本報(bào)記者 陳雪波 盧志坤 成都報(bào)道

“砰！”5月14日，一聲慶祝成交的禮炮聲在成都一處售樓處響起，一位新的成都住宅業(yè)主誕生。

在此之前，4月28日下午，成都樓市“取消限購(gòu)”的新政猶如一聲驚雷，劃破了成都樓市漸灰的天空，成都施行了七年半的戶(hù)籍、社保、購(gòu)房套數(shù)的限制一次性全部取消（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“4·28”新政）。在緊隨新政的“五一”假期里，眾多新房售樓處打出了購(gòu)房?jī)?yōu)惠的標(biāo)語(yǔ)，引來(lái)了無(wú)數(shù)購(gòu)房者前往。

政策落地到目前已經(jīng)超過(guò)半個(gè)月的時(shí)間，這聲“驚雷”給成都樓市帶來(lái)了哪些變化？《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日走訪(fǎng)了成都樓市，也現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證了數(shù)次成交的“炮響”瞬間。

“新政+折扣”雙管齊下

記者走訪(fǎng)了解到，在新政后的“五一”假期，多個(gè)項(xiàng)目給出了優(yōu)惠。

比如龍湖部分項(xiàng)目給予購(gòu)房者2%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；萬(wàn)科有項(xiàng)目組織了川南專(zhuān)屬團(tuán)購(gòu)會(huì)、“五一”假期鉅惠限定折扣；華潤(rùn)置地發(fā)布了“假日鉅惠，超有料”活動(dòng)，最高購(gòu)房補(bǔ)貼20萬(wàn)元……從一些房產(chǎn)中介人員反饋的情況來(lái)看，“五一”假期有不少新房售樓處人滿(mǎn)為患。

貝殼研究院指出，新政后一周，恰逢“五一”假期，二手房成交量周環(huán)比增長(zhǎng)20%以上，客戶(hù)帶看環(huán)比增長(zhǎng)15%。對(duì)比歷年同期，因“五一”勞動(dòng)節(jié)假日旅游、出行增加，成交量通常不增反降，會(huì)出現(xiàn)5%～15%左右下滑。今年新政的及時(shí)出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)止跌的作用顯著。

記者在5月14日來(lái)到位于成都二八片區(qū)的招商中旅·中環(huán)臻邸項(xiàng)目。雖然是工作日，售樓處里依然站滿(mǎn)了購(gòu)房者和置業(yè)顧問(wèn)，討論著購(gòu)房細(xì)節(jié)。

在記者停留的一個(gè)多小時(shí)里，還不斷有購(gòu)房者走進(jìn)售樓處。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，如果是在周末，售樓處的人會(huì)更多，他甚至沒(méi)有時(shí)間為看房子的人一一作講解。

武侯區(qū)一個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也告訴記者，新政之后來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房的人更多了。開(kāi)發(fā)商同步給出了總價(jià)優(yōu)惠，比如備案價(jià)在326萬(wàn)元的105平方米戶(hù)型房源，優(yōu)惠過(guò)后可以290多萬(wàn)元成交，還有一些樓層可供選擇。記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到了有購(gòu)房者在售樓處購(gòu)房成功后“砸金蛋”。記者了解到，在成都還有一些去化慢的房源近期以“工抵房”的名義開(kāi)展低價(jià)促銷(xiāo)。

有一個(gè)特別的個(gè)例是，5月15日成都的麓湖生態(tài)城·沄岸開(kāi)盤(pán)，這個(gè)坐落在湖畔的項(xiàng)目單套價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元，總共110套房源。讓人驚異的是，這樣的“千萬(wàn)豪宅”在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日僅用了兩個(gè)半小時(shí)即全部售罄。

記者在走訪(fǎng)過(guò)程中注意到，為了提升房子的吸引力，目前成都市面上絕大多數(shù)新房產(chǎn)品都在鉚足了勁增加配套。它們不僅帶有空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)“三大件”，還有不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的“入戶(hù)花園”，甚至健身房、游泳池、室內(nèi)兒童活動(dòng)空間、無(wú)人售貨店在小區(qū)配套中并不鮮見(jiàn)。

貝殼研究院成都分院資深分析師吳倩雯告訴記者，在新政出臺(tái)后，很多新房項(xiàng)目都匹配了力度很大的促銷(xiāo)。政策疊加價(jià)格優(yōu)惠達(dá)到了以?xún)r(jià)換量的效果，成交量溫和上漲。

克而瑞四川也分析指出，受新政影響，疊加部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積極供貨，近期成都樓市熱度回升，銷(xiāo)量也有所上漲；節(jié)后多盤(pán)延續(xù)“五一”假期優(yōu)惠政策，如特價(jià)房、送物業(yè)費(fèi)等方式吸引客戶(hù)回流，但銷(xiāo)量上漲力度有限，客戶(hù)觀(guān)望情緒仍較濃厚，中短期市場(chǎng)仍將處于中位震蕩運(yùn)行。

