房產(chǎn)證上混合結(jié)構(gòu),房產(chǎn)證上混合結(jié)構(gòu),升值空間如何

2024-05-30 08:06:40

面積測(cè)算基礎(chǔ)知識(shí)：

房屋面積測(cè)算術(shù)語(yǔ)：

房屋基本單元：有固定界線、可以獨(dú)立使用并有明確、唯一編號(hào)（幢號(hào)、房（室）號(hào)等）的房屋或特定空間。

房屋面積測(cè)算：利用測(cè)繪和計(jì)算機(jī)輔助的技術(shù)和方法，采集與表達(dá)房屋相關(guān)信息，為房屋管理等部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

房屋建筑面積實(shí)測(cè)算：房屋竣工后，按國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)范，對(duì)房屋的特征信息進(jìn)行實(shí)地采集計(jì)算，出具房屋面積測(cè)算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基礎(chǔ)資料。

中誤差：在一定測(cè)量條件下，觀測(cè)量的各個(gè)觀測(cè)值真誤差的平方和的平均值的平方根。

限差：在一定觀測(cè)條件下規(guī)定的測(cè)量誤差的限制。

房屋建筑面積：系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

房產(chǎn)證上混合結(jié)構(gòu),房產(chǎn)證上混合結(jié)構(gòu),升值空間如何

計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的條件：應(yīng)具備有上蓋；應(yīng)有圍護(hù)物；層高2.20m以上(含2.20m)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。

房屋套內(nèi)建筑面積：指成套住宅單個(gè)所有權(quán)人占有和使用的建筑面積總和，由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

①套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；

b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

②房屋套內(nèi)墻體面積。成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

③套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

房屋使用面積：系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

房屋的使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空間面積，不包括以下部分：

a)墻體、柱等構(gòu)造；

b)窗臺(tái)與一般門洞口；

c)住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分；

d)吊柜；

e)突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風(fēng)道、垃圾道。

產(chǎn)權(quán)面積：也稱房屋登記面積。產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

共有（公用）建筑面積：建筑物內(nèi)由多個(gè)權(quán)利人共同占有或使用的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e屬于被分?jǐn)傢?xiàng)。

包括：幢內(nèi)共有（公用）建筑面積和非幢內(nèi)共有（公用）建筑面積。

或者分為：應(yīng)分?jǐn)偣灿校ü茫┙ㄖ娣e和不分?jǐn)偣灿校ü茫┙ㄖ娣e。

房屋專有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個(gè)權(quán)利人占有或使用的建筑面積。

房屋專有建筑面積屬于承擔(dān)分?jǐn)傢?xiàng)。

基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。

房屋預(yù)測(cè)面積：在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未竣工的房屋進(jìn)行預(yù)先測(cè)量計(jì)算而得出的面積。

備注：

1、房屋預(yù)售面積主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批與備案，也是房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房人合同約定的面積。

2、預(yù)售面積的計(jì)算有三種開式，一是由政府主管部門（測(cè)繪所）負(fù)責(zé)計(jì)算。二是由發(fā)展商自行按相關(guān)規(guī)定計(jì)算。三是委托第三方測(cè)繪公司完成。

房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。

實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

建筑術(shù)語(yǔ)：

鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

混合結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

其他結(jié)構(gòu)：指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。

自然層：一般指房屋按樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計(jì)算。地平線以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計(jì)算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20M的計(jì)算自然層數(shù)；層高在2.20M以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。

層高：指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面之間的垂直距離。

室內(nèi)凈高：從樓、地面面層（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋地面之間的有效空間的垂直距離。

數(shù)學(xué)關(guān)系：凈高＝層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式增設(shè)的局部樓層，為非自然層。

架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

架空房屋：一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的樓層。

設(shè)備層：建筑物內(nèi)專為設(shè)置暖通空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入維護(hù)的樓層。

避難層：建筑物高度超過100m的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。

功能區(qū)：根據(jù)房屋的用途而劃分的使用范圍稱為功能區(qū)。

公共（消防）通道：建筑物內(nèi)用于消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑物的通道。

眺望間：設(shè)置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。

塔式住宅：以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長(zhǎng)度與次要朝向建筑長(zhǎng)度之比小于2的住宅。

