北京買房哪個區有升值—北京買哪里的房子升值空間大

2023-10-27 16:20:00

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問/文章合集在公眾號知識星球

Q:提問:京總好，關注您很久，已拜讀您一些星球精華帖，對當前北京房市投資選籌有了一些概念，但真在準備出手時，還是在選籌方向上心存疑慮，特此請教幫助解惑。目前家庭已在和平里片區有一套80平老三居用于孩子上學自住和海淀西三旗一套新兩居，這兩套不考慮整合變動情況下，想利用手中房票資格再全款投資一套總價850萬以內房產，純投資保值增值考慮。目前選籌主要圍繞以上兩個片區（和平里和清河西三旗）展開，通過考察，初步鎖定一套和平里東河沿社區90年代老房兩居65平總價820萬左右，以及清河萊圳家園73平兩居790萬上下，分別觀察了兩個多月，這兩個片區都比較堅挺，下浮議價不大。

想請教：1.以上兩個選籌方向和目標盤是否有大問題，若推薦排序哪個優先？2.850萬總價范圍，您還有哪些推薦方向和目標盤？3.另外，需要補充的是，這套投資房計劃持有周期在5年左右，5年后計劃再升級置換次新大三居，目標是清河或望京方向。

A:回答:您好，感謝信任！其實你的選籌目標以及方向已經很明確，和平里和清河都是區域內資源不錯的板塊，議價空間小是一定的，這是在樓市的低迷期，如果是上行期就不存在議價的問題，而是跳價的問題了，具體到你的落地方案上，我比較建議你這一套放在海淀，有2個原因，其一是你已經有一套在和平里了，從投資房產的經驗上，蘿卜是要放在一個筐里的，這樣能利益最大化吃到最大的行情，這種思路是建立在兩個選籌目標，有一個確定性大于50%，另外一個確定性小于50%，這種情況要果斷淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在這種情況，從某一種因素清河的后勁還要更大一些，其二你下次的置換目標已經很明確，就是要在清河和望京升級一套次新三居，那你這一套就不要猶豫了，可以直接在清河布局，當然望京也可以是你考慮的范圍，關于選籌的樓盤可參考星球會員文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據),祝順利！

Q:提問:星主你好，關注您很久了，看了星球的一些精華帖，也讀了很多您的精彩回復，希望您指點一下是否現在出手買房，以及買房的策略。我在朝陽北苑上班，也住在附近。目前無房，有首套資質，首套資金預算630左右，買房需求是自住、投資+保值，將來留給孩子，孩子目前6歲。從18年開始陸續看了附近區域很多房子，從天通苑，老北苑，新北苑。比較傾向于區域內次新的二手房，比如望春園，駐華年，中鐵國際城，天居園，天暢園，拂林園，上元等等。

在這邊住了10幾年了，對比望京，北五環這邊確實缺少優質資源，居住和出行倒是相對方便，旁邊也有醫院和森林公園，對比望京不知道上升空間怎么樣。否幫忙推薦一下。三口之家，老人偶爾過來小住，主要考慮兩居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情來講，是接盤買入還是持幣等待。買入的話麻煩幫忙推薦一下樓盤信息。

A:回答:您好，感謝信任！1、關于出手時機，我一直灌輸的理念如果你是北京的第一套房，在符合限購條件的情況下，資金足以支持拿到優質盤，能盡早上車盡量早上，這些房產即便是你買完出現下跌的情況，也無需過多擔心，這種下跌屬于行情后的正常波動周期，每一輪都會出現冷靜期價格回調的現象，那種資源很差的板塊，如果遇到牛市可能會漲一波，然后冷靜三年五年，最后跌破買入價，無論是剛需還是置換我鼓勵大家去買第一類房產，這些房產大方向是一定往上走的，即便是房地產出現大面積下跌，這些房產也是最后一批跌的，它的保值性及抗風險能力都是市場上最強的，如果集中所有資源拿不到這些好資源的盤，我建議是保留房票再等等，現在的市場格局是只有一小部分盤會繼續上漲，而大部分盤的金融屬性會越來越弱化，直到最后只剩居住屬性,這一點我多次在星球內提及,

