鑒定危房是哪個部門(房屋鑒定一般多少錢)
住宅樓竣工5年成了“樓歪歪”，被鑒定出質量問題，72戶業(yè)主無奈接受開發(fā)商退房或回遷條款。這樣的樓房當初是如何通過驗收，又是如何監(jiān)理的？
01
業(yè)主：
凌晨睡夢中驚醒
發(fā)現(xiàn)陽臺鋼化玻璃炸裂
該房屋位于湖南省湘西自治州鳳凰縣誠信家苑小區(qū)8號樓。
業(yè)主李小蒙（化名）對華商報大風新聞記者介紹，他家陽臺上有4塊推拉式鋼化玻璃，今年7月4日半夜，他在睡夢中突然被“哐”的一聲驚醒，起床一看，陽臺上滿是碎片玻璃，原來其中一塊發(fā)生了炸裂，“當時是凌晨3時左右，聲音巨大，驚醒了不少鄰居。”
李小蒙說，房子是2017年購買的，兩室一廳，單價大約是2900元/平方米，“接房后緊接著開始裝修，第二年6月份入住。”
李小蒙說，2022年3月份左右，他突然發(fā)現(xiàn)家里的門關不上，門窗被擠壓變形，細看時大吃一驚，發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，“有的地方是從上到下貫穿性開裂，呈不規(guī)則狀。”
“8號樓共2個單元，均為9層，1梯4戶，總共住有72戶。”李小蒙說，當時也有鄰居發(fā)現(xiàn)樓頂開裂，甚至兩個單元之間的墻體也出現(xiàn)裂縫，“我們用卷尺測量了一下，縫隙寬度剛開始是21.5cm，后來達到30cm，整個墻體向兩邊傾斜，成了樓歪歪的樣子。”
02
鑒定：
竣工5年被鑒定為危房
政府部門要求業(yè)主緊急疏散
誠信家苑小區(qū)8號樓裂縫情況引起鳳凰縣委縣政府的高度重視，鳳凰縣住建局等單位派人趕到現(xiàn)場查看情況。
2022年3月25日，湖南湖大土木建筑工程檢測有限公司的一份《鳳凰縣誠信家苑8#樓結構安全性評估報告》顯示，8#樓多處墻體存在裂縫，應采取措施處理，基礎存在不均勻沉降，房屋存在明顯側向位移，評定等級均為C級，均應采取措施。
該報告說，根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標準》相關規(guī)定，該工程主體結構現(xiàn)階段安全性鑒定等級評定為Csu級，建議聘請有資質的加固設計及施工單位對8#樓進行建筑糾偏扶正處理，同時控制樓面荷載，嚴禁超載使用、私自擴建、改建該工程承載結構，定期維修、保養(yǎng)和修繕，加強監(jiān)測。
同年11月1日，廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司也對該小區(qū)的8#進行了鑒定，結果是該房屋墻體、混凝土梁和天面均有開裂現(xiàn)象，圈梁底部有露筋現(xiàn)象，房屋層高大部分不符合設計要求，混凝土樓板厚度、混凝土構件鋼筋間距以及混凝土構件鋼筋保護層厚度均不符合規(guī)范要求，墻體砌筑砂漿強度不符合設計要求，“總之，8#樓二單元上部主體結構工程質量存在缺陷問題。”
李小蒙說，鑒定結果出來后，鳳凰縣委縣政府緊急要求該8#樓的72戶業(yè)主撤離疏散，要么投親靠友，要么租房居住。作為開發(fā)商的湖南省誠信創(chuàng)業(yè)房地產開發(fā)有限公司，給業(yè)主發(fā)放相應的安置補貼。
記者采訪獲悉，8#樓墻上的一塊“建設工程永久性標牌”顯示，該樓的設計單位是湘西自治州一品建筑設計院有限公司，監(jiān)理單位是益陽市建筑設計院，施工單位是湖南桃花源建設有限公司，開工日期是2015年7月，竣工日期是2017年4月，“也就是竣工5年后，該房屋開始出現(xiàn)質量和安全問題。”
03
方案：
開發(fā)商與業(yè)主簽回遷或退房協(xié)議
絕大部分業(yè)主無奈接受回遷方案
另一名業(yè)主譚炬（化名）介紹，開發(fā)商給出兩種解決辦法，一是按當初購買的原價退房退款，裝修了的房屋聘請有資質的單位進行評估，從裝修之日算起，按年6%折舊計算裝修剩余價值，每家再補償各類損失9000元。
另外一種方案是，該8#樓加固后進行回遷，根據(jù)所在戶型大小給予不同的經(jīng)濟損失補償，分別是8萬元和10萬元，要求業(yè)主租房過渡，開發(fā)商每月按2200元租金補貼，因房屋要進行修繕，開發(fā)商再給這些需要回遷的業(yè)主每家支付6000元搬家費。
“今年8月中旬，有60余戶選擇了第二種方案，他們最終與開發(fā)商簽訂了協(xié)議。”有業(yè)主稱，用當年的價格退款現(xiàn)在根本買不到相同面積的房子，加之裝修的低評估和折舊，如果選擇第一種方案，戶型越大損失越多，“在開發(fā)商給出的條款面前，最終只有少數(shù)業(yè)主選擇了第一種方案，絕大部分業(yè)主無奈接受了回遷方案。不過，仍有極少數(shù)業(yè)主沒有簽任何協(xié)議，堅持住在房子里。”