裙房：與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。

核心筒：建筑物中集中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。

設(shè)備用房：獨(dú)立設(shè)置或附設(shè)于建筑物中用于設(shè)置建筑設(shè)備的房間。

大堂：具有休息、會(huì)客、接待、商務(wù)等功能的門廳。

中庭：建筑中貫通多層的室內(nèi)大廳。

前室：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。

落地窗：窗框與地板直接相連的窗。

永久性頂蓋：經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。

連廊：連接建筑之間的走廊。

圍護(hù)結(jié)構(gòu)：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。

圍護(hù)性幕墻：直接作為外墻起圍護(hù)作用的幕墻。

裝飾性幕墻：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

建筑幕墻：由金屬構(gòu)架與板材組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)荷載作用的建筑以外的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

天井：被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光與通風(fēng)。

變形縫：為防止建筑物在外界因素作用下，結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和應(yīng)力，導(dǎo)致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫。包括伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。

雨棚：設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部用于擋雨、遮陽(yáng)的板或蓬。

門廳：位于建筑物入口處，用于人員集散并聯(lián)系建筑室內(nèi)外的樞紐空間。

棚：由單排柱或多排柱和頂蓋構(gòu)成的室外空間。

躍層式建筑：套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。

房屋總層數(shù)：房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

地下室和半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室。

住宅進(jìn)深：在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

住宅開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。

平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

露臺(tái)（露天平臺(tái)）：指與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。

陽(yáng)臺(tái)：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

非封閉陽(yáng)臺(tái)：原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽(yáng)臺(tái)。

封閉陽(yáng)臺(tái)：所謂封閉陽(yáng)臺(tái)，系指陽(yáng)臺(tái)采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽(yáng)臺(tái)。（北方封閉陽(yáng)臺(tái)居多）

備注：陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)的區(qū)別是“是否具有永久性頂蓋”。

凹陽(yáng)臺(tái)：凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。

凸陽(yáng)臺(tái)：挑出樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。

走廊：住宅套外使用的水平交通空間。

過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

柱廊：有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長(zhǎng)廊、回廊等。

檐廊：在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。

備注：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

挑廊：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。

備注：未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

回廊：曲折環(huán)繞的走廊。

架空通廊：架空通廊是指兩建筑物之間供行人通行用的空中通道,通廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長(zhǎng)廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。

門廊：是指房屋門前突出的與房屋相連通的具有永久性結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋和支柱的通道。

門斗：房屋門前有與房屋相連具有永久性結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，且由承重墻體支撐頂蓋進(jìn)出通道。

管道井：建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。

飄窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。

挑樓：是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20m，按樓房處理。

過街樓：部分跨街道或街道穿過的房屋，稱為過街樓。

閣樓：閣樓指位于自然層內(nèi)，利用坡屋頂下方空間或人字屋架改建、增建，無固定樓梯的樓層，局部層高可能達(dá)到2.20m以上可計(jì)算建筑面積，但不能計(jì)入房屋總層數(shù)。

騎樓：建在道路旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。

地籍相關(guān)術(shù)語(yǔ)：

居住區(qū)用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

居住區(qū)用地界限劃定規(guī)定：

①居住區(qū)以道路為界線，屬城市干道時(shí)，以道路紅線為界；屬居住區(qū)干道時(shí)，以道路中心線為界；屬公路時(shí)，以公路紅線為界。

②同其他用地相鄰時(shí)，以用地邊線為界。

③同天然障礙物或人工障礙物相毗鄰時(shí)，以障礙物地點(diǎn)邊縣為界線。

④居住區(qū)內(nèi)的非居住用地或居住區(qū)級(jí)以上的公共建筑用地應(yīng)扣除。

住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

備注：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地的使用年限70年。

道路用地：指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

市政公用設(shè)施用地：是指城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地，包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。

參照GB50137—2011《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》。

其它用地：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

居住區(qū)(級(jí))道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，道路紅線寬度不宜小于20m。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。

測(cè)量平面直角坐標(biāo)系：以南北方向的縱軸為x軸，自原點(diǎn)向北為正，向南為負(fù)；以東西方向的橫軸為y軸，自原點(diǎn)向東為正，向西為負(fù)；象限按順時(shí)針方向編號(hào)。

數(shù)學(xué)平面直角坐標(biāo)：以縱軸為y軸，自原點(diǎn)向上為正，向下為負(fù)；以橫軸為x軸，自原點(diǎn)向右為正，向左為負(fù)；象限按逆時(shí)針方向編號(hào)。

