風口財經記者 張亭旺

一眨眼又是半年，全國房地產市場依舊在經歷調整“陣痛”。

風口財經記者從中指研究院獲悉，截至7月4日，15個新一線城市中，成都、杭州、蘇州、南京、青島目前已披露上半年樓市成交數據。它們交出了一份怎樣的年中答卷？

2022年以來，全國房地產市場總體進入調整周期，在此背景下，樓市表現不怎么好看。上半年，5個城市新房成交量同比下降6.77%。

不過，各個城市還是有區別的。從上半年增速來看，杭州和成都保持正增長，分別同比增長18.17%和4.81%；蘇州、南京和青島則全部下行，分別同比下降41.69%、22.14%和6.32%。

杭州新房市場“逆市”上漲，與開盤房源量以及紅盤數量持續上新有關。據悉，今年上半年，奧體、申花、錢江新城二期等熱門板塊房源供應不斷，這對穩定杭州新房成交量起到了相當大的作用。

蘇州新房市場不容樂觀，同比下降近四成。值得一提的是，據了解，去年6月，相城和吳中區有一大批安置房集中簽約，貢獻了近萬套成交房源，如果把這個數據減去，那么今年上半年的新房成交數據與去年相比也相差不大。

再看二手房市場，與新房市場相比，二手房表現完全不同。上半年，5個城市新房成交量同比上漲68.09%。從增速上看，5個城市較去年上半年均增長超過50%。

實際上，這種情況源于2022年上半年的低基數。去年上半年，受多地疫情反復等超預期因素影響，全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，二手房市場成交低迷。

諸葛找房數據顯示，2022上半年，重點10城二手房共計成交293882套，較前一年同期下跌25.96%。

總的來說，今年以來，各地樓市走勢基本一致。1月份低迷開局，春節后復工的2月份，需求集中釋放，成交量反彈上升，直接奠定了3、4月份成交量“暴漲”的局面。然而這一勢頭并未得到延續，進入5月后，前期積累的剛需需求釋放完畢，短期市場增長動能開始轉弱。

從萬科董事會主席郁亮的態度也可窺見一斑。在今年3月31日的業績發布會上，萬科董事會主席郁亮認為當時彼時的市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場仍然處于溫和恢復的階段。

但在6月30日舉行的股東大會上，郁亮轉變了口風，“實際情況比當時預期要差一些，從目前看信心還需要進一步重建。”他所指的，正是市場自2月快速回升，但進入二季度后，市場出現回調。全國來看，無一例外。

今年以來，成都房地產市場較為活躍，即便是在全國多個城市新房市場活躍度低迷時，成都樓市依舊表現出了韌性。

數據顯示，上半年，有20萬個家庭在成都買了房（包括新房和二手房），接近去年全年的三分之二。在國家統計局的70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計數據中，成都新建商品住宅和二手住宅價格均漲幅居前。

成都風光 圖片來源：視覺中國

成都樓市“率先”回歸正軌，離不開成都持續優化房地產調控政策。

去年以來，成都在人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等方面均有所調整。

此外，金融支持政策也同步跟進，購房首付和房貸利率的調整降低了購房成本。

除了交易流程簡化、交易門檻下降激發了市場置換需求之外，新市民安家需求也是一個重要推動因素。

成都市統計局發布的數據顯示，2022年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了7.6萬人。截至2022年末，成都市常住人口為2126.8萬人，是我國第四個常住人口超越2000萬人的大城市。基礎大、人口數量正增長帶來的是住房需求量的穩定。

二手房市場上，青島表現尤為亮眼，上半年增速達143.50%。今年3月，青島二手房成交同比增長“翻倍”，成交量迎來近兩年來的高點，青島樓市達到了近兩年前所未有的熱度。

青島風光 圖片來源：視覺中國

政策層面，青島同樣不落后。6月1日，青島重磅發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從7方面出臺政策措施，尤為關注的就是“調整非限購區域購房首付比例”。

按照最新政策，目前青島市限購區域為市南、老市北，非限購區域首付比例首套最低調整為20%、二套最低調整為30%。

最新一次降息后，青島的首套房商業貸款房貸利率最低為4.0％，二套房最低為4.8％。公積金貸款首套3.1%，購買二套房貸款利率3.575%。有力支持了剛需和改善群體的購房要求。

還要注意到的是，今年二季度，各地房地產市場明顯降溫且調整壓力持續加大。這種背景下，目前在“一城一策”的基礎上，房地產調控政策“一區一策”正引起熱議。

實際情況是，目前一線、新一線城市中已有多個城市對樓市加大政策支持力度。今年，在全國范圍內，“一區一策”甚至“一街道一策”正在成為新的調控方式。

北京作為首都，購房政策的調整對全國有著重要的風向標意義，因此政策一直處于嚴控狀態。今年4月，北京宣布將在房山區試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持“一區一策”政策。

4月11日，北京市住建委官網發布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策’的方式由房山區試點”。

6月6日，中國經濟時報發布《一線城市房地產限購應適時優化調整》引發熱議。文章稱，業內認為，一些一線、新一線城市采取“一區一策”優化限購等樓市限制性政策，促使非核心區去庫存的同時，又不影響核心區域穩定房價，此舉值得更多城市借鑒。

6月8日，成都市新都區住房和城鄉建設局發布《成都市新都區地下車位消費補貼實施方案》，方案明確，對符合條件的居民新購地下車位的，給予1500元/個的消費補貼。這被認為是2016年成都開啟樓市調控以后首個由區一級發布的樓市新政。

此外，杭州更是部分區域已經多次、逐個街道地放寬了限購條件，這是對杭州限購政策的進一步細分。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期來看，預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。

而隨著我國“房住不炒”的房地產長效機制逐步建立，未來我國樓市必將出現不一樣的面貌……