近期，南京頭部豪宅圈——河西青奧板塊的一次二手成交，引起了不少人的注意。

這套來自萬科翡翠濱江的二手大平層，成交記錄首次登陸貝殼二手平臺。而超1100萬的總價、超6.2萬/㎡的單價，讓圈內外人士議論紛紛：

河西青奧的江景房，到底能不能撐得住？

江景頂豪賣虧了嗎？

作為河西青奧板塊頂豪與瞰江視野最好的小區之一，萬科翡翠濱江的二手房表現，始終被人們高度關注。

這套189.46㎡的四房兩廳三衛戶型，位于中間樓層，含開發商精裝包+一個車位，最終成交價為1178萬，折合單價6.22萬/㎡。

該戶型是萬科翡翠濱江三大主力戶型之一，四房朝南、雙套房設計，南北雙陽臺，兼具功能性和視野景觀性，是名副其實的江景大平層。

價格波動方面，該房源于今年年初掛牌，約3個月時間完成交易，價格比掛牌價降了57萬。這個降幅相對于總價來說，基本與賣家的心理預期相差無幾。

那么，這套房賣家賺到錢了嗎？并沒有。

現在的二手房交易都是“各自付稅”：即契稅由買方支付，增值稅、個稅由賣方支付（滿五年免征個稅）。

萬科翡翠濱江2023年5月交付，各項稅費必然是少不了的，光是不滿兩年的5.4%增值稅，就要交63萬，再算上車位和個稅以及各付一半的中介費，賣家能到手的錢或不到1100萬。

而該房源當初的新房均價約5.54萬/㎡，加上3500元/㎡的裝修包，甚至有可能虧上十來萬。

盡管這位老業主的賣房成果，遠沒有去年1390萬和1480萬出手的業主幸運，但卻為小區接下來的房價，樹立了一個相對合理的標桿。

什么人在賣江景大平層？

作為2020年河西年度大熱搖號盤，萬科翡翠濱江的投資客比例，是不低的。

據了解，小區目前在當地各個中介平臺的后臺掛牌總量超過100套（不含重復掛牌）。要知道，整個萬科翡翠濱江的戶數為568戶，也就是說差不多每5套房源，就有1套房正掛牌出售。

盡管掛牌房源眾多，但真正有景觀實力的好房子，其實是少數。

我們就以目前貝殼二手房平臺上小區19套掛牌房源為例。

幾乎沒有江景資源的143㎡戶型，房源數量為9套，占比近一半；開始能看江的190㎡，數量為6套；而230㎡王牌戶型和267㎡底躍，各占2套。

甚至唯二兩套230㎡戶型，都是低樓層房源，觀江視野并不算上佳。

因此根據這個比例擴散觀察，小區真正在賣的房源，以143㎡偏小戶型和部分190㎡戶型為主。那些高樓層、大面積且擁有最佳景觀的業主，是寧可自住，也不舍得拿出來賣的。

即使要賣，掛牌價也非常“勸退”。

“目前143㎡戶型最低報價是850萬，可以跟業主再談；190㎡的話，真實成交價估計在1100-1200萬之間；最好的230㎡，好樓層至少得1500萬以上。”某位中介人員說道。

不難看出，6萬/㎡基本是目前萬科翡翠濱江二手房價格的“分水嶺”。

低于這個價上車，你只能買到低樓層，不保證擁有優質的景觀資源，真正的好房子，仍是稀缺的。

“南京最貴”圈層

究竟值多少錢？

除了萬科翡翠濱江，河西青奧板塊的房價，依然是大多數人可望而不可及的存在。

小區隔壁的融創濱江ONE，剛交付沒幾個月，掛牌價基本在6-7萬/㎡左右，目前尚未出現首例成交可供參考，但由于部分觀江視野被萬科遮擋，因此市場接受度要略遜一籌。

而區域老大哥葛洲壩中國府，則在近期迎來了爆發。

最近一個月，中國府連續成交了3套二手房，戶型都為227㎡，總價都在1720萬以上。其中有一套房，登錄了貝殼交易平臺，總價為1726萬，單價約7.58萬/㎡。

相比6.4萬/㎡的新房均價，中國府老業主是實實在在賺到了。

此外，天琴華樟、中寧府、偉星長江之歌等新盤，銷許均價都在7.5萬/㎡以上。

實際售價7萬+新房，與6萬+的二手房，南京樓市“最貴豪宅圈”，依然是名副其實的。