【引子】

靈山秀水，常來長壽

北有蜿蜒群山，鐘靈俊秀，登峰五岳，遙望佛宗圣地；南有滹沱秀水，潤物無聲，臨畔眺望，雖泥沙溝壑，亦似有千古回音。

因山而雕琢陽剛之美，因水而勾勒陰柔之美，剛柔并濟，大道之合。

靈壽，真是個好地方！

因工作原因，常來靈壽，關注區域房地產狀況，大概始于15、16年，應該說大致經歷了縣域房地產市場從萌芽到遍地開花的整個階段，以下，我將從幾個方面，闡述我對當前房地產市場的淺薄理解，業內朋友，歡迎溝通交流，如果你是購房者，以期為您提供另一種決策思路。

【1】修復政策烙印的漫長開始

我對于當下中國房地產市場的基本理解是，第一個層面，房地產已然進入一個修復政策烙印的漫長階段，這個階段的長短，仍然取決于政策的連貫性和堅決性，當前仍然處于一個“長痛”“短痛”的博弈階段；第二個層面，整體不支撐“大起大落”的價格走勢，價值回歸才是王道；第三個層面，價格理性回歸，我的理解，16、17年，市場給了我們一個最佳的參照標準，所以我們看到，18、19、20年，所謂的政策反芻，16、17的價格參照，好像就是反芻紅線；第四個層面，價值回歸的基本點，是成本與供求關系，最終決定于供求關系，而這種供求關系中，又包含了，實際供求，預期供求，恐慌供求等等多重因素，反觀2020年，我們依然看到地王之音，此起彼伏，而需求層面的冰水兩重天亦形成強烈反差，一句話，房地產的地域屬性，決定了區域市場的千差萬別，而未來，這種千差萬別將更加明顯。

【2】脆弱的超乎想象

我對于北方的大部分縣域房地產市場，當然包括靈壽，有一個基本的評判，“市場的脆弱性超乎想象”。

有兩個表象，一個是對購房者而言，好像一夜之間價格急速飆升，發現原來的全款，現在僅僅夠支撐首付款，另一個表現，幾乎所有的房地產從業人員，突然發現，上個月的成交量和當月的成交量形成斷崖式下跌，而創新的各種營銷方式，收效幾乎為零。

脆弱吧，就如同當下的靈壽房地產市場，越來越豪華的展示中心及示范樣板，接二連三的活動造勢，價格戰、抽大獎，低首付，帶客獎，渠道拓客，全民經紀人，能用上的幾乎全部用上，然而，收效甚微，訪者寥寥。究其原因，脆弱的內在在于，對整體市場而言，高速發展的房地產市場，尤其是價格表現，與緩慢的經濟增速形成明顯反差，也就是說，老百姓錢包的增長速度，跟不上價格的飆升速度；對消費者而言，超越日常的模糊認知，對未知市場的恐懼，不確定性極大強化；對從業者而言，營銷而非價值本位的策略思考，反而加重老百姓的恐懼認知，惡性循環，周而復始。

【3】狼，可能要來了

評判一個縣域房地產市場是否良性，我有一個大致的經驗數據，僅供參考，對于北方大部分30-40萬人口數量的縣城而言，年度去化量保持在2000-3000套，即20-30萬平米，我認為是一個相對合理的數據，意味著年度人均去化量大致在0.5-1/㎡/人之間，如果接近或超出1，則意味著市場可能要進入下行通道。

我對靈壽市場近兩年去化量做過一個粗略統計，主流去化項目，包括X城，X悅府，北大荒東西中苑、XX華府，XX院、XX灣，近兩年去化數量大致在2800-3000套左右，主流項目平均年度去化量大致在1500套左右，單從主流項目數據分析，應該說，人均去化量約在0.5㎡/人左右，尚未達風險紅線，但如果將數據延展，擴展至二手房、零散樓盤銷售，此數據可能要接近于1。再看未來市場供應，包括三區同建、主流項目存量，新開項目，X璽臺、XX城、X河灣、XX觀邸、XX改造、北外環待建等項目，未來1-2年供應量，年度平均人均值可能超過1。

