本月南京住宅市場較上月供銷環比雙漲，項目到訪人數增加。截止4月30日，新房市場住宅供應23.46萬㎡，環比上升60.25%；成交面積29.46萬㎡，環比上漲3.84%；成交均價29875元/㎡，環比上漲3.45%。下面將介紹2024年1-4月南京樓市的具體成績。

特別說明：房地產企業銷售數據統計與項目銷售數據統計均是以2024年1月1日-4月30日期間商品住宅合同銷售額為依據，主要依據中指數據CREIS在南京的銷售監測數據；本報告所提到的TOP20企業合計銷售金額與面積均剔除了合作開發項目的重復計算額。

2024年1-4月，南京房地產銷售業績TOP20企業合計銷售157.58億元，銷售面積TOP20企業合計銷售53.27萬平。入榜門檻分別為5.56億元、1.98萬平。銷售金額方面，保利發展以25.91億元榮登銷售金額榜冠軍，萬科以23.29億元位居銷售金額榜第二名，招商蛇口以22.80億元位居銷售金額榜第三名；銷售金額方面，萬科以8.54萬平位居銷售面積榜第一名、保利發展7.04萬平位居銷售面積榜第二名、招商蛇口4.96萬平位居銷售面積榜第三名。

數據來源：中指數據CREIS

2024年1-4月，南京房地產企業權益銷售金額TOP20企業合計銷售140.08億元，權益銷售面積TOP20企業合計銷售43.47萬平。其中，權益銷售金額方面，保利發展以18.54億元榮登權益銷售金額榜冠軍，萬科以18.17億元位居權益銷售金額榜第二名，招商蛇口以13.25億元位居權益銷售金額榜第三名；權益銷售金額方面，萬科以6.32萬平位居榜單第一名、保利發展5.19萬平位居第二名、招商蛇口2.97萬平位居第三名。

數據來源：中指數據CREIS

2024年1-4月，南京商品住宅項目銷售金額排行榜TOP20項目合計銷售金額為90.83億元，占1-4月銷售金額267.69億元的33.93%。本月銷售金額TOP20門檻值2.79億元。其中萬科 朗拾|雨核8.33億元居榜首；第二名、第三名分別是偉星時代悅峰6.45億元、保利·燕璟和頌5.87億元。

數據來源：中指數據CREIS

2024年1-4月，南京商品住宅銷售面積TOP20項目合計銷售面積為29.83萬平，占1-4月銷售面積91.25萬平的32.69%。其中，魯能硅谷公館以2.52萬平榮登銷售面積榜首；石林運城以2.37萬平位列第二；萬科 朗拾|雨核以2.26萬平排名第三。

數據來源：中指數據CREIS

2024年1-4月，南京商品住宅銷售套數排行榜TOP20項目合計銷售2779套，占1-4月銷售套7572套的36.70%。魯能硅谷公館以243套的銷售成績位居銷售套數榜單第一位，萬科 朗拾|雨核以210套位列銷售套數榜單第二位，石林云城以207套位居銷售套數榜單第三位。

▍商品住宅市場解讀

圖：近13個月南京商品住宅月度供銷量價走勢

數據來源：中指數據CREIS

本月南京新房市場供銷雙漲。截止4月30日，新房市場住宅供應23.46萬㎡，環比上升60.25%；成交面積29.46萬㎡，環比上漲3.84%；成交均價29875元/㎡，環比上漲3.45%。本月，南京市場熱度較上月有所上漲，新開盤項目中，秦淮金茂府依托其多元化產品力和品牌口碑，實現了較好的去化成績；祿口板塊綠洲·云湖十里院憑借同板塊另一個項目的產品品質獲得大家的認可，本次新項目上市也取得相對不錯的成績。這也印證在市場下行周期中，高產品力、精準匹配客戶需求的高品質項目依然有較強的市場競爭力。二手房市場方面，南京目前二手房市場成交量遠超新房，但是以價換量現象明顯。

整體來看，當前成交與歷史成交高位仍有明顯差距，回暖動力不足，庫存壓力較大，新房市場整體還面臨較長的調整期。

▍土地市場解讀

圖：近13月南京涉宅用地月度供銷量價走勢

數據來源：中指數據CREIS

4月無涉宅用地推出。

4月25日南京成交5幅地塊，用地總面積約29.72萬㎡，分別是浦口橋林的2幅拆遷安置房用地、高淳3幅商品住宅用地，成交金額15.35億元，均為底價成交。

▍本月政策

本月南京市公安局發布了《關于合法穩定住所落戶有關事項的通知（征求意見稿）》，其中提到，“為貫徹落實市政府有關工作部署要求，深化我市戶籍制度改革，有序推進以經常居住地登記戶口制度，市局研究決定，進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。”

中指點評：時隔6年，南京重啟購房落戶政策，以求吸納更多外來人口。在此政策之前，南京落戶政策已較為寬松。今年一季度，南京新建商品住宅成交量不及預期，置業意愿較為不足。進入4月份，市場熱度有所回升，但較往年金三銀四仍有差距。此時南京再度重啟購房落戶，對接下來的市場有所利好，但政策效果有待觀察。大力發展產業、提供更多的工作機會或許更為重要。

4月27日，南京安居集團發布《南京安居建設集團關于存量住房“以舊換新”試點活動的公告》（以下簡稱《公告》），試點期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據。換購的房源僅限于頤居開發的項目。

中指點評：南京“以舊換新”政策由南京安居集團率先試點，展現其國企責任擔當。如政策效果明顯，預計后續其他企業也將陸續加入。而該政策或許將成為推動改善性需求釋放、打破市場僵局、促進新房與二手房市場聯動流通的關鍵舉措。