本文根據 周靜雯律師

關于房地產行業的前景，當下存在著兩種不同的觀點：

觀點一認為：受疫情影響，各行各業均遭受了沖擊，房地產行業也不例外。

觀點二則認為：經歷了這次疫情，長期封閉在家中，人們的生活觀念、對居家環境的要求等發生變化，房地產行業將迎來轉機。

但不可否認的一點是：從財政尤其是地方財政上來說，房地產行業及其上下游產業（如施工、物料供應等）對財政收入作出了極大貢獻，與之配套的房地產法律服務市場也因此十分活躍。

房地產業法律事務在民事法律服務中占比非常大，今天的主要內容是結合當前行業及社會現狀，與大家探討一下我們作為律師，如何為房地產企業做好法律顧問服務。

01 房地產法律事務的復雜性

第一：涉及房地產業的法律法規（包括規章）相對龐雜，各個行政管理層級均會涉及。

第二：涉及房地產業的法律法規（尤其是政策）更新速度非常之快：

以武漢市為例，武漢市房管部門自2017年底起，每年針對房地產業精裝修等相關問題不斷出臺新的政策文件，一不留心，政策文件就可能已經迭代更新了，這是一個需要我們十分注意的問題！

但事實上，政策性文件更新速度的加快，也給律師（尤其是本地律師）帶來了新的機遇。例如，武漢是全國各大房地產企業比較看好的城市，全國百強房地產企業紛紛入駐武漢市場，這些大型房地產企業都有集團總部法律顧問及法務團隊，但在融入地方開發項目時依然會進行本土化配置，選擇配置本地律師作為法律顧問，以便開展相關業務。這么做的主要原因在于地方性政策總部律師及外地律師不一定熟悉，而這正是本地律師的優勢及機遇！

第三：房地產業涉及多個部門法律、多種法律關系交織，相對復雜：

1.如行政許可、行政處罰、證照核發及物業活動中的管理性行為等，涉及到行政法律關系；

2.生活中常見的房屋交付及使用過程中發生的物權糾紛、侵權責任糾紛、合同糾紛等，涉及到民事法律關系；

3.在施工建設過程中對于一些重大責任事故的追責等，涉及到刑事法律關系。

? 同時相較于國家層面的法律法規，在房地產項目開發的各個階段中，司法解釋的可操作性更強。以下是幾個實務中常用的司法解釋：

1、項目前期規劃（重點是土地規劃）中，涉及到大家比較熟悉的：

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》-法釋〔2005〕5號

2、項目開發中期（建設期間），涉及到大家最熟悉的兩個建設工程領域的司法解釋：

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》-法釋〔2004〕14號

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》-法釋〔2018〕20號

3、項目后期（主要是營銷、交付及物業）：

首先涉及到的是一個早期的司法解釋（但實際仍適用）：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》-法釋〔2003〕7號

其次涉及到的是在《物權法》出臺之后，關于建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件的兩個相鄰出臺的司法解釋：

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》-法釋〔2009〕7號

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》-法釋〔2009〕8號

上述羅列的司法解釋其篇幅并不算長，但內容卻詳細全面。所以在我們日常的法律工作當中應做到對這些規定熟悉并能熟練運用！

02 房地產企業服務中應當運用的方式和方法

接下來給大家分享的是律師在為房地產企業提供法律服務過程的一些經驗，或者可以稱之為法寶：

一、首先是要做到加強房地產相關法律規定（尤其是地方性政策）的學習：

作為一個專業的房地產律師，地方性政策的學習真的非常重要。例如，我們上面談到的房地產企業的項目本土化配置中，其看中的也就是本地律師對于當地政策的熟悉。如果你不能掌握地方性政策，那么在實際操作過程中就會面臨很多對應的問題而束手無策。下面我給大家舉一個實例，以強調在業務過程中對地方性政策了解的重要性：

大概在2015年的時候，由我們律所服務的一家全國知名的百強房地產開發企業，在武漢推出了寫字樓整棟定制業務，當時的買方是一家銀行。我們知道，相對于寫字樓分割出售、面對不同的散客，整棟定制、面對單一大客戶對項目回款及銷售成本上來說都占有絕對的優勢。所以我們的房地產公司非常重視，認為這是一個非常優質的客戶，十分樂于促成這單生意，因此這是一個真實的房屋銷售定制關系，不是法律上的那種取得預售許可前為了收錢而打擦邊球的假定制。當時銀行對于地下車庫提出了改造成金庫的需求，雙方前期的接洽、規劃、設計理念的融合及事務性的工作在預售許可證下來之前就已經完全展開。我們作為銷售方的法律顧問全程參與了這個項目，買方的律師則是北京集團總部派來的。

