《中華人民共和國民法典》第二編物權，第一分編通則，第二章　物權的設立、變更、轉讓和消滅，第一節不動產登記，第二百一十條：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”?！皣覍Σ粍赢a實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。

本條是關于不動產登記機構和國家實行統一登記制度的原則性規定。

在《物權法》頒布之前，《民法通則》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《礦產資源法》、《水法》、《海域使用管理法》等法律中包含了相當數量的不動產物權規范，它們均需要不動產登記規范的支持，而土地管理、房屋管理等主管機關也有同樣的需求。

國家主管土地、房屋等不動產的行政機關推出各種不動產登記規范，如《國家土地管理局土地登記規則》（國家土地管理局1995年12月18日發布）、《城市房屋權屬登記管理辦法》（建設部1997年10月27日發布）、《礦產資源開采登記管理辦法》（國務院1998年2月12日發布）、《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》（國務院1998年2月12日發布）、《林木和林地權屬登記管理辦法》（國家林業局2000年12月31日發布）、《農村土地承包經營權證管理辦法》（農業部2003年10月4發布）、《海域使用權登記辦法》（國家海洋局2006年10月13日發布），各地也出臺了相關的登記規范性文件，以配合物權規范的落實和行政管制的實施。

這種分散登記的狀況產生了不少現實問題，對此，學者從20世紀90年代開始呼吁制定統一的不動產登記法，逐漸在理論界達成共識，并引實務部門的共鳴。

2007年10月1日生效的《物權法》第十條：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”?！皣覍Σ粍赢a實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”與本條內容完全一致。客觀上促進和加快了我國的不動產統一登記。但由于登記機構不統一，國家土地管理部門、房屋管理部門根據《物權法》規定，相繼推出了不動產登記規范，如《土地登記辦法》（國土資源部2001年12月30日公布）、《房屋登記辦法》（建設部2008年2月15日公布）、《水域灘涂養殖發證登證辦法》（農業部2010年5月24日公布）。

自2013年開始，在中央的推動下，不動產統一登記開始起步，確定了由統一的不動產登記機構辦理不動產登記的大方向。這項工作于2015年定型。其標志是2015年3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》，這是我國不動產統一登記的根本性規范文件。該條例第四條第一款再次重申：“國家實行不動產統一登記制度”。在該條例的基礎上，作為不動產登記行政主管機關的原國土資源部于2016年1月1日公布《不動產登記暫行條例實施細則》、于2018年3月2日公布《不動產登記資料查詢暫行辦法》等部門規章，于2016年5月30日公布《不動產登記操作規范（試行）》等規范性文件，它們相對具體明確，成為不動產登記機構辦理業務所遵循的主要規范。

與此同時，不少地方根據《物權法》、《不動產登記暫行條例》，結合當地方實際，相繼頒布了地方性的不動產登記規范，對不動產登記工作也起到和當大的推動作用。

與不動產統一登記匹配，2018年12月29日第二次修正的《農村土地承包法》第二十四條第一款規定：“國家對耕地、林地和草地等實行統一登記，登記機構應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。”2019年8月26日第三次修正的《土地管理法》第十二條規定：“土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?/span>

本條旨在明確不動產統一登記，以確保國家在不動產登記領域的治理高效和有序，體現執政為民、行政為民的政治理念，并理順土地物權、海域物權與房屋等定著物權的關系，確保它們在權利分離的基礎上能一體處分，不會產生權利沖突。

（一）、不動產統一登記的法律基點

本條第二款第一句規定“國家對不動產實行統一登記制度”，這從基本法律的層面為我國不動產統一登記提供了保障，也是不動產統一登記法治建設的根本出發點，《不動產登記暫行條例》等專門規制不動產登記的規范性法律文件正是以此為基礎而制定的。