地籍圖：是表示土地權(quán)屬界線、面積和利用狀況等地籍要素的地籍管理專業(yè)用圖，是地籍調(diào)查的主要成果。

宗地：被權(quán)屬界址線所封閉的地塊。

通常來講，一宗地是一個(gè)權(quán)利人所擁有或使用的一個(gè)地塊。一個(gè)權(quán)利人擁有或使用不相連的幾個(gè)地塊時(shí)，則每一個(gè)地塊應(yīng)分別劃分宗地。當(dāng)一個(gè)地塊為兩個(gè)以上權(quán)利人擁有或使用，而在實(shí)地又無法劃分之間的界線時(shí)，這種地塊稱為共用宗地。

當(dāng)一個(gè)權(quán)利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機(jī)關(guān)所轄的范圍，即一個(gè)地塊分屬兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)管轄時(shí)，應(yīng)按行政轄區(qū)界線分別劃分宗地。

大型工礦、企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校內(nèi)的獨(dú)立核算單位（具有法人代表或已具備有申請(qǐng)法人代表資格的），如商店、郵局、派出所等，應(yīng)獨(dú)立劃分宗地。

宗地四至：一宗地四個(gè)方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。

一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個(gè)人名稱。若相鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關(guān)地物的名稱。

宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

界址線：宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。

界址點(diǎn)：指宗地權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即拐點(diǎn)，它是標(biāo)定宗地權(quán)屬界線的重要標(biāo)志。

用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。

道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。參見標(biāo)準(zhǔn)：GB/T50280。

建筑紅線：是指“城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線”。

①建筑紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后，騰出空地為人流集散和沿街綠化及敷設(shè)市政管線用地，不得修建任何建（構(gòu)）筑物。

②建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線表示，二層以上有陽(yáng)臺(tái)用虛紅線表示，表示底層不占用地。

③建筑控制線一般有高壓控制線、河堤控制線等。

各種指標(biāo)術(shù)語(yǔ)：

建筑容積率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地規(guī)劃紅色范圍內(nèi)的土地面積）之比，附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

注釋：

①該總建筑面積是指地上的建筑面積，地下的建筑面積不計(jì)入容積率。

②業(yè)內(nèi)對(duì)容積率指標(biāo)的一般規(guī)定：獨(dú)立別墅的容積率一般不高于0.4，聯(lián)體別墅（Townhouse）的容積率在0.95之下，多層住宅（7層以下）的最佳容積率應(yīng)在1.2-1.3之間，小高層（12～13層）的容積率則在2.1之下，高層（18層以上）的容積率一般不高于3.5。

③建筑容積率是評(píng)價(jià)住宅舒適度的重要指標(biāo)，應(yīng)保持一個(gè)穩(wěn)定合理的水平：若容積率太小，則單位住宅成本過高，造成對(duì)土地資源的浪費(fèi)；若容積率太大，則人口密度過大，居住質(zhì)量下降。

建筑密度：也叫建筑覆蓋率,指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中基底面積指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。

住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/ha)。其中居住區(qū)用地=住宅用地+公建用地+道路用地+公共綠地。建筑面積毛密度，通常也稱容積率。

住宅面積凈密度：指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。其中住宅用地為住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

建筑密度反映的是一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

①住宅面積凈密度，是決定居住區(qū)居住密度(住宅面積毛密度或人口毛密度)的重要指標(biāo)在一定的住宅用地上，住宅面積凈密度高，該居住區(qū)的居住密度相應(yīng)也高，反之，居住密度相應(yīng)越低。

②GB50180-2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的住宅面積凈密度最大值為：

注：1 住宅用地容積率是居住街坊內(nèi)，住宅建筑及其便民服務(wù)設(shè)施地上建筑面積之和與住宅用地總面積的比值；

2 建筑密度是居住街坊內(nèi)，住宅建筑及其便民服務(wù)設(shè)施建筑基底面積與該居住街坊用地面積的比率(％)；

3 綠地率是居住街坊內(nèi)綠地面積之和與該居住街坊用地面積的比率(％)。

綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積）之比。

1）綠地面積中的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。

2）地下車庫(kù)上蓋覆土種綠化部份部份也列入綠地面積中。

面積誤差比：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%=（實(shí)際面積-預(yù)售面積）/預(yù)售面積×100%。

注釋：公司商品房買賣合同中明確約定的處理面積誤差的辦法：

一、建筑面積部分：

①差異值在0.6%以內(nèi)的，雙方按合同約定執(zhí)行

②差異值在0.6%～3%，雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。

③差異值超過3%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的房?jī)r(jià)款或退回所購(gòu)商品房。