武漢市對于商品房買賣合同是有地方性范本（或者說模板）的，雙方可以在這個版本基礎上進行內容的增加。在討論的過程中，我們發現，對方律師對《武漢市商品房買賣合同》示范文本沒有仔細研究過，甚至于脫離此范本而按照住建部的格式合同版本來提要求、作出合同內容的更改。他忽略的問題在于，即他所提出來的一些法律上的操作及增加的條款，根據武漢市的地方性政策，不具有可操作性和可實施性，所提出來的一些要求連我們的行政管理部門也無法做到。基于這種狀況，雙方的第一次溝通和談判就顯得十分艱難，以至于陷入僵局，無法推進。不久之后對方主動約時間再次談判，第二次談判時我們發現對方的總部律師沒有再出現，而且對方也沒有聘請本地的律師參與，我們推測他們是沒有找到合適的對武漢地方政策熟悉的律師。所以后期談判的過程就演變成了由對方派出的營銷、行政管理等高層與我方僅針對商務性條款進行溝通。

在此我們要再次強調，房地產行業具有其特殊性！17年起武漢房管部門密集出臺的一系列針對精裝修相關的政策，最初是根據毛坯房價格來制定裝修的對應款項，但隨著之后市場尤其是開發商針對政策采取的捆綁銷售、與第三方簽署價格合同等行為的出現，房管部門也在不斷更新相關政策。如果我們對這些政策不加以學習、腦海中沒有概念，還只是抱著簡單的法律條款，那么在實務處理過程中就會非常被動。

政策的學習也有一些值得注意的地方，例如除房管部門官網或微信公眾號上發布、推送的正式文件外，還有一些文件并不會在官網上及時公布，他可能會僅張貼在辦事服務窗口上，或者直接將文件下發到相關企業，甚至有的時候這種文件沒有紅頭、沒有蓋章，只是一張打印件。

但事實上在一定階段范圍內，這種文件也確確實實能夠使用，并具有其指導意義。面對這種情況，我們作為企業的常年法律顧問，就不能單單僅與企業的法務部門人員有溝通和交流，還應與一線能接觸到這些政策的人員定期保持溝通，才能第一時間掌握政策的變動、及時的學習和消化。

? 總結一下我們提到的第一個問題——政策學習的問題，主要兩點：

1、政策學習的重要性：政策學習的重要性強調了很多次，無需贅言。

2、獲取政策渠道的靈活性：獲取政策渠道的靈活性則意味著我們可以利用手上服務的不同的企業從不同的渠道及時掌握政策信息的動向。如果我們掌握的政策信息比企業更快更準更全面，當我們將收集整理好的信息呈現在企業面前時，就能體現出律師服務的專業度，甚至能獲得企業的贊賞。

二、關于組建專業的房地產律師團隊的問題：

現在各大律所在各個領域都會組建專業的服務團隊，我個人認為相對其他專業而言，房地產專業團隊的組建更有必要：第一，一家成熟的房地產開發企業的產業鏈條及項目周期都比較長；第二，涉房地產項目的法律案件會相對復雜。

針對房地產企業，除日常的咨詢、合同審核、出具法律意見書等我們稱之為基礎性工作外。在企業有項目運作或收購并購項目時，就會涉及到盡職調查、項目談判、框架合同文件的起草這類工作要求、工作強度更高的案頭工作。而在房地產企業經營過程中常見的營銷糾紛、勞資糾紛、股權糾紛等，在處理過程中就會涉及到協商調解和訴訟解決等涉訴工作。

所以在我們團隊組建的過程中，要針對訴訟和非訴工作的不同特點做專業細分，將不同的工作交給適合的人去做。如工作中除涉及到常用的房地產相關法律外，勞資糾紛還涉及到勞動法、股權糾紛涉及到公司法。我們通過與不同領域的專業律師組隊合作，才能更好的滿足房地產企業的各種需求，以專業的水準服務我們的客戶。

三、律師的成長及專業素養的形成：

作為房地產專業領域的律師，首先應做到的就是熟悉房地產的開發流程。在我們的團隊中，絕大多數骨干律師都有過在房地產企業坐班的經歷，而且這種坐班并不是蜻蜓點水式的一個月去幾次，而是在很長一段時間連續性在企業坐班。我們認為這對律師的階段性成長是非常有必要的。當然，大家都知道律師不能常年坐班，不然對律師業務的全面發展會有較大影響。所以我們將其稱之為階段性成長，目的在于讓我們的律師盡快的熟悉房地產開發的全流程，將法律上的知識轉化成實踐中的運用。

如果你對房地產企業的業務流程和運營模式不熟悉，那么你在給出法律意見時就相當于紙上談兵，難以令客戶信服。很多法學專業的畢業生，在剛出校園步入工作崗位時，就會有很多的不適應，因為他對書本上學到的知識沒能實現轉化，在實踐中無法靈活的運用。而我們執業律師也應當注意，在我們從事法律顧問服務過程中要做到對企業所處的行業的一些基本業務流程、行業規則（包括潛規則和明規則）等知識的儲備。

法律服務并非千篇一律的過程，千人千面，服務企業時需要注意我們的服務與其業務的匹配程度（通俗的說叫接地氣），從而以提高匹配度來體現我們的專業素養。

四、職業習慣的養成

良好的職業習慣可以幫助我們提升工作效率，減少工作負擔。在這我想推薦大家養成的習慣有這么幾個：

首先，事過留痕。絕大多數中小企業，其本身制度就不太完善，處理事情也比較馬虎，所以對法律顧問也沒有過高的要求。而制度規范的大型企業則對各個環節的把控較嚴，會對法律顧問的工作提出要求，甚至于對律師的工作內容做一個指標上的量化。