（二）、不動產統一登記的制度架構

本條第二款第二句規定“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”，它是涉及不動產統一登記制度架構的分權和授權規定。分權，是說本編也規定管轄、申請、審查等登記規范，它們屬于統一登記辦法的內容。授權，是說本編只規定了部分登記規范，其他規范由其他法律或行政法規來規定，但無論如何規定，均不能偏離統一登記的大方向。這樣一來，我國目前不動產統一登記的制度架構就由本編的登記規范、《農村土地承包法》等其他法律的登記規范和《不動產登記暫行條例》等行政法規組成。

需要提及的是，第十三屆全國人大常委會將《不動產登記法》的起草納入了本屆人大的立法規劃，將來該法頒布實施后，它將與本編的登記規范一起構成不動產統一登記的基本規范。在這樣的架構下，不動產統一登記制度主要包括組織制度、程序制度和類型制度。

（1）組織制度

不動產登記的組織制度包括不動產登記機構和不動產登記簿。登記機構和登記簿是不動產登記的最基礎要素，前者主導著登記的進程，后者反映著登記的結果，沒有它們，登記即無實際存在的可能，更談不上有什么法律意義。

1.統一的不動產登記機構

《不動產登記暫行條例》第六條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作?？h級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”據此，在中央層面，自然資源部作為全國不動產登記唯一的行政主管部門的法律地位得以確定，它對下級政府設立的不動產登記機構具有指導權和監督權；在地方層面，地方政府只能確定一個部門為不動產登記機構。

不動產登記的管轄權限排他性地歸屬于登記機構，本條第一款和《不動產登記暫行條例》第七條對此加以明確規定。據此，我國的不動產登記管轄有以下三種：

第一，屬地管轄。不動產登記以屬地管轄為原則，本條第一款對此就有體現，即“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”。

不過，“不動產所在地的登記機構”比較有彈性，如對位于A市B區的不動產而言，A市的登記機構和B區的登記機構均屬于“不動產所在地的登記機構”，究竟如何限定，就成問題。從方便當事人就近申請，特別是便于大中城市的郊區、農村地區的當事人申請，也便于登記機構審查的角度來看，由B區登記機構這樣的最基層登記機構來登記，最為適當。

《不動產登記暫行條例》第七條第一款第一分句就進行了這種細化，即“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理”。不過，為了簡化機構設置，只要直轄市和設區的市政府確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記，則區政府不必設置登記機構（《不動產登記暫行條例》第七條第一款第二分句），這樣一來，直轄市、設區的市的登記機構就成為本市區域內的統一登記機構，這仍然是屬地管轄的表現。

屬地管轄使不動產所在地的縣級不動產登記機構或直轄市、設區的市不動產登記機構對本行政區域內的不動產享有排他性的登記辦理權，只要不動產處于本行政區域，登記機構就無需通過法律程序，也無需舉證證明，即可依法取得管轄權，這是登記機構享有的積極權限。正是基于這種積極權限，登記機構在登記業務辦理上有充足的信息，它因此對登記管轄欠缺信息者有告知義務。

比如，《不動產登記暫行條例》第四條第二款規定了方便群眾的原則，遵循該原則，為了方便當事人辦理登記，登記機構既應告知當事人自己有無管轄權，在登記機構沒有管轄權時，還應告知當事人有管轄權的登記機構（《不動產登記暫行條例》第十七條第一款第四項）。又如，為了便于不動產權利信息得到全面而準確的記載，登記機構有義務將登記信息告知其他的相關登記機構，這方面最典型的是地役權登記，即供役地和需役地不在同一行政區域的，供役地所在地的登記機構在辦理地役權登記后，應通知需役地所在地的登記機構，由其將地役權記載于需役地的登記簿（《不動產登記暫行條例實施細則》第六十四條第二款）。

第二，特別管轄?！恫粍赢a登記暫行條例》第七條第三款規定：“國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。”《不動產登記暫行條例實施細則》第四條規定：“國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由自然資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。國務院批準的項目用海、用島地登記由自然資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書?！?/span>