二、花園面積：

①差異值在1%以內(nèi)的，雙方按合同約定執(zhí)行

②差異值在1%～30%，雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。

③差異值超過30%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的花園價(jià)款或退回所購(gòu)商品房。

相關(guān)法律法規(guī)：

國(guó)家法律：《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》；部門法規(guī)：《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》；其它的地方法規(guī)。

計(jì)算規(guī)范：

國(guó)標(biāo)1：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》GB/T50353-2013；

國(guó)標(biāo)2：《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 GB/T17986.1-2000

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》建住房[2002]74號(hào)文

報(bào)建建筑面積計(jì)算規(guī)則：

1、計(jì)算全部或一半建筑面積的范圍：

以層高（高度）來衡量面積計(jì)算比例：層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。

勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個(gè)外墻結(jié)構(gòu)，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分，以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算建筑面積。

多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

單層及多層建筑坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過2.10m 的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20m 至2.10m 的部位應(yīng)計(jì)算1/2 面積；當(dāng)設(shè)計(jì)不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m 時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

多層建筑坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下的空間應(yīng)視為坡屋頂內(nèi)的空間。

“場(chǎng)館”實(shí)質(zhì)上是指“場(chǎng)”(如：足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等)看臺(tái)上有永久性頂蓋部分。“館”應(yīng)是有永久性頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積。

地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算。

坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。

建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。

建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2 計(jì)算。

立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。

建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。

建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算。

室內(nèi)樓梯間的面積計(jì)算，應(yīng)按樓梯依附的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算并在建筑物面積內(nèi)。遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計(jì)算面積；上下兩錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計(jì)算面積

高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。

以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。

建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。

建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。

2、計(jì)算一半建筑面積的范圍：

雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計(jì)算。

有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。

建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2 計(jì)算。

建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算。

有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2 計(jì)算。

3、不應(yīng)計(jì)算建筑面積的范圍：

建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)。

建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)。勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。

無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。

獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉(cāng)、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。

坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館下空間室內(nèi)凈高不足1.20m 時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館看臺(tái)下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。

房產(chǎn)面積測(cè)算一般規(guī)定：

1、房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容：

面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。

房產(chǎn)面積測(cè)算分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算兩類。

房屋面積分為房屋建筑面積、套內(nèi)面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積、共有建筑面積等。

2、面積測(cè)算的要求

各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。量距以米為單位，取至0.01m,面積以平方米為單位，取至0.01㎡。

使用鋼卷尺測(cè)量水平距離時(shí)，尺兩端應(yīng)選取房屋相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置。使用手持測(cè)距儀測(cè)邊時(shí)，測(cè)線應(yīng)緊貼墻角并保持水平。

在圖紙測(cè)量時(shí)，邊長(zhǎng)及墻體厚度數(shù)據(jù)只可依據(jù)圖紙標(biāo)注獲得。不得用比例尺直接量取，以杜絕觀測(cè)誤差和圖紙變形影響。

房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則：

1、計(jì)算全部建筑面積的范圍：

永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。

單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計(jì)算建筑面積。層高低于2.2m的房屋不能計(jì)算建筑面積。

房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。

夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個(gè)正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個(gè)房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。

不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.2m都可以計(jì)算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

穿過房屋的通道系指房屋內(nèi)部的通道。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計(jì)算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。

門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨撸话阍谘貜d的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；

電梯是指房屋各層間垂直上下的電動(dòng)交通通道；

提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；

垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；

管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。

由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計(jì)算房屋的建筑面積。

房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正常活動(dòng)的平臺(tái)，也叫天臺(tái)。

房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。

房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。

電梯機(jī)房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。

斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘摹⒖晒┤嗣窬幼∮玫幕騼?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋，對(duì)這類斜面房頂?shù)姆课荩雌鋵痈哌_(dá)到2.2m的部位計(jì)算房屋建筑面積。

上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計(jì)算，即所有斜面屋頂?shù)姆课荩及磳痈哌_(dá)到2.2m的部位計(jì)算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。

挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。

陽(yáng)臺(tái)是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。

封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算面積。

不封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。

（1）當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。

（2）室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算。

與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。

走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。

房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

架空通廊，是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。

封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。

地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

采光井是指為地下室提供光線和通風(fēng)用的地下室墻體外的地下空間。

防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。

保護(hù)墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護(hù)墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。

上述這些增厚的墻體都不計(jì)算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計(jì)算按上口，即以地上部分的墻體為準(zhǔn)計(jì)算。

