好久不見，最近花了大量時間在各區域踩盤。我們會把近期線下看房的心得詳細寫下來，給大家發點干貨。

北京房事，從不以環線論英雄。就像今天說的板塊，位置在北5.5環，沒抱上內城的大腿，卻一不小心自己成了大哥！這就是海淀后廠村，一般稱之為西北旺。

當你走在軟件園南街某個十字路口，環顧四周，發現分別有騰訊、百度、網易、新浪這四大巨頭。

再走幾步就是聯想、滴滴、小米，都是家喻戶曉的名字。可以說，西北旺這一畝三分地里，匯集了中國半個互聯網。

這些年，大批以新北京人為主體的程序員在此安家，生生把住宅均價拉到了每平10萬+。時至今日，西北旺的房子怎么買呢？

一、西北旺各梯度住宅，特點大不同

1.兩大標桿豪宅，能買嗎？

在板塊里，有且只有兩個純豪宅，西山壹號院和萬科如園。

先說西山壹號院，這是2012年底交付的4-6層電梯洋房。綠化率有45%，據說光是種植草木，每平成本就得有1000塊錢，裝修的山體公園能接近10萬平。

房子的層高是3.1-3.5米，加上最小面積段也有180平。可以說，融創這“壹號院”產品，光看戶型設計就是奔著頂豪去的。

所以價格也很感人，即便是臨街小戶型，低于2000多萬不可能買到房。還要注意，壹號院分了南北兩區，南區占地面積更大。踩盤感受是，南區園林設計稍好點。北區盛產大戶型，單價也拉低了。

再說樓齡更新的萬科如園，交付在2014年左右。主要做了9-11層的矮板，相比于壹號院，如園密度更高，園林豪華感稍差了些。

知名度上，論大家眼中西北旺的豪宅一哥，更多人是把票投給了西山壹號院。

但你要細看面積段和總價，最小戶型是220平左右起步，如園的最低門檻就接近3000萬去了。可以說，如園的業主圈層不亞于壹號院。

光看開發商給到的裝修，據說是按每平1萬元的標準砸出來的，在業內倒沒什么差評。

從前幾年的房價走勢看，如園往上跑了差不多40%，屬于全北京的領漲盤之一。

總體上，壹號院和如園都是北京金字塔尖的住宅。次新頂豪終究稀缺，只要買入時不高于市場價即可。要相信高端客群的接盤能力，好房真不愁賣。

2.總價1000萬，在西北旺入改善？

西北旺的大眾改善盤無非兩個，中海楓漣山莊和百旺茉莉園，均價10萬左右。

中海楓漣山莊建成于2005年左右，做了低密的矮板和洋房。配上中海物業，公共配套設施和園區安保都挑不出硬傷。

戶型從88平兩居、123平三居到149平米四居。和兩大豪宅不同，楓漣山莊做的是中小戶型設計，偏向于小富家庭。

但要注意，小區的家庭住戶比較大，停車位是有些不夠用了。楓漣是自采暖，能否接受這事因人而異，倒不算是缺點。

重點是外墻老化，我們兩三年前踩盤時，楓鏈的硬件看起來還算新。此次來看，部分樓體的涂料有明顯脫落。要想長持，你要考慮到5年內可能進一步蛻化的問題。

百旺茉莉園是06年以后的低密院落，以洋房和矮板為主。相比于硬朗的楓鏈山莊，茉莉園更像是個小公園。單比較園區，假山、水系排布的茉莉園，我認為美感上更有優勢。

之前的物業有些拉跨，自打2022年換萬科后，對綠化、門禁、墻面重新做了維護，口碑明顯好了些。如果你之前對茉莉園印象不太好，不妨再來看一遍。

但有一個問題改不了，就是園區人車不分流。同時，盡管物業有提升，但一些硬件上的老舊也就顯現了，尤其是一期。

以上兩個項目，是總價1000萬的初步改善首選。這兩個盤在前兩年樓市大漲期間，吃到了30%的漲幅，但有鑒于房齡已經進入下滑期，買是沒問題，但不建議長持。

3.回遷房均價9萬，還敢買？

往下一個臺階，輪到百旺新城的剛需盤了，分別是春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園。

這些都屬于回遷，樓齡基本在03年左右，絕大多數是六層步梯板樓。品質肯定是談不上，園區硬件基本就是個擺設，單元門沒有任何門禁管理，內部墻面上是各種污痕。

但就這老舊房，均價已經漲到9萬/㎡！部分甚至破了10，恨不得和中海楓漣一樣了。

這些房子面積不算大，主力兩居基本在70多平。總價700萬檔能拿下合適的戶型，到二小距離也近。即使品質一般，也確實有人接手。

要問值不值，我們還得說：

對比附近永豐的新房，人家是單價8字開頭。

要是有更好的選擇，干嘛非死磕著回遷房？

二、配套完善，西北旺更香了

你發現沒，北京有太多板塊壓根不缺商圈等配套，獨缺了最重要的因素：

產業。

規劃出身的朋友知道，造一個消費圈真不難，蓋上住宅和品牌商場就行。就像房山長陽，在遠郊照樣做出三里屯的感覺。

什么有難度？打造出高凈值產業，這才叫真本事。

正如西北旺，自帶賺錢能力的產業區。只是說，前些年沒搞其他配套。

就講商業，西北旺的消費更多依賴小區和寫字樓的零星商鋪，附近大商場還得是8公里外的清河萬象匯。

配套終究來了，西北旺地鐵口的萬象匯預計今年9月開。短板補齊，在家門口就能逛商場。

在西北旺，以前缺正規醫院。眼下，海淀北部醫療中心快來了，入駐有北醫三院和海淀婦幼，這組合是覆蓋了各類人群。項目正在建，估計明年8月竣工。

再說海淀人關心的教育，中關村二小百旺校區也不差，硬件還是加分項。師資也有二小總校的扶持，有特長生DZ到六小強的。

中學派位上限不高，基本派不到上地實驗。首師大附中北校區算是里面突出的，有概率能DZ上一個優質高中。

總體看，西北旺所在的青龍橋片區，在極度內卷的海淀不是雞娃選項，但教育也不能算是短板。

上述配套疊加，住宅就更好流通了。

當下困境更多來源于大行情，互聯網的黃金時代過了，不少大廠都經歷了裁員降薪，的確是個問題。

但好在，高凈值碼農的購買力底子還在。即使在樓市下行期，本區域價格也能保持相對堅挺。

放眼北京樓市，西北旺屬于一線板塊。買這里還是穩的，但別過于樂觀，炒房造富的時代肯定是過去了。