第三，跨域管轄。某一不動產跨越若干不動產登記機構的行政區域的除非該不動產可適用特別管轄機制，否則無法靠屬地管轄來辦理登記，這就會產生管轄權之爭。對于這個問題，我國采用了以下解決方案：

（1）分別管轄，即相關的不動產登記機構分別登記本行政區域內的不動產部分，《不動產登記暫行條例》第7條第2款第1句規定：“跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理?！?/span>

（2）協商管轄，即不能適用分別管轄的，由相關不動產登記機構協商管轄，《不動產登記暫行條例》第7條第2款第2句第1分句規定：“不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理。”

（3）指定管轄，即在分別管轄和協商管轄均不能適用的情形下，由有權機構指定某一不動產登記機構管轄，《不動產登記暫行條例》第7條第2款第2句第2分句規定：“協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理?！?/span>

鑒于不動產的跨域特點，為了便于各自行政區域內權利人或利害關系人的查詢，也為了能保持該不動產物理狀態和法律狀態的完整和特定，負責辦理的不動產登記機構在完成登記后，應把登記信息通知其他登記機構（《不動產登記暫行條例實施細則》第3條）。還應注意的是，上述的跨域管轄規范針對跨域的同一不動產而言，對于分屬不同行政區域的數個物理形態獨立，但在權利形態上有關聯的不動產，如地役權的供役地和需役地，就不能適用上述規范，而應由權利主要標的所在地的不動產登記機構享有管轄權，如以供役地所在的登記機構辦理地役權登記（《不動產登記暫行條例實施細則》第64條第2款）。

2.統一的不動產登記簿

不動產登記簿記載的事項以不動產物權為主，此外的其他事項雖然不是物權，也是與不動產物權有關的權利，如預告登記的對象是買賣合同等引致不動產物權變動的債權。為了簡便起見，把這些事項稱為法律關系。既然為法律關系，主體是不可或缺的要素，它也是應記載的事項。無論是不動產物權還是與其相關的其他事項，均離不開不動產，故不動產也是必須記載的事項。概括而言，登記的記載事項包括主體、不動產和法律關系。

主體包括自然人、法人和其他組織。但并非所有的主體均能載入登記簿，除了要有權利能力，還必須符合其他條件。比如，境外自然人在大陸購買住房，想被登記為房屋所有權人，根據2006年原建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》以及2010年住房和城鄉建設部、國家外匯管理局《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》，必須符合以下條件：（1）在境內工作、學習時間超過1年；（2）所購房屋為自用、自住地商品房；（3）在境內無其他住房。

不動產在此以物權客體的身份出現。《不動產登記暫行條例》第2條2款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”這也表明了統一登記的范圍。

土地是不動產的核心所在。從范圍上看，我國土地擴張至地表及其上下空間，故除了地表，特定的土地上下空間也能被記載。從形態上看，受法律的限制，我國土地不包括與地表或地下緊密相連的礦產、水等自然資源。同時，由于海島與其周邊海域共同構成生態系統，還涉及國家海洋權益，故我國土地不包括海島。需要附帶提及的是，在不動產統一登記進程中，受重視的是無居民海島，即不屬于居民戶籍管理的住址登記地的海島（《海島保護法》第57條第2項），也就是沒有村莊、街道、住址門牌號、郵政編碼和常住戶口登記的海島，它不等于無人島，也不排除人在島上必要的生產、生活活動。

海域是指我國的內水、領海的水面、水體、海床和底土（《海域使用管理法》第2條第1款）。所謂內水，是指大陸的領?；€向陸地一側至海岸線的海域（《海域使用管理法》第2條第2款）。根據1958年《領海及毗連區公約》第1條第1款，領海是指國家主權及于其陸地領土及其內水以外鄰接其海岸的海域。