數據很可怕，但我認為，仍有幾點值得探討的地方：

1. 開發企業拿地速度放緩，或開發進度放緩，市場進入沉淀修復期，供給面減少，真正理想的房源依然有限；

2. 當前部分項目，可能進入自身惡性循環，考驗自有資金及融資能力的大市場環境，弱者將被淘汰出局，所謂強者更強，弱者更弱；

3. 對接省會的城市發展預期，開發企業鎖定的精準市場定位，尋求延展客群，而非本土化去化，將為市場注入強心劑，尤其如恒大、綠城、萬科等郊區化大盤開發策略，市場將出現兩極分化，剛需剛改及特定產品需求多條開發路線齊頭并進（筆者所了解的，南部新城可能有大型房企窺見已久）。

【4】要找準自己的位置

回溯整體市場，我認為有幾個代表性成功案例（至少是階段性成功），基本上代表了整體市場的走勢脈絡，而之所以成功的本質，均在于切入點及切入時機（專業術語定位與節奏）。說白了，在市場具備紅利空間的時候，能夠把握機會，贏的可能性較大，反之，一旦錯失良機，可不只是考驗開發企業承受能力的問題，而是真正決定生死的問題，機會只留給那些愿意并能夠把握機會的人，切忌貪念、幻想。

16、17年，對于靈壽市場，我稱之為真正房地產發展的元年，價格整體漲幅大概在50%-100%之間，由之前的3000-4000，直接飆升到6000-7000。這個階段，不僅僅是政策的紅利，更是多年需求積蓄而集中釋放的紅利，宏觀支撐、需求釋放、供給短缺、同時，松陽片區的城市發展紅利，應該說，這個階段的地產項目，集萬千寵愛于一身，高舉高打，高開高走，依然供不應求，X城，是最有資格見證這個歷史階段的項目之一。X城的成功，我認為是站在風口上，按我的理解，其早就應該實現完美轉身并笑傲江湖，可現實就是這么殘酷，錯過了就是錯過了。

X悅府是第二個典型代表項目。在傳統認知中，其實靈壽北部區域，在未有松陽河公園之前，絕對屬于公認的好地段，原因有三，一，傳統商業與新興商業的交匯，本土商業老大與省會商業老大聚首，都是商業老前輩，隨便玩玩，打造個新型商圈，輕而易舉；二，南北縱深的城市布局，龍頭在南，龍尾向北綿延70公里，老百姓對于家的距離依戀，情感歸屬。其三，老百姓買房的兩大核心命題，結婚與教育，而此區域匯集大量的優勢教育資源。X悅府的成功，當然借勢市場紅利期，同時更不可忽視的主要源于自身，實景體驗區概念，正如08年恒大首進省會，社區湖景顛覆傳統認知，來自于天津衛的孫氏狼性營銷文化，最會玩營銷的地產開發商，強勢營銷，無往不利；高舉高打，廣告永遠是最多的那個，口號永遠是最響的那個，至今，我對于05年的順馳藍郡，仍然記憶猶新，上帝歸上帝，凱撒的歸凱撒。

第一個敢于喊出豪宅概念的是XX華府，非中心，不豪宅，是另一個角度的高舉高打，你可以說價格高，但你不能說不好，好，是與生俱來的，好，也讓多數人望而卻步。80%以上客戶均來自于政府企事業單位高知人群，是其一貫宣傳口徑。在我的理解中，XX華府的成功，首先是X城的加持，因為有了市場的價格定性，才有了依附于價格定性的客群思考，另一個是定位的成功，是舞者翩翩于刀尖上的成功，在靈壽，沒有一個項目敢于將產品線定位如此單一，而也正因為單一，才成就了他的純粹，縣域市場，劍走偏鋒，大險中反而預示了大利。