“新西蘭”人再進(jìn)成都？

根據(jù)“4·28”新政，成都購(gòu)房不再需要考慮戶(hù)籍、社保等條件，即外地人可以直接在成都購(gòu)房。

“新疆、西藏、蘭州、青海來(lái)成都買(mǎi)房的人很多，他們有孩子在成都上班，或者覺(jué)得成都適合養(yǎng)老，就會(huì)來(lái)這里買(mǎi)房。”房產(chǎn)中介龐立明（化名）告訴記者，這些來(lái)成都買(mǎi)房的外地群體被戲稱(chēng)為“新西蘭”，在過(guò)去他們需要在成都購(gòu)買(mǎi)社保或者落戶(hù)滿(mǎn)一段時(shí)間，但現(xiàn)在不需要了。值得一提的是，成都一直有“新西蘭”的購(gòu)房群體，但購(gòu)房資格是他們近年來(lái)需要首先考慮的一個(gè)因素。

龐立明透露，這次限制放開(kāi)后，還會(huì)吸引很多在事業(yè)單位的外地人來(lái)買(mǎi)房。“他們?cè)瓉?lái)沒(méi)辦法在成都代繳社保，也就無(wú)法獲取購(gòu)房資格，但現(xiàn)在就沒(méi)有了這層顧慮。”

房產(chǎn)中介袁華（化名）則在近期接到了一位深圳購(gòu)房者的購(gòu)房代理。“他有100萬(wàn)元的閑錢(qián)，在深圳基本買(mǎi)不到房子。但成都房?jī)r(jià)比深圳低，就可以看一套小房子。相比于深圳、北京，成都的房?jī)r(jià)要低得多。”

與購(gòu)房資格限制同步取消的，還有購(gòu)房套數(shù)。此前，成都以家庭為單位購(gòu)房套數(shù)最多不超過(guò)2套，此次新政取消了套數(shù)限制。但不同于對(duì)外地購(gòu)房者的吸引，記者從多方了解到，目前購(gòu)買(mǎi)多套住房的人還沒(méi)有明顯增加。

“現(xiàn)在的成交還是以剛需為主，居住性特征更明顯，買(mǎi)多套的人還不多。”吳倩雯表示，現(xiàn)在新增加的看房人里面省外購(gòu)房者更加突出，比如西藏、青海這樣的西部地區(qū)，還有河北這樣的中原地區(qū)。外地購(gòu)房者看新房居多，成都的生活環(huán)境對(duì)中西部地區(qū)群體的吸引力還比較大。

多位房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示，外地購(gòu)房者目前以看新房為主。“很多外地購(gòu)房者會(huì)覺(jué)得二手房房齡老、配套不足，所以看二手房少。”袁華表示，相比之下，“老破小”總價(jià)低，還是會(huì)有人關(guān)注；但“老破大”配置差又總價(jià)高，會(huì)更難轉(zhuǎn)手。

“撤限”效果逐步釋放

其實(shí)今年前4個(gè)月，以“獨(dú)立行情”著稱(chēng)的成都樓市業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及往年。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1～4月，成都TOP10房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)約為367.6億元，銷(xiāo)售面積約為161萬(wàn)平方米，均為近4年來(lái)最低水平。

新政出臺(tái)后，是否立刻扭轉(zhuǎn)了這個(gè)局面？袁華坦言，取消限購(gòu)以后，看房的人很多，但下手的人增加得并不太多，觀(guān)望的態(tài)度還是很明顯。但那些關(guān)注了成都樓市很久的外地購(gòu)房者，最近會(huì)果斷買(mǎi)下。

從區(qū)域來(lái)看，只有核心城區(qū)的成交表現(xiàn)較好。克而瑞周報(bào)數(shù)據(jù)顯示，5月6日～5月12日，成都一圈層供銷(xiāo)均大幅上漲，且均高于近6月周均值；二圈層供應(yīng)上漲至高位，成交雖同步上漲，但仍低于近6月周均值；三圈層供應(yīng)階段性回落，成交雖上漲超三成，但仍處低位震蕩運(yùn)行。

吳倩雯指出，新政后兩周，相比4月日均值（4月1日～4月27日期間），貝殼平臺(tái)咨詢(xún)量、帶看、成交量大概有10%左右的上浮。5月12日，帶看量進(jìn)一步攀升，超過(guò)“五一”假期最后一天，接近今年春節(jié)后周末水平，這表明新政對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用持續(xù)釋放，客戶(hù)看房熱度仍在提升。與此同時(shí)，把握政策熱度，業(yè)主以?xún)r(jià)換量、加速售房節(jié)奏也是大勢(shì)所趨。

她表示，“4·28”新政對(duì)市場(chǎng)的提振作用明顯，買(mǎi)賣(mài)雙方交易信心恢復(fù)，預(yù)計(jì)5月下半月二手房市場(chǎng)交易活躍度仍將高于4月。進(jìn)入6月，市場(chǎng)量?jī)r(jià)有望進(jìn)一步企穩(wěn)，政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍在重要觀(guān)察期。