一、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察與小結(jié)

1、市場(chǎng)需求

錫市2019年至2022年，4年住宅成交152.7萬(wàn)㎡，年均成交量為38.17萬(wàn)㎡，2020年最高成交量是50.85萬(wàn)㎡，2022年為33.6萬(wàn)/㎡，同比下降17.7%。2023年第一季度住宅成交77000㎡，同比增長(zhǎng)28.9%，5月份開(kāi)始市場(chǎng)下行壓力陡增，成交普遍下滑放緩。

2、市場(chǎng)供給

錫市住宅市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目39個(gè)、未售項(xiàng)目11個(gè)，共計(jì)50 個(gè)。未來(lái)3年內(nèi)住宅存量待售約260萬(wàn)㎡以上，去化周期需要5～6年時(shí)間。2023年新開(kāi)工項(xiàng)目驟減，大多為在售、續(xù)建項(xiàng)目。2022年住宅土地供應(yīng)6宗，土地面積5.048公頃，最高成交價(jià)179.19萬(wàn)元/畝；2023年暫未供應(yīng)新地。

3、市場(chǎng)價(jià)格

錫市住宅價(jià)格2019、2020年漲幅較大，分別漲幅20%、11.4%，2021、2022價(jià)格穩(wěn)定，2022年住宅均價(jià)5029元/㎡，2023年第一季度住宅價(jià)格4987元/㎡略有下降。

4、市場(chǎng)難點(diǎn)與痛點(diǎn)

①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)水平較低、開(kāi)發(fā)理念滯后，

戶型陳舊、缺乏創(chuàng)新。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平仍停留建高層住宅樓3.0時(shí)代，綠色、智能、被動(dòng)房等高科技含量住宅尚無(wú)人涉及。

②在售商品房大多為毛坯房，精裝或全裝房少而又少。

③大量地下車位閑置，開(kāi)發(fā)企業(yè)大量資金沉淀。

④物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公用房、活動(dòng)中心配置過(guò)高，分別為小區(qū)總建筑面積的7‰、7‰、8‰，遠(yuǎn)超國(guó)家規(guī)范規(guī)定。

⑤預(yù)售資金監(jiān)管政策過(guò)緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入壓力陡增。

⑥項(xiàng)目工程質(zhì)量一般，銷售價(jià)格偏低無(wú)法支撐高品質(zhì)投入。

5、市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)

①學(xué)區(qū)房依然很重要；

②工程質(zhì)量和細(xì)部做法，尤其門窗、電梯、入戶大堂、外墻保溫等；

③開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)度；

④寬廳通透、層高高的戶型；

⑤小區(qū)綠化、周邊環(huán)境；

⑥低首付、貸款利率下浮。

6、2023年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

國(guó)家“房住不炒”總基調(diào)不變、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”總方針不變，2022年國(guó)家政策頻出。2023年一季度積累的需求集中釋放，到了二季度，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能有減弱之象，需求釋放表現(xiàn)出明顯的“脈沖式”特征，行業(yè)整體預(yù)期又陷入到負(fù)向循環(huán)中，出險(xiǎn)企業(yè)再度涌現(xiàn)，連最初展期的企業(yè)也正式進(jìn)入違約房企之列。

錫林浩特市雖屬五線縣城，卻是錫林郭勒盟盟府所在地，具有醫(yī)療、教育、政治、文化、交通優(yōu)勢(shì)，對(duì)盟府外旗縣人口有吸納作用。5000元/㎡房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，即可保證開(kāi)發(fā)商取得利潤(rùn)又可以約束開(kāi)發(fā)商做出好產(chǎn)品。預(yù)測(cè)2023年錫林浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)：

①住得好高標(biāo)準(zhǔn)改善性購(gòu)房需求占主導(dǎo)，140㎡三室戶型仍是主力；

②開(kāi)發(fā)企業(yè)投資動(dòng)力不足，上市供應(yīng)量將減少。

③受經(jīng)濟(jì)下行壓力、收入降低、房產(chǎn)稅等影響，購(gòu)房人住房消費(fèi)信心不足，成交量從第一季度小陽(yáng)春后5、6月份已下滑放緩，預(yù)測(cè)2023年住宅需求約40萬(wàn)㎡，約3000套。

④預(yù)測(cè)2023年住宅均價(jià)在4950～5050元/㎡之間，總體略有下降但保持穩(wěn)定；市場(chǎng)價(jià)格分化將加劇，受項(xiàng)目區(qū)域、地價(jià)、品牌、質(zhì)量、周邊環(huán)境等影響，住宅價(jià)格從3500元/㎡到7000元/㎡不等。