在我國，依附于土地的房屋在法律上有獨立性。根據《城市房地產管理法》第2條第2款，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，而本編混用了房屋和建筑物，《不動產登記暫行條例》第5條、第19條則表述為“房屋等建筑物、構筑物”。為了表述方便，完全能把房屋與建筑物、構筑物混用。在屬性上，可把房屋分為商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房、自建房等。在結構上，可把房屋分為鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構。地上構筑物包括隧道、橋梁、水塔等類型，海上構筑物有透水構筑物、非透水構筑物、跨海橋梁、海底隧道等類型。這些類型均要在不動產登記簿中顯示出來。

不動產登記簿所記載的法律關系必須具備相應的資格，這種資格被稱為登記能力。從理論和規范上演繹，為了在不動產登記簿中營造有序的權利秩序，特別是因為受制于物權法定原則，具有登記能力的物權無論是在類型還是在內容上，均要有明確的法律根據支持，即在物權領域，登記能力首先要迎合物權法定原則。

物權是登記簿中的主角，既然其登記能力法定，物權之外的其他法律關系似更無理由跳出圈外，理應遵循相同的游戲規則。值是之故、法律關系的登記能力規范完全可簡化為登記能力法定，即能在登記簿中記載的法律關系必須出于法律的明確規定。對此，《不動產登記暫行條例》也有隱晦的表達，如其第2條第1款在界定不動產登記時，強調登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于登記簿：第5條在提及可登記的不動產權利時，第10項兜底表述為“法律規定需要登記的其他不動產權利”。

本編及相關法律明文規定不動產物權有登記能力，它們包括：

（1）集體土地所有權。我國的城市土地以及法律規定屬于國有的農村和城市郊區的土地由國家享有所有權，這是一種排除機制，即只要不是農民集體所有的土地，即歸于國家所有。同時，只要土地依法被確定國有，在性質上就不能轉換成集體所有或者個人所有，這顯然是一種穩定機制，將法律規定為國有的土地固定為國家所有。這些制度安排的邏輯表明，在不動產登記簿中需要明確的土地所有權是農民集體土地所有權，將其明確后，其余土地皆為國家所有，當然也就無需登記國家土地所有權。

（2）房屋、林木等定著物所有權。

（3）土地承包經營權。

（4）建設用地使用權。

（5）宅基地使用權。

（6）居住權。

（7）海域使用權。

（8）地役權。

（9）抵押權。

（10）探礦權和采礦權。

（11）取水權。

（12）養殖權。

有登記能力的其他財產權包括：（1）預告登記的對象是買賣合同、抵押合同等引致不動產物權變動的合同債權，這些合同債權也有登記能力；（2）不動產信托登記，《信托法》第10條規定不動產信托應登記，《不動產登記暫行條例實施細則》第106條規定：“不動產信托依法需要登記的，由自然資源部會同有關部門另行規定?！?/span>

法律規定的不動產物權最主要的可登記的權利，能對其進行限制的法律關系也因法律規定而有登記能力，它們主要包括：（1）因訴訟保全、強制執行等原因而對不動產的查封，它實際起到限制處分的功效，依法可登記（《不動產登記暫行條例》第3條）；(2）權利人、利害關系人對登記簿記載事項錯誤的異議（《不動產登記暫行條例》第3條）。

我國目前的不動產登記簿包括以下簿頁：

（1）宗地信息頁，具包括土地權利狀況、空間坐標、位置說明或四至描述、附圖等欄目。

（2）宗海信息頁，包括海域狀況、無居民海島狀況、用海、用島坐標、附圖等欄目。

（3）不動產權目錄頁，包括序號、不動產單元號、不動產類型等欄目。

（4）土地所有權登記信息頁，包括權利人、共有情況、登記類型、登記原因、分類面積等欄目。

（5）建設用地使用權、宅基地使用權登記信息頁，包括權利人、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、使用權面積、使用期限、取得價格等欄目。

（6）房地產權登記信息（項目內多幢房屋）頁，包括房屋所有權人、房屋共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、土地使用權人、獨用土地面積、分攤土地面積、土地使用期限、項目名稱、幢號、總層數、規劃用途、房屋結構、建筑面積、竣工時間、總套數、房地產交易價格、附圖等欄目。