譚炬介紹，他是2015年11月買的房子，當時建面價格大約是2700元/平方米，第二年3月開始按揭，每月要還款2600多元，“買來后一直沒有裝修，如今兒子長大了要結婚，遂于2021年10月開始裝修，準備用來給他們當婚房。”
譚炬說，裝修即將結束時突然聽小區(qū)有人說房屋有質量問題，“我花了大約26萬裝修好后一天都沒有入住，裝修評估價只有17萬元，同時每年還要按6%折舊，我不服，至今沒有接受開發(fā)商那個霸王條款，下一步我打算起訴開發(fā)商和有關部門。”
04
開發(fā)商：
房屋出現(xiàn)不規(guī)則下沉
擬作維修加固處理
剛竣工5年便出現(xiàn)地基下沉，8#樓是怎樣修建起來的呢？
當初第一份鑒定報告稱，該小區(qū)原始地貌為溶蝕與侵蝕型丘陵斜坡地貌，原地形起伏較大，場地整平前，該處原為東西向沖溝，東高西低，8#樓位于原沖溝兩側斜坡，場地內排水系統(tǒng)不完善。根據(jù)2020年8月22日-2021年10月17日期間的監(jiān)測報告可知，8#樓一單元最大沉降-6.20mm，整體向東側（2-3#樓）傾斜，二單元西北側沉降相對較大。
該報告稱，該工程主體結構出現(xiàn)傾斜的原因主要為基礎不均勻所導致。
開發(fā)商相關人士告訴記者，誠信家苑小區(qū)是依山而建的，有些地方是回填土，有些地方是在原生石上面修建起來的，出現(xiàn)的是不規(guī)則下沉。問題發(fā)生后他們也很重視，準備做加固處理。
鳳凰縣住建局相關人士證實，目前開發(fā)商已與業(yè)主簽了協(xié)議，并給予相應的過渡補償，“加固處理后是否能搬回去重新居住，屆時將由第三方驗收。”
05
質疑：
當初是如何通過驗收的？
又是如何監(jiān)理的？
剛竣工5年的房屋就被鑒定為C級危房，經(jīng)鑒定多項建筑指標未達到設計規(guī)范要求，這令8#樓的業(yè)主想不通，他們質疑當初修建時監(jiān)理單位是如何監(jiān)理的，驗收又是如何通過的？
有業(yè)主告訴記者，目前正在起訴鳳凰縣住建局，同時將開發(fā)商列為第三人。該業(yè)主在一份行政起訴狀中稱，當初的鑒定報告顯示，開發(fā)商擅自變更多處建筑設計，違法進行工程建設。他們違法建設之后，鳳凰縣住建局于2017年4月對不合格的建設工程按照合格工程驗收，在為開發(fā)商頒發(fā)“湘西自治州建設工程竣工驗收備案登記證”過程中，對對方未按設計施工、違法建設、對不合格的建設工程按照合格工程驗收視而不見，徑直頒發(fā)“竣工驗收備案登記證”，因被告的違法行為導致開發(fā)商將不合格房屋出售給原告，損害了原告的利益，請求法院撤銷該局于2018年1月為開發(fā)商頒發(fā)的“湘西自治州建設工程竣工驗收備案登記證”。
目前，此案尚在進一步處理中。
06
住建局：
專家正在論證加固方案
當初的驗收有數(shù)據(jù)和資料支撐
鳳凰縣住建局相關人士對記者說，目前專家正在論證加固方案，通過后馬上實施，至于有業(yè)主說的裂縫達到30厘米，這包括先前修建時預留的伸縮距離。
對有業(yè)主質疑當初是如何通過驗收的，為何這么短時間內就出現(xiàn)“樓歪歪”，該人士說，當時的驗收有相應程序，這次出現(xiàn)這樣的事與當初驗收是否有因果關系，或因果關系是多少，是一種什么樣的情況，不是哪個單位或部門單方面就能驗收通過的，這一系列的事都有相關的原始基礎性數(shù)據(jù)和基礎性資料在支撐著。
對監(jiān)理等單位是否存在問題，該人士沒有進一步說明。
多知道點：
危房劃分為四個等級，C級表明局部出現(xiàn)險情需進行改造
C級危房是什么意思？專家稱，它是判斷危房的一個等級標準，也稱為C級危房或局部危房，該級別的危房是被限制使用的，因為存在局部承重結構不符合要求等問題，如果繼續(xù)使用很容易出現(xiàn)險情。
記者檢索得知，《危險房屋鑒定標準》將房屋劃分為4個等級，分別為：
A級，結構承載力能滿足正常使用要求，無腐朽危險點，房屋結構安全。
B級，結構承載力基本滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結構，基本滿足正常使用要求。
C級，部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構成局部危房。
D級，指承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構成整幢危房。
有建筑專家稱，其中的C級危房，是指建筑結構存在部分缺陷或老化，可能引發(fā)輕微坍塌或倒塌。比如存在房屋部分沉降、局部裂縫、屋面板松動等現(xiàn)象，建議進行適當加固和維護，加強安全監(jiān)控和管理，排除潛在安全隱患。
來源：華商報大風新聞