中國房地產的市場走勢，本來就是起伏回蕩，有起必有落，有落才有起，在20多年的房地產發展進程中，基本保持在2-3年的市場周期，我所經歷的，2006、2009、2012、2017，每一個高點背后的蒼涼，和蒼涼之后的希望，周而復始，而這一次，從周期理論上講，2021、2022可能是復蘇開始，但誰知道呢，留給專家預判吧。

對靈壽市場而言，北大荒將市場打回了原形，5800-6000左右的現房均價，背后依托的政策平臺，品牌、進度、環境、發展、教育全都有，沒有理由不相信其贏爆市場的火熱，我想說的是，北大荒的成功，90%以上的私企，不可能實現，房地產是一場關于資本的游戲，沒有錢，一切歸零，也正因為北大荒的出現，讓眾多房企不得不面對殘酷現實，市場紅利的驕傲，只是沒有捅開那層窗戶紙，第一只鞋子已經落地，第二只鞋子，何時落地，誰知道呢！

回歸的不只是北大荒，XX院，XX廣場，對已經悄然下行的市場，是一次提振，同區域1000-1500的價格優勢，讓競爭對手一頭懵，讓對手懵，讓自己站在資本的上游，才是最好的決策，同時，市場提振的背后，讓我看到，市場發展的潛力所在，如果價格回歸的反饋是，一片死寂，才是最可怕的。

前幾天，和朋友聊天，打過一個很形象的比喻，房地產市場競爭，冷兵器時代的刀劍相爭，比的是技巧；當演變成刀劍與槍炮共存，有些人率先使用槍炮的時候，再好的刀劍技巧都無濟于事。

用發展的眼光看未來，用置于死地而后生的氣魄思考現在，是我對開發企業最真誠的忠告。

【5】談一談靈壽的發展

站在更高的角度俯瞰城市，依托中天北國形成的北部片區，發展受限的中心城區，松陽河片區，南部新城片區，大概未來靈壽房地產市場，會形成這四種片區格局，而各個片區所涵蓋的核心又不盡相同，北部片區向北延伸的可能性不大，更多會形成依托中天及北國的聚集效應，向中心聚攏，應該是北部片區的發展方向；中心片區，別無他策，在夾縫中生存，拆遷難度無限放大，零星分布的小體量項目，或多或少謀求點存在感，保留中心片區的話語權，但同時居住逃離中心老城區，可能成為未來富人的潛在意識；松陽河片區，從當前市場供應看，可延展空間有限，而且城市商業配套的發展空間幾乎沒有，更多作為一種城市公園配套形式出現，松陽河片區真正打造的是，建筑在景觀中的概念，松陽河是整體靈壽人的松陽河，不是單一項目的；南部新城片區未來可期，我曾有幸閱覽過南部新城相關規劃，內部公園、濕地、教育、醫療、商業配套等一應俱全，而且其更大功能是對接石家莊主城區康養客群，可以想象，未來，南部新城將成為融合程度最高的片區，也是綜合服務配套最完善的片區。

【6】對買房人的幾點建議

這是一個老生常談的問題，僅談個人想法，讀者請自我分辨

1. 對于自用而言，任何時候都是買房的最佳機會，等一等，可以！但不要期望房價大跌，政策不允許，成本不允許，對于開發商來說，可以放緩，可以等待，虧本銷售的可能性，有，但不大；

2. 投資，緩一緩，不是最佳時機；

3. 城市發展方向是投資首選，自用，還要看自己的實際需求；

4. 追求居住品質、景觀環境，松陽河肯定是首選，但最終也得錢包說了算；

5. 選擇靠譜開發商，江湖總有關于某個開發商的傳說，口碑是實力的最好證明，別爛尾，是對買房人的最基本尊重；

6. 買房過程中，售樓部的策略和技巧肯定是有的，實話說，沒點策略技巧，可能都沒法上崗，但也別對策略和技巧產生恐懼，沒必要！因為，很多能買得起房的人，走過的橋，可能都比置業顧問走過的路還要多。

以上為正文

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