• 中房報(bào)新媒體記者 梁佳 北京報(bào)道

從2015年起，房地產(chǎn)P2P就在國內(nèi)逐漸興起，而近日國內(nèi)一線城市房價(jià)的回暖，帶給了P2P房貸類的產(chǎn)品以及平臺更多機(jī)會(huì)。在投資者看來，房貸類資產(chǎn)在 P2P 市場受歡迎程度相對比較高，原因是有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，尤其在一線城市更是如此；并且相比其他資產(chǎn)，房產(chǎn)更“拎得清”，普通投資者更容易理解。

但房地產(chǎn)P2P具體投資的都是什么？風(fēng)險(xiǎn)有多大？你真的了解嗎？

國內(nèi)房地產(chǎn)P2P投資的都是什么？

盈燦咨詢截至2016年6月的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)有近500家平臺存在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該類平臺及產(chǎn)品收益率約為11%，涉及到的產(chǎn)品有首付貸、贖樓貸、賣房貸、按揭貸款、裝修貸等，基本上涵蓋了個(gè)人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資方面的需求。

目前國內(nèi)市場的房地產(chǎn)P2P網(wǎng)站或者軟件分兩個(gè)派系：地產(chǎn)派和互金派。

地產(chǎn)派的代表是萬科的萬民寶、旭輝的旭財(cái)寶等。這些項(xiàng)目都是由地產(chǎn)開發(fā)商牽頭與銀行合作，收益不是很高，除了當(dāng)代置業(yè)這種年化收益率最高可以達(dá)到39.5%的項(xiàng)目以外，其他項(xiàng)目收益均在4.5%——5%，基本和銀行理財(cái)產(chǎn)品持平，但會(huì)有一些后期的購房優(yōu)惠。比如萬民寶，是由萬科地產(chǎn)、民生易貸和中國民生銀行三方共同合作打造。投資者通過投資萬民寶可以獲得預(yù)期年化4.5%的收益，同時(shí)，此投資者如購買該產(chǎn)品指向萬科在廣州天河智慧城區(qū)域的萬科米酷樓盤，還可額外獲得特別補(bǔ)貼的1%額外收益及9.8折購房優(yōu)惠和優(yōu)先選房權(quán)。

互聯(lián)網(wǎng)金融派的代表是愛房籌和房金所。愛房籌的投資方向是一、二線城市的優(yōu)質(zhì)大宗物業(yè)，年化收益從9%-26%不等，大多數(shù)的理財(cái)周期都在3個(gè)月以內(nèi)。房金所的投資形式比較多樣，其中最多的包括房險(xiǎn)貸、按揭貸和房產(chǎn)眾籌。房險(xiǎn)貸是為購房人支付首付提供貸款，眾安保險(xiǎn)為投資人到期收回購房人的借款提供履約保險(xiǎn)。年華收益在8%-10%，期限為3-12個(gè)月；按揭貸是二手房交易中，賣房方想盡快回籠全部售房款，借款人將已經(jīng)獲批的銀行按揭貸款作為投資人的還款保障提出的貸款申請。年化收益率為8%，投資期限3個(gè)月；房產(chǎn)眾籌是融合折扣買房和投資理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品，通過房金所認(rèn)購房產(chǎn)眾籌份額，當(dāng)眾籌成功后，對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，參與眾籌的投資者可以得到相應(yīng)的收益。在投資周期結(jié)束后收益可達(dá)到20%-40%，投資周期為20-90天。

房地產(chǎn)P2P的風(fēng)險(xiǎn)有多大？

雖然絕大部分房產(chǎn)P2P都會(huì)說他們有專門的團(tuán)隊(duì)對開發(fā)的所有項(xiàng)目進(jìn)行資質(zhì)審核或者認(rèn)定審核，也有第三方的擔(dān)保。然而，還是有些風(fēng)險(xiǎn)需要投資者自己去辨別。

1房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)

如果房價(jià)出現(xiàn)下滑，就算賣掉房子也無法完全覆蓋投資者的本金及收益。像房金所推出的房產(chǎn)眾籌，如果趕上經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候拍賣房屋，房屋的售價(jià)可能低于眾籌的價(jià)格，投資者在本金上會(huì)有損失。

2重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

針對那種借款人希望出售的二手房盡快回籠資金，需要抵押按揭憑證給平臺，可如果抵押的憑證在此之前已經(jīng)在別的平臺抵押貸款過，現(xiàn)在又再次借款，那么一旦出現(xiàn)問題，在清償時(shí)是按時(shí)間先后排序的，首次抵押排在前面，剩余殘值可能無法覆蓋借款額。如果抵押房產(chǎn)不幸趕上了三次抵押，血本無歸的可能性不是沒有。

3逾期的風(fēng)險(xiǎn)

房屋首付通常是一筆不小的資金，借款者本來就沒有首付，即便現(xiàn)在申請貸款借給他首付，也不能保證他能在規(guī)定的1年以內(nèi)的時(shí)間內(nèi)湊齊首付，這就容易產(chǎn)生逾期和壞賬。雖然多數(shù)的P2P項(xiàng)目承諾如果出現(xiàn)逾期，由平臺付給投資者本金。但是利息的損失還是要投資者自己承擔(dān)的。

北京尚梓律師事務(wù)所律師江華提示投資者，房產(chǎn)P2P受到熱捧的原因是其安全性與穩(wěn)定性較高。然而房產(chǎn)P2P產(chǎn)品的收益率與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)，從長期來看，部分城市的房價(jià)上漲過快催生泡沫，政府調(diào)控等因素都會(huì)使 P2P房貸類產(chǎn)品受到影響。比如說首付貸，投資人用首付貸貸款資金用于投機(jī)購買房產(chǎn)，房產(chǎn)又會(huì)抵押登記給銀行，P2P平臺無法辦理房產(chǎn)的抵押權(quán)登記，如房價(jià)下跌，借款人違約，投資者和P2P平臺就面臨損失。即使是抵押類貸款也有很多風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)價(jià)值評估過高；房屋有長期租住人員；唯一住房法院很難執(zhí)行；二次抵押的還款風(fēng)險(xiǎn)；房屋貶值等。總之，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。