最近一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，截止2023年4 月，百城新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為 44 個(gè)和 76 個(gè)，較上月分別增加 5 個(gè)和 8 個(gè)。

與此同時(shí)，新建商品房銷(xiāo)售面積與3月份相比大降48.9%，幾乎出現(xiàn)了腰斬。此外，二手房掛牌量激增，重慶、南京、蘇州、成都等10大城市的二手房的掛牌量超195.67萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)80.94%。

雖然，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整的趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)卻始終居高不下，4月百城均價(jià)為16181元/平方米，二手房均價(jià)為15826元/平方米。這意味著，隨便在這些城市購(gòu)買(mǎi)一套商品房，都要150-200萬(wàn)元以上。于是，就有網(wǎng)友提出問(wèn)題：5年以后，一套150萬(wàn)的房子能值多少錢(qián)？究竟是會(huì)升值還是貶值？

對(duì)此，有業(yè)人士給出答案：未來(lái)幾年，房產(chǎn)泡沫將被擠出，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸居住屬性，最終會(huì)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，屆時(shí)居民的購(gòu)房成本將會(huì)大幅降低。可能很多并不同意這個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為在各種利好政策之下，未來(lái)房?jī)r(jià)總體會(huì)穩(wěn)中有升。不過(guò)，我們認(rèn)為，將來(lái)房?jī)r(jià)下跌的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上漲的可能，主要是從以下4個(gè)方面來(lái)分析：

第一，未來(lái)我國(guó)剛需購(gòu)房越來(lái)越少

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)老年人口越來(lái)越多，年輕人口數(shù)量越來(lái)越少。老年人已經(jīng)有房居住，而城里的年輕人只要繼承父輩房產(chǎn)也不需要買(mǎi)房。此外，現(xiàn)在年輕人都不愿結(jié)婚，未來(lái)購(gòu)買(mǎi)婚房的人越來(lái)越少。同時(shí)，由于年輕家庭都不愿意生二胎、三胎，這也意味著，那些生了二胎或三胎后要把小房子換成大房子的購(gòu)房需求也會(huì)越來(lái)越少。

值得一提的是，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)不會(huì)再有大量農(nóng)村居民進(jìn)城成為市民。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)剛性購(gòu)房需求會(huì)越來(lái)越少。

第二，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近了

我國(guó)決策層早在2021年10月就宣布要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍。而在進(jìn)入到2023年之后，由于土地財(cái)政收入減少，地方政府的財(cái)政收入明顯下降。各地要求通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)增加地方政府稅源的呼聲也越來(lái)越高。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，房產(chǎn)稅將會(huì)在“十四五”期間實(shí)行，屆時(shí)擁有多套房產(chǎn)的家庭持房成本會(huì)明顯上升。

第三，改善需求將會(huì)越來(lái)越理性

在經(jīng)歷了3年的疫情之后，多數(shù)人的收入都有不同程度的減少，人們對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期也在降低。為此，很多改善型購(gòu)房需求也越來(lái)越理性起來(lái)，不會(huì)再像過(guò)去那樣不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，跟風(fēng)買(mǎi)房。所以未來(lái)改善型購(gòu)房需求也會(huì)大幅減少。

值得一提的是，由于樓市缺乏賺錢(qián)效應(yīng)，現(xiàn)在很多炒房者不是選擇拋售房產(chǎn)退出樓市，就是在外面持幣觀望。由于各類(lèi)購(gòu)房需求快速萎縮，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)沒(méi)有，而下跌的空間已經(jīng)被打開(kāi)。

第四，保障房入市將對(duì)樓市產(chǎn)生分流

如今各城市都在加大對(duì)保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)步伐。未來(lái)幾年，會(huì)有大量保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，屆時(shí)剛參加工作的大學(xué)生，以及外來(lái)務(wù)工人員可以申請(qǐng)保障性租賃房，而城市中低收入家庭可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房。

這樣一來(lái)，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生分流。所以，未來(lái)商品房市場(chǎng)將會(huì)逐步去投資化，房?jī)r(jià)最終還是要回到合理的價(jià)格區(qū)間。

五年以后，一套150萬(wàn)的房子值多少錢(qián)？業(yè)內(nèi)人士給出的答案是，房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有降，逐步與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，最終回歸居住屬性。這也意味著，現(xiàn)在一套150萬(wàn)市值的房子將會(huì)大幅縮水，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)被擠出。

所以，如果你想現(xiàn)在買(mǎi)房置業(yè)，我們的建議還是等一等，等房子的泡沫被擠掉了，再出手買(mǎi)房也不晚，屆時(shí)買(mǎi)房的成本會(huì)大幅降低，何樂(lè)而不為？