案外人丘田在法院查封前

已實際占有但未過戶的登記在

被執(zhí)行人余鎮(zhèn)名下的房屋

申請執(zhí)行人李二強認為

該房屋雖已出售但仍在余鎮(zhèn)名下

不能排除強制執(zhí)行

故起訴請求繼續(xù)對該房屋的執(zhí)行

日前

廣西壯族自治區(qū)貴港市港北區(qū)人民法院

審結了這起執(zhí)行異議之訴

李二強與余鎮(zhèn)民間借貸糾紛一案，港北法院根據李二強的財產保全申請，依法查封了登記在余鎮(zhèn)名下的一宗不動產。案件進入執(zhí)行程序，法院裁定拍賣上述不動產及地上建筑物。

2023年7月13日，案外人丘田以涉案不動產為其所有為由向法院提出書面異議，請求停止執(zhí)行。法院核實后裁定終止對案涉不動產及地上建筑物的執(zhí)行。

李二強對該執(zhí)行裁定不服，認為上述不動產仍登記在余鎮(zhèn)名下，就還是余鎮(zhèn)的財產，不能排除強制執(zhí)行，于是向法院提起訴訟，請求繼續(xù)對涉案不動產及地上建筑物的執(zhí)行。

另查明，2005年4月27日，余鎮(zhèn)與丘田簽訂了《買賣房地契約》，約定余鎮(zhèn)將上述不動產及房屋以13.68萬元的價格轉讓給丘田，江樺在見證人上簽字。同日，余鎮(zhèn)收到全部價款后便將案涉房屋的土地使用權證原件及地契原件、不動產交付給丘田。之后，丘田將水電戶名變更到其名下，并與家人一直在上述不動產居住至今。

港北法院審理后認為，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第309條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。”

本案中，丘田作為案外人，其在人民法院查封余鎮(zhèn)名下的不動產之前已與余鎮(zhèn)簽訂了《買賣房地契約》，該契約系雙方真實的意思表示，內容沒有違反法律與行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效的合同。丘田提供的水電繳費記錄等證據能夠證明其在本案不動產查封前已合法占有該不動產。同時，丘田提供的余鎮(zhèn)出具的收條證明其已支付全部的案涉不動產價款。

丘田稱因無法聯(lián)系到余鎮(zhèn)導致未辦理過戶登記，結合余鎮(zhèn)在本案訴訟中無法正常聯(lián)系送達等情況，按照證據高度蓋然性規(guī)則，應認為丘田關于案涉不動產系非因買受人自身原因未辦理過戶登記的意見成立，故法院認為丘田對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

因此，法院裁定中止對案涉不動產及地上建筑物的執(zhí)行，并未不妥。李二強要求繼續(xù)執(zhí)行案涉不動產及地上建筑物的訴請，無事實和法律依據，依法不予支持。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

案外人丘田在法院查封之前已支付全部價款并已實際占有使用登記在余鎮(zhèn)名下的不動產，雖未辦理過戶手續(xù)，但其對此無過錯，可以排除法院強制執(zhí)行。因此，李二強要求繼續(xù)執(zhí)行余鎮(zhèn)名下的不動產及地上建筑物的訴請，依法不予支持。

（文中人名均為化名）

來源：廣西高院微信公眾號

編輯：江萍