所以我在這里希望大家養成事過留痕的好習慣，無論是服務中小企業還是服務大型企業，都要對法律顧問服務過程中自己的勞動付出保留工作記錄。這么做一方面是保護自己——當企業對你這一年度做了哪些事情存在疑問、猶豫是否需要續簽下一年度的顧問合同時，你可以拿出一份內容、時間羅列清晰的工作記錄，從容應對；另一方面是方便企業——通過對該企業每一年度的法律事件的梳理，形成一份書面的律師分析總結報告，我們才能讓企業知道自己什么環節出現了問題、出現了哪些問題，從而總結自身存在的問題、改進業務流程、規范內部制度。

我認為，即使企業沒有對我們提出這樣的要求，我們也應形成事過留痕的良好職業習慣，這對我們審視自身工作效率，總結工作中的經驗和教訓也是大有裨益的。

其次，最好能做到當日復盤、當下留痕。古人云“今日事今日畢，勿將今事待明日”。當你一周、一個月之后再去回憶今天做了哪些事，是有極大難度的。所以我們當日完成的工作，最好當日復盤、當下記錄。在后續的溝通對接過程中，對于一些細節問題我們就能立馬查找到記錄，從而提升溝通的效率，而無需竭力回憶，甚至于出現一些記憶上的偏差。

五、增值服務的提供：讓當事人感覺到你這個律師和其他律師的差異性。

03 房地產企業到底需要什么樣的法律顧問

眾所周知，企業請法律顧問的主要目的并不是為了打官司，恰恰相反，法律顧問的作用更多在于讓企業不打官司或者少打官司，也就是我們所說的“防患于未然”。打官司只是解決問題的一個手段，且并不一定是最好的解決手段。所以能夠提前預防風險、“治未病”的律師才是企業所需要的法律顧問，而這正是一個好律師的價值所在！

俗話說“打江山容易，守江山難”。而作為房地產企業的法律顧問則是“打江山不易，守江山更難”！作為房地產企業的常年法律顧問，合同一年一簽較為常見，如果你有幸遇上了一次性簽三年的企業，要么是出于對你極大的信任，要么就是希望你三年之內維持律師費不變。如若你的服務不能令企業滿意，那么下一年度續簽的幾率就會大幅降低。為了守住江山，我們更需要在工作中做到對企業需求的匹配以提升其滿意度。

? 那么，房地產企業的需求究竟是什么？我們認為有以下幾點：

第一、需要法律顧問扎實做好大量的基礎性工作——合同審核。

很多習慣于訴訟業務或者外勤工作的律師初次接觸房地產企業可能會覺得頭疼，一天五六份合同需要審完，工作強度屬實有點大。但我們要知道的是，作為房地產企業，尤其是有項目正在開發的企業，其項目節點非常多，而且節奏非常快，一個節點跟著一個節點快速推進。而不同的節點涉及到的合同種類非常之多且復雜度極高，這就對律師提出了非常高的要求。一般有項目在建的房地產企業一年（需要律師審核的）合同數量不會低于100份，我們接觸過的最多的一家年合同審核量接近2000份。

房地產企業在前期做了非常多的準備工作，所以合同一旦流轉到律師手里，他們總是希望你用最快的速度處理完成。只有律師處理完了，合同才能往上層流轉，讓老總簽字，一旦律師這里卡住了，輕則后續流程無法推進，重則影響項目開發進度。

而在房地產企業的人員看來，有些律師的改合同僅是簡單的對文章字句的辭藻重組，他們認為你只是在咬文嚼字，體現不出你的水平和專業能力。而律師又覺得冤：我同時要為這么多家企業服務，這么大的工作量你還要我怎樣。那么接下來我們要談的就是如何在為多家企業同時服務的情況下，將工作又快又好地完成。

合同審核當中做好審核工作需要做到的幾個方面有：

一、掌握核心條款：一份合同輕則兩三頁紙，訴求簡單明了；重則幾十上百頁，條款相當繁雜。作為剛出道的律師，對合同逐字逐句研判是很有必要的，審合同的同時也是一個學習的過程。但事實上當你熟練到一定程度時就會發現，重點其實在核心條款上。無非這么幾點：

1.主體問題：搞清楚合同主體問題在于清楚你的服務對象是誰、你的立場是什么，同時也要對主體資格進行審查，因為這關系到了合同的效力問題。

2.期限問題：不能存在無約束期限的合同。例如在施工合同中僅寫明“由甲方通知乙方進場施工”，而未約定完工期限。這種合同在產生糾紛的時候就會涉及到合同解除依據的問題。

3.價款支付方式的問題：重點需要注意是含稅價還是不含稅價，以及發票的提供。

4.其他常規問題：如權利義務關系、違約責任及終止解除條款、管轄權條款、生效條款等。