（7）房地產權登記信息（獨幢、層、套、間房屋）頁，包括房屋所有權人、房屋共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、土地使用權人、獨用土地面積、分攤土地面積、土地使用期限、項目名稱、規劃用途、房屋性質、房屋結構、專有建筑面積、分攤建筑面積、竣工時間、房地產交易價格、附圖等欄目。

（8）建筑物區分所有權業主共有部分登記信息頁，包括權利人、建（構）筑物名稱、數量或面積、分攤土地面積等欄目。

（9）海域（含無居民海島）使用權登記信息頁，包括權利人、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、使用權面積、使用期限、使用金總額、使用金標準依據、使用金繳納情況等欄目。

（10）構（建）筑物所有權登記信息頁，包括所有權人、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、土地/海域使用權人、土地/海域使用權面積、土地/海域使用期限、構（建）筑物類型、規劃用途、面積、附圖等欄目。

（11）土地承包經營權、農用地地其他使用權登記信息（非林地）頁，包括權利人、共有情況、登記類型、登記原因、承包面積、承包期限、土地所有權性質、水域灘涂類型、養殖業方式等欄目。

（12）林權登記信息頁，包括權利人、共有情況、登記類型、登記原因、使用權面積、林地使用期限、林地所有權性質、森林、林木所有權人、主要樹種等欄目。

（13）其他相關權利登記信息（取水權、探礦權、采礦權等）頁，包括權利人、共有情況、登記類型、登記原因、權利內容、附圖等欄目。

（14）地役權登記信息頁，包括地役權人、供役地權利人、登記類型、登記原因、地役權內容、地役權利用期限等欄目。

（15）抵押登記信息頁，包括抵押權人、抵押人、登記類型、登記原因、在建建筑物坐落、在建建筑物抵押范圍、被擔保主債權數額、債務履行期限、最高債權確定事實和數額等欄目。

（16）預告登記信息頁，包括權利人、義務人、預告登記種類、登記類型、登記原因、土地使用權人、規劃用途、房屋性質、所在層/總層數、建筑面積取得價格/被擔保主債權數額等欄目。

（17）異議登記信息頁，包括申請人、異議事項等欄目。

（18）查封登記信息頁，包括查封機關、類型、文件、文號、期限、范圍等欄目。

（二）程序制度

不動產登記程序是制度的主干，從啟動機制上分為以下三類。

1.依申請的不動產登記程序

依當事人申請而啟動的不動產登記程序，即依申請的登記程序，它是登記程序的主干，在實踐中最為常見，其程序環節包括申請、受理、審核和處理。對這些環節的進一步闡述，請參看《民法典》第211條、第212條。

2.依囑托的不動產登記程序

為了履行公共職責，有關國家公權力機關依法對不動產登記機構提出辦理相應登記的要求，即為囑托。基于囑托而引發的登記程序，稱為依囑托登記。依囑托登記的基本程序環節包括囑托、接受囑托、審核和處理。對這些環節的進一步闡述，請參看《民法典》第212條。

3.依職權的不動產登記程序

在前述的不動產登記程序之外，還有登記機構依職權主動啟動的登記程序，即登記機構無需外部因素介入，依法主動辦理登記。這種登記是登記機構的主動登記，體現了職權主義，在實踐中適用范圍較窄，發生概率較小。只有在登記權利與真實權利發生錯位，當事人又不及時申請注銷或更正登記時，不動產登記機構才能依職權辦理相應的登記。

（三）類型制度

以記載事項的屬性形態為標準，不動產登記可分為標示登記、權利登記和其他登記，前者用以記載不動產種類、面積等物理性的自然狀況，中者用以記載不動產權利，后者用以記載異議、查封等其他事項。

以記載事項的功能形態為標準，可分為首次登記、變更登記、轉移登記和注銷登記，它們主要與不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅分別對應，也能適用于其他登記。