⑤保交樓壓力仍然存在；

⑥受預(yù)售資金監(jiān)管政策影響，仍發(fā)生工人討薪等社會(huì)事件；

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展建議

1、堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，及時(shí)公開(kāi)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況、銷售情況及銷售價(jià)格等權(quán)威信息，引導(dǎo)居民準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形勢(shì)，樹(shù)立理性消費(fèi)觀念；

2、按新區(qū)、主城區(qū)（杭蓋路以西）、城東區(qū)（杭蓋路以東）三個(gè)區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)，根據(jù)銷售去化周期動(dòng)態(tài)控制市場(chǎng)供給量，以12～18個(gè)月去化周期為合理區(qū)間，18～36個(gè)月時(shí)適當(dāng)控制、大于36個(gè)月暫停供給；

3、建議修改預(yù)售資金監(jiān)管辦法。首先，預(yù)售資金監(jiān)管池的做法不可取。預(yù)售資金監(jiān)管的目的是保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)，在完成規(guī)定的工程節(jié)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)已經(jīng)投入相當(dāng)?shù)馁Y金，預(yù)售資金應(yīng)按已完成工程比例撥付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，也就是說(shuō)，收到多少預(yù)售資金就應(yīng)該以此為基數(shù)、按節(jié)點(diǎn)比例撥付開(kāi)發(fā)企業(yè)。其次，資金監(jiān)管政策執(zhí)行時(shí)需靈活、有擔(dān)當(dāng)。比如，因施工要求無(wú)法完成施工洞口外立面裝飾，在申請(qǐng)工程外立面裝飾節(jié)點(diǎn)變更時(shí)無(wú)法通過(guò)主管部門審批，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法拿到相應(yīng)資金，待完成施工洞口外立面裝飾時(shí)工程到了竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，政策執(zhí)行過(guò)于死板。

4、加大完善市政基礎(chǔ)設(shè)施力度。比如，新區(qū)污水排水亟待解決。

5、加大教育投入力度，提高教育水平，多考出清華、北大的學(xué)生，用教育發(fā)展拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展；

6、依靠旅游拉動(dòng)房地產(chǎn)，加大草原明珠宣傳力度，與海南結(jié)對(duì)子，“冬天住海南、夏天來(lái)草原”，把錫林浩特的房子賣到全國(guó)去。

7、成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，利用協(xié)會(huì)力量對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)小區(qū)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)比，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)練內(nèi)功、提水平、造好房子；

8、盡快出臺(tái)錫林浩特市城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施細(xì)則，項(xiàng)目規(guī)劃由審批制變成備案制。在強(qiáng)制性規(guī)定范圍內(nèi)給予開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位足夠的變更、調(diào)整權(quán)，因?yàn)槭袌?chǎng)在變、認(rèn)知也在變；

9、盡快開(kāi)展城市公共區(qū)域停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)，加大力度整頓城市道路違法停車、小區(qū)內(nèi)亂停亂放行為，鼓勵(lì)地下停車庫(kù)（位）的銷售、出租和使用，確實(shí)發(fā)揮地下停車的作用；

10、真正優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)商環(huán)境。在容缺辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)、使用預(yù)售監(jiān)管資金繳納城市配套費(fèi)、施工監(jiān)督動(dòng)輒停工等方面急企業(yè)所急，為企業(yè)排憂解難，從而提振企業(yè)信心；

11、積極推動(dòng)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，打通辦理在建工程預(yù)抵押通道，滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，解決預(yù)售資金監(jiān)管帶來(lái)的資金壓力；

12、推出契稅先征后返等政府購(gòu)房補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)信心。

13、為盟市級(jí)優(yōu)秀員代表、勞動(dòng)模范代表、三八紅旗手代表、優(yōu)秀青年代表、優(yōu)秀教師、錫盟好人等榮譽(yù)稱號(hào)獲得者；為見(jiàn)義勇為傷殘人員、計(jì)劃生育特殊困難家庭人員；為抗疫一線的醫(yī)務(wù)工作者和社區(qū)工作者；為落戶錫市的大學(xué)生、引進(jìn)的各類人才發(fā)放購(gòu)房券。一方面讓守信市民和引進(jìn)人才安居樂(lè)業(yè)，一方面拉動(dòng)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。