有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時(shí)稱門斗；

門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風(fēng)、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。

門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個(gè)上蓋可以是獨(dú)立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽(yáng)臺(tái)的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。

門斗的維護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨(dú)立的與頂蓋相連的墻體。

門廊和門斗都是進(jìn)出大門的主要通道。

獨(dú)立柱和單排柱的門廊，應(yīng)按其上蓋投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

無柱或無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)結(jié)構(gòu)殘缺的都不計(jì)算建筑面積。

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算。

屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算

柱是指承重的結(jié)構(gòu)柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應(yīng)除外，不能據(jù)以計(jì)算房屋的建筑面積。

（1）這些車棚、貨棚的層高不應(yīng)低于2.2m，低于2.2m的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（2）獨(dú)立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2m部位的外圍水平面積計(jì)算。

依坡地建筑的房屋，指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。

吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護(hù)物，而且圍護(hù)物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，就可以作為人民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所而加以利用，也就可以對(duì)層高不低于2.2m的部位計(jì)算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時(shí)，則可以不計(jì)算建筑面積。

有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時(shí)所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運(yùn)動(dòng)而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。

上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。

沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負(fù)荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時(shí)使房屋出現(xiàn)裂縫。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相同，能否利用，作為伸縮縫是否計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)。

因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算房屋的建筑面積。

2、計(jì)算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

走廊：是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進(jìn)出和行走的通道。

檐廊：頂蓋是由屋檐延伸而構(gòu)成的底層無柱走廊。與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。頂蓋由樓體或挑廊、挑樓底板構(gòu)成的，底層無柱走廊，也是檐廊。

檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊。

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊還應(yīng)是房屋進(jìn)出的通道，或作為生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，層高不低于2.2m，才計(jì)算建筑面積。

沒有頂蓋或沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀?.2m的，均不宜計(jì)算建筑面積。

未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊都應(yīng)該有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且層高不低于2.2m。

圍護(hù)結(jié)構(gòu)還應(yīng)有一定的高度。陽(yáng)臺(tái)與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內(nèi)相通。其中頂蓋可以是上層陽(yáng)臺(tái)或上層挑廊，或上層挑樓，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自備頂蓋。

獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

單排柱是指排列成一行的柱。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。

有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2m的地下室和半地下室。

突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。

房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。

房屋專有部分：

房屋專有建筑面積應(yīng)是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

房屋專有建筑面積在共有面積分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)承擔(dān)分?jǐn)偯娣e。

房屋專有部分包括（但不限于）：

（1）居住用房類，如住宅、公寓、別墅等。

（2）商業(yè)辦公類，如商業(yè)、酒店、娛樂、金融、辦公、配套用房、配套公建等。

（3）倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房類，如車庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)、庫(kù)房等。

（4）工業(yè)用房類，如工業(yè)用房、車間等。

房屋共有部分：

房屋共有部分指建筑物內(nèi)除專有部分以外的建筑物部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)的非市政公用或其他權(quán)利人所有的相關(guān)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、公共用房等。

房屋共有部分按照是否可以分?jǐn)倓澐执_定分?jǐn)傆?jì)算內(nèi)容，只有可分?jǐn)偛课槐环謹(jǐn)偅话凑帐褂霉δ芎头?wù)對(duì)象劃分確定分?jǐn)傆?jì)算流程。

房屋可分?jǐn)偟墓灿胁糠忠话惆ǎǖ幌抻冢?/p>

（1）交通通行類。

（2）僅為建筑物內(nèi)個(gè)專有部位服務(wù)的共用設(shè)備用房類。

（3）公用服務(wù)用房類。

（4）建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類。

可以分?jǐn)偟墓灿胁课唬?/span>

a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；

b)共有的樓梯間、電梯間；

c)為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；

d)為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；

e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；

f)共有的室外樓梯；

g)共有的地下室、半地下室；

h)套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

分?jǐn)偟膬蓚€(gè)重要概念：

幢：量詞，可理解為建筑物的一個(gè)獨(dú)立整體。

1、底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應(yīng)視作不同的功能區(qū)計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。

2、地下（含半地下室地上部分＜1.5m）為大型車庫(kù)相互連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計(jì)算。

3、地上（含半地下室地上部分≥1.5m）大型車庫(kù)或架空層，上部為多幢獨(dú)立的房屋，按多幢計(jì)算。

功能區(qū)：建筑物內(nèi)具有相同使用功能或用途的一類房屋集合，也可以看做是建筑物內(nèi)接受相同分?jǐn)偛课坏囊活惙课菁稀９δ軈^(qū)可以有若干層組成，也可以由一層，甚至幾套、某套房屋組成。

