接著前幾天話題。有朋友通過司法拍賣，經過一番激烈競爭，拍得了一套房產，后來才發現該房產在一家公司名下，就向我請教相關政策和需要交納的稅費。我給他做了詳細的說明和測算。現分享給感興趣的朋友們。

先介紹一下基本信息，朋友拍得的這套房產，建筑面積105平方米，成交價為88萬元，不含增值稅房價=880,000/(1+5%)=838,095.24元。朋友為外地戶口，在鄭州市是首套房。原房主購房價為50萬元。

1、增值稅及附加稅費

公司名下房產交易過戶，必須繳納增值稅及附加（包括城建稅、教育費附加和地方教育費附加），增值稅是按照本次不含增值稅交易價格和上次取得房產價格差額作為增值額，按5%稅率繳納，并按照增值稅金額的12%繳納附加稅費。需要交納增值稅=838,095.24*5%=41,904.76元，附加稅費=41,904.76*12%=5,028.57元。

2、契稅

契稅納稅主體是購房人，根據購房人在所在城市是否首套房、面積大小確定。契稅稅率適用1.5%，由此契稅需交納=838,095.24*1.5%=12,571.43元。

3、土地增值稅

公司名下房產交易過戶，必須繳納土地增值稅。

首先需要確定增值額，增值額是本次轉讓收入（不含增值稅）減除按照規定扣除項目后的余額。可扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅費等。

關于準予扣除項目的計算問題，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經稅務部門確認，在計算扣除項目金額時，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

該套房產檔案中有上次取得的發票，故按發票價格加每年5%加計扣除。

上次取得價格為500,000元，契稅按3%計算，本次可扣除項目金額=500,000*（1+5%*5）+500,000*3%=625,000+15,000=640,000元。

增值額=838,095.24-640,000=198,095.24元

增值比例=198,095.24/838,095.24=23.6%

適用土地增值稅稅率為30%，需交納土地增值稅=198,095.24元*30%=59,428.57元

4、企業所得稅

企業所得稅是個難點。按照規定，資產轉讓方應將拍賣資產收入計入應稅收入總額，按規定計算、申報繳納企業所得稅。但由于司法拍賣的這些主體都是走投無路，不可能去主動履行納稅義務，法院在拍賣公告中也明確買賣雙方的稅費均由買方承擔，所以我們需要代該公司繳納企業所得稅。但難就難在我們無法了解這家公司的盈虧狀況，所以不好確定適用的具體稅率。這些公司大概率是虧損的，還有可能無需繳納企業所得稅呢。根據中介說法，稅局按照不含稅收入的3.75%征收，暫按這個比例測算吧，需繳納企業所得稅=838,095.24*3.75%=31,428.57元。

5、印花稅

個人轉讓房產暫時不征收印花稅，但公司房產交易不適用。印花稅稅率為萬分之五，需繳納印花稅=809,523.81*0.05%=404.76元。

以上稅費合計15.08萬元，房價加稅費合計103.08萬元，折合每平方9817元，與二手房市場價格每平方12000元相比，還是節省了不少資金的，朋友也總算放下心來，開始著手辦稅。