2、關于新北苑這個板塊，它從居住體驗上來講是要超過北邊大部分區域的，從城市面貌到樓盤的品質都無可挑剔，好項目扎堆可以提升一個區域的質感，這樣的區域它的生命周期會很長，但是呢，新北苑缺乏生產資源，北部的生產資源全部都集中在西北東北方向，最近的來廣營地區還有一定的距離，其次新北苑因為全部為新盤銷售，所以新盤是由房企定價，而二手房是由市場定價，這就導致了這個區域從一開始的高定價+新樓盤吸引了眾多置換者，這種質感很高的區域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房產的價值是五大資源決定的，參考會員文章81#北京房產投資核心邏輯和原理！所以新北苑目前的價格是偏高的，如果你布局到這個位置是要有長持計劃的，至少要10年往上，這種周期會更加牢靠！

3、關于望京，我最近在游覽網頁時注意到有部分房產博主在唱空望京的房價，甚至拿了部分樓盤不同時段的成交價去對比，用某一項指標去果斷否定房價這個邏輯本身就是錯的，你要記住，當次城區的價格低于核心城50%的時候，次級城一定會有補漲的機會，同樣當次城區的價格接近核心城的時候，核心城在下一輪行情一定會再沖高，只是時間問題，這種規律如果沒有長期的買賣經驗是未知的，并且是在不同的時期不同的地段反復買賣才能熟知交叉上漲的規律，你去游覽一下望京和周邊的房價比邏輯自然清晰，具體到你的選籌上，如果選望京，行情會比北苑更吃香，但你需要犧牲居住體驗，同樣的預算在新北苑體驗更好，如果選北苑，那你要耐得住寂寞做長期的持有，這個需要你自己平衡后再做決定，樓盤你可以查閱星球16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)，能購得上的樓盤都可，祝順利！

Q:提問:京總您好，前期我們一直準備在西城附近買房，也向您咨詢這個方向的房子，我們也實地看了幾十套西城的房子。但是，截止目前為止沒有一個心儀的，也許是我們1200的預算不適合在西城買吧！現在我們決定在西城附近海淀西三西四以內購買，您看有好的房源可以給推薦一下嗎？近期擬看看水云居附近的房子，懇請推薦性價比比較高的，總價1200左右的，宜居的2，3室的房子，暫不考慮學區，盡量在阜成路附近，因為離上班距離近。

A:回答:您好，你可以往魏公村板塊看看，韋柏豪100平的三居價格在1200左右，這個盤在整個商圈以及臨近的區域稀缺性還不錯，只是小戶型是單朝向的，你從西城外溢到海淀，大概率是想擴大面積的同時提高居住的舒適性，如果對于戶型沒有太苛刻的要求，韋柏豪保值增值性是沒有問題的，更高要求的話可以移到田村，標桿盤樂府江南110平的南北大兩居價格在1200左右，品質略低一點的蘭德華庭可以拿一套130平的三居，這幾個盤保值及成長空間都很好，你既然選擇把目標放到海淀，盡可能往北靠，海淀南部大多都為老房子，成長環境不如北部，可以參考星球會員文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據);祝順利！

Q:提問:京總，您好！拜讀了您星球的精華區文章，深受觸動，改變了以往對房子的錯誤思想，遺憾沒有早點關注您。第一次提問，說一下我的情況。基本情況:在北京無房，但是河北大廠有一套房（市值140左右），有房貸，現在北京買房算二套。孩子戶口在西城廣牛學區，25年9月入學，按現在的情況，應該可以上康樂里小學，但因為無房，順位靠后，不保險。目前，我們租住在海淀單位公房，離西城小學有點遠。主要訴求:想購買一套房，下一步孩子上學住。方案設計:把大廠房子賣了，加上手頭現金，首付能湊420左右，能夠撬動總價600左右的房子。

主要有兩個方案:一個方案是，在西城買學區房，孩子戶口遷過去，這樣能夠選擇更好的學區，孩子上學也近，但是只能夠到老破小的一居或者小兩居，感覺這邊的學區都頂點了，而且本身也能上西城的學校，買房加成不多，房子還可能不保值。

第二個方案是，在麗澤商圈草橋，菜戶營，右安門外附近買，選擇余地大一些，600萬可以夠到大兩居，甚至小三居，居住體驗好，未來升值空間大點，但是孩子上學遠點，如果草橋的話，需要坐19號線兩站，孩子上學通勤成本太高（因為早高峰堵車，感覺還是得坐地鐵）。另外，家里人不太考慮投住分離，也就是在豐臺買房后在西城租房，所以沒有考慮租賃的情況。請問京總，這種情況我該怎么選？是買房住，還是應該投住分離？如果買草橋，我這個預算有什么樓盤推薦？如果西城應該夠哪個學區？投住分離的話，感覺買房的選擇就有點大了。目前很糾結，不知道如何選，還望京總指點。

