小區(qū)車位出租通知簡短(小區(qū)向全體業(yè)主車位出租通知)
近日，南方日報、南方+記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，由該局組織編制的新版《惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》（下稱《辦法》）近日通過市人民政府審議公示，將于今年7月9日起正式施行。
《辦法》充分厘清了小區(qū)專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位的租售及收益分配規(guī)則，明確小區(qū)業(yè)主優(yōu)先原則，確保停車位作為小區(qū)配套充分服務(wù)于業(yè)主的社區(qū)生活。
關(guān)注一：小區(qū)各類停車位權(quán)屬歸哪里？
未售停車位不得只租不售，厘清三種類型停車位權(quán)屬和收益歸屬
小區(qū)停車位分為哪幾種？分別可以如何處理？新《辦法》對此予以厘清。
在種類上，按照權(quán)屬，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）分為了專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位三種。
其中，有部分停車位是指能夠登記成為特定業(yè)主所有的車位（庫）；人防工程停車位是指人防工程平戰(zhàn)結(jié)合使用部分，平時用于停放汽車的車位（庫）；共有部分停車位是指占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位（庫）。
在車位租售要求上，該辦法明確，專有部分停車位可以出售、附贈、出租，出售、附贈前應(yīng)取得權(quán)屬登記。停車位尚未出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以出租，不得只售不租。
人防工程停車位不計入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進行分?jǐn)偅坏贸鍪邸⒏劫洠梢猿鲎猓找鏆w投資者所有。投資者或者受益單位要對人防工程的所有設(shè)施設(shè)備進行維護管理，使其平時保持良好使用狀態(tài)，保證戰(zhàn)時能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。
共有部分停車位則屬全體業(yè)主共有，不得出售、附贈，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業(yè)主共有，即小區(qū)公共收益的一部分。
關(guān)注二：如何保障小區(qū)業(yè)主權(quán)益？
小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購買，外部租賃不得超過6個月
停車位是小區(qū)生活的基礎(chǔ)配套，在對外租售過程中，辦法首先明確了業(yè)主優(yōu)先原則，要求小區(qū)停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。
“小區(qū)停車位業(yè)主優(yōu)先購買，避免因停車位不足帶來后續(xù)小區(qū)糾紛的出現(xiàn)。”市住建局相關(guān)負責(zé)人介紹，建設(shè)企業(yè)對外租售停車位要信息告知充分，盡可能地讓購房業(yè)主了解清楚，優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主最迫切的停車需求。
對此，《辦法》要求建設(shè)單位在預(yù)售或現(xiàn)售商品房時就及時公示項目停車位信息，將停車位的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、機動車停放服務(wù)費、銷售的價格區(qū)間等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示，并在《商品房買賣合同》中載明，向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
在實際的租售環(huán)節(jié)，建設(shè)單位需將停車位租售方案報房地產(chǎn)行政主管部門備案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日，并通過電話、短信、函件、網(wǎng)絡(luò)等形式通知業(yè)主。讓業(yè)主充分知曉小區(qū)車位配比、產(chǎn)權(quán)、分布、租售時間價格方式，以及物業(yè)管理費用等信息。
除了在信息公示環(huán)節(jié)確保業(yè)主充分知情，停車位租售措施也將切實保障業(yè)主優(yōu)先。
該辦法指出，購買停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的身份進行購買，建設(shè)單位與購買人簽訂停車位《商品房買賣合同》時，應(yīng)當(dāng)在合同中注明業(yè)主購買房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號或商品房買賣合同備案編號。對于已購車位的業(yè)主，若涉及已購?fù)＼囄坏霓D(zhuǎn)讓，也應(yīng)優(yōu)先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)其他房屋業(yè)主需要。
對于出租車位的，《辦法》要求首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人。同時明確，在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將停車位出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，租賃合同期限不得超過6個月。
關(guān)注三：業(yè)主能否購買多個車位？
項目竣工備案超過10年，業(yè)主可按需購買停車位
車位具體怎么賣、怎么買？在既有市場曾出現(xiàn)單個業(yè)主購買多個停車位引發(fā)糾紛的情況，隨著新辦法的施行能否優(yōu)化？
《辦法》對此指出，建設(shè)單位可以采取搖珠、競標(biāo)等公平、公開的方式出售或出租停車位。記者注意到，具體到銷售措施則對于業(yè)主購買停車位數(shù)量予以嚴(yán)格限制。
建設(shè)單位出售停車位時，建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位數(shù)量未超過房屋套數(shù)的（配比小于等于1：1），每套住宅房屋業(yè)主只能購買1個停車位；建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位數(shù)量超過房屋套數(shù)的（配比大于1：1），在保證本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主可購買或租用一個停車位的前提下，建設(shè)單位可將超出1：1部分的停車位向需要購買第2個停車位的業(yè)主出售。
同時指出，在保障未購買停車位業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)的前提下，單套住宅房屋建筑面積超過144平方米（含）的業(yè)主，若車位配比大于1：1，可增加購買1個停車位。對于非住宅用途的房屋，辦法則明確以登記單元房屋建筑面積每100平方米（尾數(shù)不計）相當(dāng)于一套住宅房屋，不足100平方米的計一套。
值得注意的是，盡管嚴(yán)格控制業(yè)主購買車位數(shù)量能夠有效兼顧業(yè)主間的公平，但若停車位長期無法成功銷售也將帶來建設(shè)單位資金積壓，影響企業(yè)的正常經(jīng)營。
如何更有效地維護業(yè)主和建設(shè)單位雙方的權(quán)益，辦法設(shè)置了相應(yīng)的銷售期限，對業(yè)主可售車位數(shù)量逐步放開。但需注意的是，在此期間，未購買停車位的業(yè)主仍享有優(yōu)先購買權(quán)。
《辦法》顯示，停車位配比超過1：1，停車位租售方案備案超過一年，在扣除未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，仍有剩余停車位未售出的，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及房地產(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站公示60日，并報房地產(chǎn)行政主管部門備案后，可向已購?fù)＼囄粯I(yè)主增加出售一個停車位。
若租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年，房地產(chǎn)開發(fā)項目在扣除未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，業(yè)主可以根據(jù)實際需要購買剩余停車位。
【文字】南方+記者張峰
【通訊員】羅杰
【作者】 張峰
【來源】 南方報業(yè)傳媒集團南方+客戶端