以記載事項的位置形態為標準，可分為主登記和附記登記，前者是在登記簿中占據主導地位的登記，如建設用地使用權初始、轉移、注銷登記等，后者是在登記簿的“附記”欄中所為的記載，主要是對不動產權利及其他事項登記情況進一步說明的信息，如土地出讓合同或土地承包合同等編號、共有發一本證書時的持證人、必要的歷史登記信息等。

1.標示登記

標示登記以不動產的自然狀況為登記對象，反映出不動產種類、面積、坐落、坐標、用途等自然狀況信息，是不動產登記的基礎。

2.首次登記

首次登記是指為法律關系第一次記載于不動產登記簿而辦理的登記，包括總登記和初始登記。所謂總登記主要指土地總登記，即在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。所謂初始登記，是指總登記之外的設立權利的登記，它并不限定于通過登記來設定的情形，如房屋抵押權登記，還包括通過登記的方式將已經設定的物權表現出來，如地役權登記。

3.變更登記

變更登記是指在法律關系未發生轉讓時，因姓名、名稱等主體自身信息發生變化，或不動產坐落等信息發生變化，或權利內容、期限等信息發生變化，而辦理的不動產登記。其事由主要包括：權利人姓名或名稱變更；不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更；不動產權利期限發生變化；同一權利人分割或合并不動產；抵押權順位、擔保范圍、主債權數額，最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發生變化；地役權的利用目的、方法、期限等發生變化。

4.轉移登記

轉移登記是指因法律關系轉讓而辦理的不動產登記。轉移登記的事由主要是不動產物權在不同主體之間的轉讓，其基礎可以是買賣合同等法律行為，也可以是繼承等非法律行為的事實，主要包括：買賣、繼承、遺贈、贈與互換不動產；以不動產作價出資（入股）：法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權屬發生轉移；不動產分割、合并導致權屬發生轉移；共有人增加或減少以及共有不動產份額變化；人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權屬發生轉移；因主債權轉移引起不動產抵押權轉移；因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移。

5.注銷登記

注銷登記是指因法律關系消滅而辦理的不動產登記。通過注銷登記，登記簿上既有的記載被涂銷，從而向社會公眾表明既有的法律關系消滅的信息。注銷登記的事由主要包括：不動產滅失；不動產權利終止；權利人放棄不動產權利；依法沒收、征收、收回不動產權利；因法院、仲裁委員會的生效法律文書致使不動產權利消滅。

6.更正登記

更正登記是指因更正不動產登記簿的錯誤記載而辦理的不動產登記。對更正登記的進一步闡述，請參看《民法典》第220條。

7.異議登記

異議登記是指把針對登記權利正確性的異議記載于不動產登記簿而辦理的不動產登記。對異議登記的進一步闡述，請參看《民法典》第220條。

8.預告登記

預告登記是指為保全以不動產物權變動為內容的債權請求權而辦理的不動產登記。對預告登記的進一步闡述，請參看《民法典》第221條。

9.查封登記

查封登記是指為把法院等機構的查封記載于不動產登記簿而辦理的不動產登記。

10.權證補發登記

不動產權證或登記證明遺失、滅失的，權利人可向不動產登記機構申請補發，將補發信息記載于登記簿的不動產登記即權證補發登記。

從前述可知，我國不動產登記制度由本編的登記規范、其他法律的登記規范和《不動產登記暫行條例》等行政法規組成，在理解這種制度架構時，應注意把握三個視角。

一、私法和公法的視角

作為公示方式，不動產登記是界定不動產物權歸屬和保護不動產物權交易的基礎，它一方面通過設權力等法律效力機制確保權利人對不動產的完全支配，另一方面又通過順位等機制理順同一不動產上多重權利人之間的關系?？梢哉f，在不牽涉國家事務或者公共權力時，這些機制事關權利人的個人利益，屬于純粹由私法規制的不動產登記簿的法律效力。