A:回答:您好，你最好的選擇是投住分離，這個投和住的距離你們可以自己把握，如果能接受遠一點可以以全市作為選籌范圍使利益最大化，因為你們對于學位的需求程度不是很大，買學位和不買學位并不會影響到你們孩子在西城上學的問題，影響只是一個排名靠前一個排名靠后，如果是因為這個因素去承擔學區房的不確定性我覺得代價和實際的需要反差太大，沒有必要的！關于選籌的方向，布局到草橋或者菜戶營方向上沒問題，你可以關注戀日花都的小兩居，草橋欣園三區的大兩居和小三居，菜戶營可以關注萬潤風景

如果把選籌范圍擴大到全市，你可以利用其它方式把杠桿比例提高到50%左右，這樣你可以撬動800的樓盤，如果是600，你400的本金效率不高，這樣你可以把目光移到海淀的清河附近，未來離孩子的學校也不是很遠，但可以吃到海淀最大的漲幅，你未來肯定是要再次置換的，如果布局到麗澤一帶，保值性不差，只能說增值性比較一般，麗澤一帶的購買力比著海淀還是弱了些，我在星球精華欄81#北京房產投資核心邏輯和原理/房價輪動規律中有寫過北京一流區域和二流區域的輪動邏輯,建議你結合16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)去認真閱讀文章,這樣你布局800可以利益最大化,祝順利！

Q:提問:老師您好我家里目前有兩套房產一套德勝學區80年代60平小兩居一套房山良鄉大學城次新房80平兩居室。目前比較著急將房山的房子賣出并置換到城里。想置換為望京次新一居室，預計總價400萬。德勝已經錯過了價格峰值，但是擔心目前的學區溢價也會進一步消失。目前沒想好是否著急將德勝房產出手。家里有一個小孩，比較傾向于繼續保持兩套未來好給孩子一套。目前我在西壩河附近工作，我愛人在總部基地工作。如果置換德勝的話比較糾結換成農科院老破小三居還是望京小三居，預計總價1100萬。請問老師這農科院和望京是否是好的選擇，這兩個位置是否有樓盤推薦。謝謝老師。

A:回答:您好，先回答你提問中的第一個問題，這個也是眾多家庭關注的，關于套數和質量之間的抉擇，很多家庭都希望多倉位，這個方向是很好的，需要注意的是在沒有保證質量的前提下不可以多倉，現在多倉的原則是一套比一套優，最低也要兩者平行，何為優，漲幅穩健，抗跌性強，不會出現劇烈波動的現象，流通性好，金融屬性強，2017年之前倉位越多利潤越高，因為那個時候房地產是高速增長期，很多區域的價格還沒有到頂，而現在大部分區域的樓盤，拿北京來說至少有80%的樓盤是已經到頂的，現在投房地產是需要關注綜合資源稀缺中長期可以破頂的盤，只有從這個角度考慮投資才會效率最大化，否則成功的可能性很低，從這個原則你們是要將2套合并的，建議你認真閱讀星球精華欄文章04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤,81#北京房產投資核心邏輯和原理,

其二，關于德勝學區房是否要留，我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策掛鉤,人為干預性太強，不確定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，這類房就是綁架勒索型的附加價值，ZC持續給予會不斷上漲，政策消失也會失去價值，西海學區房的價值邏輯星球內我回復過很多次，品質較高的次新小區學區風險相對較低，綜合資源稀缺性越高，學區風險越低，像西城晶華、朱雀門、中海凱旋、中信等類似這樣的盤，西城所擁有的都是一線資源，如果小區的綜合資源相比同區域其它盤都很優質，即便有學區溢價也可考慮，這類盤拋去學區因素，自身品質本身就很稀缺，如果學區有變化,不會轉移全部價值,或者說這類盤的學區價值只占10%，安全系數相對高一些，其它居住體驗一般的學區房，居住體驗越差風險系數相對越高，原本這類房子價值只有10萬，但附上名校價格就變成了13萬15萬，高風險的是這類，如果沒有學位需求最好的選擇是脫手，長期不要持有這種房產;

其三，關于方向的選擇，望京的區域價值要高于農科院，農科院也不錯，只是像望京這樣的區域品質盤的天花板比較高，其次你們還可以關注下清河板塊，都在你們預算范圍內，可參考星球精華欄文章16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據),祝順利！

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問

公眾號知識星球內部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#通貨膨脹貨幣與房價

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠桿，貸款的利用

41#理解房地產泡沫

微觀類（部分文章）