可分?jǐn)偣灿胁课坏姆诸惻c確認(rèn)：

根據(jù)共有建筑面積的使用功能和服務(wù)對(duì)象，主要可分成四類：a）全幢共有部位：指為幢服務(wù)的共有部位，由整幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

b）功能區(qū)間共有部位：指專為某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有部位，由其所服務(wù)的功能區(qū)分?jǐn)偂）功能區(qū)共有部位：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有部位，由該功能區(qū)分?jǐn)偂＠缒硹潣莾?nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)分?jǐn)偂）層共有部位：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂＠绺鲗拥男l(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅苯忧蟮酶魈椎姆謹(jǐn)偯娣e。更例如只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)主的獨(dú)立別墅，不用分?jǐn)傊苯忧蠼ㄖ娣e。

對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)偂Ｒ虼嗽趯?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁课唬?/p>

a)作為人防工程的建筑面積；

b)獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚；

c)為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；

d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；

e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t：

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

2、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

即：有協(xié)議按協(xié)議，無協(xié)議按比例；誰(shuí)使用誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偅幌日w后局部（自上而下）！

房屋共有建筑面積：所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人；分?jǐn)偤蟛粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人在共有部位中的權(quán)界；一經(jīng)分?jǐn)側(cè)魏稳瞬坏蒙米郧址负透淖冊(cè)褂霉δ堋?/p>

共有面積分?jǐn)偟幕灸Ｐ停?/p>

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有部位分?jǐn)偅聪率接?jì)算：

δSi=K·Si

K=ΣδSi/ΣSi

式中，K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡；δSi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡；ΣδSi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡；ΣSi為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡。

先求分?jǐn)傁禂?shù)K，再求分?jǐn)偯娣eδSi。

1、單一功能住宅樓共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

第一步：計(jì)算整幢住宅樓的總建筑面積S

第二步：計(jì)算各套房屋的套內(nèi)建筑面積Si

第三步：計(jì)算整幢住宅樓的共有建筑面積ΣδSi=S-Σsi-不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

第四步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)K=整幢住宅樓的共有建筑面積ΣδSi/整幢住宅樓的套內(nèi)面積的總和Σsi

第五步：計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eδSi=K·Si

2、商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

第一步：按住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積依比例將全幢共有建筑面積（最常見的如全幢外半墻面積）分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。

第二步：住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿忻娣e，加上住宅部分本身的共有面積，依照第一種情況所述的方法和計(jì)算公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e。

商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿忻娣e，加上本身的共有面積，按各層的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱由细鲗拥墓灿忻娣e，得到各層總的共有面積。依照第一種情況所述的方法和計(jì)算公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e。

3、多功能綜合樓共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

第一步：將全幢房屋共有面積分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)

第二步：將功能區(qū)間的共有面積分?jǐn)傊蹈鞴δ軈^(qū)

第三步：將前兩步所得共有面積與功能區(qū)共有面積一起進(jìn)行內(nèi)部分?jǐn)?/p>

以此類推，采取由整體到局部的分?jǐn)偰Ｊ街敝翆⑺泄灿忻娣e分?jǐn)傊粮魈祝☉簦?/p>

各套（戶）套內(nèi)建筑面積+各套（戶）分?jǐn)偟墓灿忻娣e=各套（戶）建筑面積

分?jǐn)偸纠?/p>

某樓撞由車庫(kù)、商業(yè)、住宅、辦公用房四個(gè)功能區(qū)組成，建筑面積共34218.55㎡。

各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積分別是：車庫(kù)495.38㎡、商業(yè)639.53㎡、住宅25049.23㎡、辦公用房163.65㎡。

在各功能區(qū)內(nèi)且單獨(dú)為本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿胁糠置娣e依次為：16.65㎡、158.00㎡、6609.78㎡、0㎡。

不在該功能區(qū)內(nèi)但單獨(dú)分?jǐn)偨o該功能區(qū)的共有部分面積依次為：0㎡、0㎡、222.11㎡、0㎡。

跨功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿胁糠置娣e分別有：全樓共同分?jǐn)傇O(shè)備用房、管道井等共有部位面積共745.92㎡；商業(yè)、住宅共同分?jǐn)偟墓灿胁糠置娣e共118.30㎡。