更為重要的，不動產登記不可能憑空而生，它通常源于當事人的申請，是否申請、申請什么，在法律框架內均取決于當事人的意愿，它同時還制約著登記機構的審查以及處理行為。可以說，申請雖然指向了代表國家公權力的登記機構，但內容是純粹的私益，登記機構也要尊重當事人的這種自我決定，從而是典型的私人自治行為。

此外，法律即便出于交易安全考慮而強制公開登記資料，為他人了解、查閱、獲得登記信息提供便利，這使登記資料具有公共產品的屬性，但不能因此危及權利人的個人利益。

著眼于不動產登記旨在保護私益、經由私人自治行為而發生的上述特征不難看出，不動產登記制度的這些成分處理的是平等主體之間的關系，這是傳統私法的領地，在此基點上，不動產登記制度當然應盡可能賦予當事人充分的決定權和選擇權，盡可能減少國家對當事人私事的干涉。

不過，從不動產登記的運作規律上看，它主要以登記簿的設置和運行為對象，由此產生的關系發生在代表國家公權力的登記機構與作為私權利主體的當事人之間，這顯然是公法所調整的不平等關系，反映出不動產登記制的公法色彩。

首先，不動產登記機構是旨在服務公眾而非謀求私利的公共部門，這種定性決定了登記機構在組織上必須實行層級化的體制：（1）登記機構的設置主管官員的任命、工作人員的級別和工資待遇，均由政府按照法律或者政策予以安排；（2）盡管每一登記機構均在各自管轄范圍和業務范圍內獨立操作業務，但下級機構必須接受上級機構或者同級政府的監督、指導或者管理；（3）登記機構工作人員要有良好的職業操守，登記機構通過行政處分進行紀律控制。這種架構牽涉到機構編制、人事管理、財政供給等政府事務，不同于民事主體。

不動產登記機構既然是公權力主體，其職權行為即公權力行為，登記機構必須依法而為，其后果無論是否符合申請目的，均依法產生法律效力。顯然，登記機構將單方決定申請的命運，這與體現私法自治的法律行為完全不同。正因為登記行為有這樣的定性，它一方面與法院的行政審判機構在救濟通道上有銜接，即當事人認為登記行為不合法的，可以提出行政訴訟請求法院評判登記行為的正當性；另一方面登記錯誤賠償納入國家賠償的領域，受《國家賠償法》的規范。

在申請登記的情形下，登記雖然針對單個具體的申請事項而為，但管制色彩相當突出，只有滿足國家管制不動產的方向、保障國家稅賦或者財政收費等管制政策的，才能予以登記。此外，管制特點更突出的，是登記機構旨在保障國有資產、落實公權力行為、維持正確登記信息而為的主動登記，以及為了保障不動產交易正常秩序，依法處罰偽造權利證書、登記證明的違法行為。

概括而言，不動產登記機構從事登記行為，基礎是依法享有的以管制為目的、具有實現公益功能的公共管理職責，并在程序進展中推進和落實這種職責，在此過程中，登記機構與申請人處于不平等的法律地位，在此意義上，不動產登記制度包含了公法規范。

這也表明，不動產登記制度從不同程度和側面反映出私法和公法的色彩，這兩個方面應合理兼顧。登記機構和登記簿是不動產登記制度的基礎要素，前者是主導登記行為的官署組織，后者是記載登記信息的國家文件，均象征著國家主權和公共權力，均事關國家治理和公共利益，只有完全代表民眾利益的立法者才有權為之，其規范屬于公法規范。

登記申請及其內容是登記進展的基礎，屬于私法規范，但申請的形式和要求事關登記機構的工作效率和交易效率，不能由申請人決定，應為公法規范。登記機構審查與處理申請和囑托、依職權主動登記、公開登記簿等行為規范事關依法行政、國家信譽和公共利益，屬于公法規范。登記簿的法律效力雖然不容當事人修改，但它們旨在規范物權權屬和權利關系，屬于私法規范。

