，優(yōu)先權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)存在一種從屬和包含的關(guān)系。

無論在維護(hù)社會人權(quán)、扶持社會弱勢者、還是促進(jìn)公共福祉方面，優(yōu)先權(quán)都扮演著重要的角色。然而，值得注意的是，并非所有買房人在房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)后都能享有優(yōu)先權(quán)。事實上，根據(jù)法律規(guī)定，只有那些出于居住需求購房的消費者，才有權(quán)利在一定范圍內(nèi)享有優(yōu)先權(quán)。

二、消費性購房者的概念和適用范圍

消費型購房者在我國現(xiàn)行法律條文中沒有明確的規(guī)定。所指的“消費型購房者優(yōu)先權(quán)”，這代表一旦購房人支付了全部或者大部分款項，在房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)情形時，購房者可優(yōu)先獲得已建成房產(chǎn)的交付或取回已交付的購房款項（針對那些還未建成的房產(chǎn)）。在償債順序中，該權(quán)益優(yōu)先于建設(shè)工程價款受償權(quán)。

如何甄別消費型購房者？筆者認(rèn)為，只有在滿足以下條件時，消費者才享有房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)先交付房屋的權(quán)利。

1、消費者買賣的房屋應(yīng)當(dāng)為商品房。

這要求消費者購買的對象應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售的商品房，因此，消費者購買二手房，經(jīng)濟(jì)適用房、單位集體房屋等受國家政策影響較大的房屋并不在適用范圍之列。

2、以居住為目的

《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》第2條“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”的規(guī)定，消費者購房的目的須為居住需要。如何判定購房人是以居住為目的呢？若購房人及其家屬均在商品房所在城市并且該商品房為唯一住房的，或者雖然不是唯一住房，但是從人均面積來考慮仍是為滿足居住之用，可以認(rèn)定其是以居住為目的商品房消費者。此外，消費者以居住為目的購買商住兩用的公寓時也屬于所說的商品房購房人，也享有請求優(yōu)先交付房屋的權(quán)利。

因我國不動產(chǎn)登記尚未建立全國統(tǒng)一的查詢絡(luò)，對于如何把握在司法實踐中是個難點。一些人提出，基于保護(hù)人們的生存權(quán)，應(yīng)當(dāng)對戶口所在地或慣常居住地下未擁有房產(chǎn)的購房者實施限購措施。筆者認(rèn)為，應(yīng)限定在同一住宅小區(qū)只購買一套住房，如果購買兩套以上只確認(rèn)一套享有優(yōu)先權(quán)，這才是消費型購房者優(yōu)先權(quán)保障基本生存權(quán)的本質(zhì)。

筆者曾在擔(dān)任破產(chǎn)管理人時，代理一起案件，消費者購買了某房地產(chǎn)公司名下的商鋪，該房地產(chǎn)公司后期因經(jīng)營不善破產(chǎn)，管理人接手后，將購買商鋪的債權(quán)認(rèn)定為普通債權(quán)，消費者不服提起訴訟，最終經(jīng)法院審理，以商鋪系投資，不符合名下唯一住房的條件，駁回了消費者的訴訟請求。因此，商鋪、投資性房屋的購房人或者通過以資抵債等方式獲取房屋的購房人獲取房屋明顯不是用于居住，因此不適用前述法條的規(guī)定。同時，單位或者企業(yè)購買房屋的，由于其自身存在辦公或者盈利的特質(zhì)，通常也不能認(rèn)定該房屋用于居住。

3、支付全部價款

商品房消費者在購房時全款購房或者雖然在購房時只支付了首付，但是在一審辯論終結(jié)前已經(jīng)付清全款。這意味著要求消費者必須在付清商品房全部購房款的前提下才能優(yōu)先享有房屋交付請求權(quán)。

三、優(yōu)先受償權(quán)適用中應(yīng)注意的問題

1、鑒于高昂的房價，很多購房者在購房時無法支付全部房款，在此種情況下，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，購房者已經(jīng)支付的部分房款，能否享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。因此，筆者認(rèn)為，交付全部或大部分房款的消費者，如房屋未能交付，那么該種情形下，購房者可以主張返還購房款，該購房者返還請求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)人的抵押權(quán)，不過購房者對于違約金部分不具有優(yōu)先權(quán)。

2、消費型購房者優(yōu)先權(quán)的具體適用還應(yīng)把握個案公平。破產(chǎn)程序是綜合執(zhí)行程序，其目的是將債務(wù)人的財產(chǎn)以集合的形式公平公正的分配給全體債權(quán)人。在破產(chǎn)審判實踐中，首先要保護(hù)全體債權(quán)人利益，不能任由某些債權(quán)人以保障生存權(quán)益為由擴(kuò)張適用消費型購房者優(yōu)先權(quán)、損害本就利益縮減的其他債權(quán)人利益。但是，在具體適用消費型購房者優(yōu)先權(quán)時，如果“一刀切”式的僵硬適用，就可能導(dǎo)致個案處理失衡，從而使失去了立法設(shè)計原有的保護(hù)處于弱勢地位消費者的意義，更不能達(dá)到破產(chǎn)法公平清償?shù)哪康摹９P者認(rèn)為，在破產(chǎn)案件審判實踐中，應(yīng)在保護(hù)債權(quán)人利益和債務(wù)人財產(chǎn)處置價值最大化原則的基礎(chǔ)上，靈活適用對消費型購房者付款比例的限制，兼顧債權(quán)人利益，同時把握公平正義。

3、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，在“僧多粥少”的情況下，各債權(quán)人都想在破產(chǎn)財產(chǎn)分配中盡量取得優(yōu)勢地位以保障其利益最大化，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在瀕臨破產(chǎn)時，其主要財產(chǎn)就是其開發(fā)的房產(chǎn)。消費型購房者優(yōu)先權(quán)行使最直接的后果就是將所購買的商品房脫離破產(chǎn)財產(chǎn)、降低其他債權(quán)人的債權(quán)清償比例。但是，程序是綜合執(zhí)行程序，其目的是將債務(wù)人的財產(chǎn)以集合的形式公平公正的分配給全體債權(quán)人。在破產(chǎn)審判實踐中，首先要保護(hù)全體債權(quán)人利益，不能任由某些債權(quán)人以保障生存權(quán)益為由擴(kuò)張適用消費型購房者優(yōu)先權(quán)、損害本就利益縮減的其他債權(quán)人利益。

歸納本文，妥善解決房地產(chǎn)購房消費者債權(quán)問題，在房產(chǎn)破產(chǎn)案件中保障其權(quán)益的同時，確保審判的公正性與社會、法律效益的一致性，是我們所追求的宗旨，這也是為了讓民眾在各類司法審判中實實在在感受到公平和正義的必要所在。

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