二、程序與實體的視角

不動產登記是登記機構依據法定程序將不動產及其負載的權利等事項記載于登記簿上，進而產生特定法律結果的法律事實，其結構可簡化為“動態行為”+“法律結果”，前者是登記機構以登記簿為載體進行信息記載的行為，它依法定程序展開；后者表明了上述行為的結果，它依法產生相應的法律效力。圍繞這兩個構造要素，不動產登記制度分叉為兩套規范體系，前者規范登記行為的起始、條件、期限等程序事項，即登記程序制度，后者規范登記后果的效力、構成等實體事項，即登記實體制度。正如我們所見，本編除規定不動產登記效力等實體制度外，還有若干涉及登記管轄、申請、審查等事項的程序制度，它們對《不動產登記暫行條例》及其配套規范的具體內容起著指導作用。

三、附屬與獨立的視角

本條是不動產統一登記的基本依據，本編是其他不動產登記制度的立法依據，其他登記制度不能背離本編，還應在本編引導下，細化有關規范，但這并非全部，因為不動產登記只是本編規范的對象之一，且受制于本編的調整范圍，其中的登記規范不可能面面俱到，故而，其他不動產登記制度要補充本編的規范不足。而且，從我國實踐操作情況來看，不動產登記制度與土地管理、房產交易管理、法院強制執行、財產保全、不動產信托等有關，這些均超出了本編的調整范圍。

顯然，在與本編對接的前提下，其他不動產登記制度要基于本編，通過細化措施來落實本編的登記規范，這是其他不動產登記制度附屬的方面。但在本編規范不及之處，其他不動產登記制度就有補漏的任務，當然會獨立于本編。此外，既然不動產登記制度兼具私法和公法的特性，不動產登記同時是涵括私人自治和國家管制的法律工具，那么，其立法根據不只是本編，規范對象當然也會超出本編的范圍，由此也不可避免地表現出獨立于本編的一面。

第一，關于所有權登記。

根據本編第5章，所有權包括國家所有權、集體所有權和私人所有權。

關于國家所有權，《民法典》第209條第2款規定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此，國家所有的土地、森林、林木、林地、草原、海域、無居民海島所有權可以不進行登記。但是，《森林法》明確規定，林地和林地上的森林、林木的所有權、使用權，由不動產登記機構統一登記造冊，核發證書。國務院確定的國家重點林區的森林、林木和林地，由國務院自然資源主管部門負責登記。因此，國家所有的林地和林地上的森林、林木的所有權需要進行登記。

集體所有權包括集體土地所有權（包括集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘），集體森林、林木和林地所有權，集體草原所有權等。因此，需要登記的權利應當包括集體土地所有權以及集體森林、林木所有權。

第二，應堅持一體化登記原則，即房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

這主要包括兩個方面：

一是要求一體登記。房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當以土地、海域為基礎一體登記，建設用地使用權、海域使用權與該土地、海域范圍內的房屋等建筑物、構筑物所有權應當一并辦理轉移登記、抵押登記、查封登記等；針對實踐中存在土地或者海域上的房屋等建筑物、構筑物未一并登記的，不動產權利人應當在辦理轉移登記或者變更登記時一并申請登記，這是一體登記原則的具體實踐要求。

二是權利主體要求一致。保持權利主體的一致性是貫徹一體原則的根本要求。如果房屋等建筑物、構筑物和森林、林地等定著物與其所依附的土地、海域分屬不同的權利主體，則根本無從實現統一登記；一旦登記也勢必造成權利沖突，形成權屬糾紛。我國長期的分散登記過程中，房屋等建筑物、構筑物和森和林木等定著物與其所依附的土地、海域權利主體不一致，但已分別登記發證的情況并不少見，必須在今后不動產統一登記制度實施過程逐步予以妥善解決。

一體登記原則是我國不動產統一登記制度改革的內在實質要求有關機關已經通過不動產單元設計、不動產權籍調查、不動產登記設計等配套制度和技術環節予以充分體現，這為實現房屋等建筑構筑物和森林、林木等定著物與其所依附的土地、海域一體登記提供了技術保障。