使用權車庫轉讓合法嗎(使用權車庫怎么交易)

雖然我國法律中沒有關于“車位使用權轉讓”的規定，但是“車位使用權轉讓”不僅經常被開發商應用在合同之中，而且也被越來越多的法院判決所認可。

實踐中，開發商處置無產權地下車位（包括人防車位）的方式主要有兩種：一是簽訂長期《車位租賃合同》，這類合同主要內容為“所有租金一次性給付、租期20年并可延續至土地使用期屆滿或直接約定租期到土地使用期屆滿。”二是簽訂《車位使用權轉讓合同》，這類合同主要內容為“開發商將車位使用權轉讓或出售給業主，期限至至土地使用期屆滿”。

對于《車位租賃合同》，雖然多數裁判將其性質認定為“租賃”，但還是有個別法院判決將其性質認定為“使用權轉讓”（關于該類合同的裁判定性，見下圖）。

對于《車位使用權轉讓合同》，越來越多的法院判決將其性質認定為“使用權轉讓”。（關于該類合同的裁判定性，見下圖）

查閱以上所有將車位糾紛定性為“使用權轉讓”的判決理由，其說理論據，或將《車位使用權轉讓合同》的名稱和條款本身及締約自由作為定性依據，或將《車位租賃合同》中“租期至土地使用期屆滿”進一步解釋推演為“使用權轉讓”。然而，其說理論證，不論是在法律依據上，還是事實本質上，均難以令人信服。

在上述裁判中，只有“（2018）蘇13民終2601號判決書”對《車位使用權轉讓合同》的定性作了較為詳細、有力的論證，并認定開發商與業主簽訂的《地下車位使用權轉讓協議》屬于車位租賃關系，其判決理由如下：1.根據雙方簽訂的《地下車位使用權轉讓協議》看，雙方在協議中約定：業主繳納轉讓金后，只享有該車位的使用權，車位不辦理產權證。開發商在該協議中對地下車位處分權并未轉讓，只轉讓使用權，因此，涉案車位的所有權也沒有轉讓。2.開發商對該車庫沒有辦理獨立的產權證，開發商將車庫劃分若干車位，每個車位也沒有經過所有權登記，不能成為一個獨立的所有權，開發商對每個車位不能將其通過出售、贈與等方式轉讓，受讓人也無法通過受讓、贈與的方式獲得所有權。3.開發商與業主簽訂的《地下車位使用權轉讓協議》是用益物權的讓渡合同，而非所有權轉移合同。在我國現行民法體系中，設立使用權從所有權中剝離并單獨讓渡的制度只有兩大類，一類是物權法中的土地使用權出讓、劃撥和轉讓制度；第二類是合同法中的租賃合同制度、融資租賃合同制度、借用合同制度。本案的車位使用權有償轉讓合同與土地使用權出讓、劃撥、轉讓制度無關，也不同于融資租賃合同，因使用權的有償性也有別與借用合同。根據《合同法》第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租賃合同有兩個特點：一是租賃合同是轉移財產使用權的合同，一方將財產的使用權和收益權讓渡給另一方；二是租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財產向對方支付一定的費用。開發商與業主簽訂的合同明確雙方轉讓的是車位使用權和使用權年限，該《地下車位使用權轉讓協議》符合租賃合同特征，該協議名為使用權轉讓合同，實為租賃合同。據此，本院認定開發商與業主對案涉地下車位屬于車位租賃關系。

那么，既然法律規定了締約自由、意思自治即當事人可以簽訂法律規定之外的非典型合同即無名合同，司法判決也認可了開發商對無產權車位有初始所有權或收益權，為什么不應、不宜將車位使用權轉讓合同認定為一種法律規定之外的非典型合同即無名合同呢？以下以《民法典》相關規定為依據，進一步論證：

首先，《民法典》第466條規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當依據本法第142條第1款的規定，確定爭議條款的含義。”第142條第1款規定：“有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。”（與《民法總則》142條規定相同）

對于雙方簽訂的《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》，雙方關于合同性質發生分歧時，就需要對其意思表示進行解釋。

根據以上規定，解釋的首要原則是“應當按照所使用的詞句”，據此，對于《車位租賃合同》，多數法院按照合同詞句將其定性為租賃關系；對于《車位使用權轉讓合同》，多數法院按照合同詞句將其定性為使用權轉讓關系。

但是，在“結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則”時，法院解釋、推演的空間相當大，由此，有些裁判離開合同詞句本身，將《車位租賃合同》解釋定性為“使用權轉讓”或“買賣”關系，而將《車位使用權轉讓合同》解釋定性為“租賃”或“買賣”關系。

不論是嚴格“按照合同所使用的詞句”確定雙方意思表示，還是“結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則”解釋推演雙方意思表示，裁判解釋確定的雙方意思表示，要么是法律有明確規定的，要么合同有明示約定的；如果法律對解釋確定的意思表示沒有具體規定，合同也沒有對此明示約定，裁判就不能想當然地隨意解釋出該種意思表示。

因此，根據該條規定，唯獨不能將《車位租賃合同》解釋推演為“使用權轉讓”關系。因為“使用權轉讓”既非法律所明確規定，也非《租賃合同》所明示約定，故無從推斷業主知道并認可“車位使用權轉讓”。如果法院僅根據“租期至土地使用期屆滿”的條款，就認定租賃合同雙方是“使用權轉讓”關系而否定合同詞句所表達的“租賃”關系，就是把“車位使用權轉讓”的意思表示強行施加于業主，這不僅違背了按照合同詞句確定意思表示的首要原則，而且也不符合“相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則”。而且，“車位使用權轉讓合同”作為法律之外的無名合同、格式合同，是否應當被認可，本身就是個很大的問題。

其次，《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》屬于開發商單方擬定提供的格式合同。《民法典》第498條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。”（與《合同法》41條內容相同）

怎樣對《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》作通常理解解釋？從上圖看，對《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》總是有兩種以上的定性解釋，那么怎樣才是不利于開發商而有利于業主的解釋？

從開發商與業主在上述裁判中的定性主張看：

業主的定性主張：不論是租賃合同，還是使用權轉讓合同，業主大多都主張雙方是無效買賣關系，少數業主會主張雙方是租賃關系并主張部分無效，沒有一個業主會主張雙方是使用權轉讓關系。

開發商的定性主張：對于租賃合同，開發商大多會主張雙方是有效租賃關系，部分開發商會主張雙方是使用權轉讓關系。對于使用權轉讓合同，開發商大多會主張雙方是使用權轉讓關系，極個別開發商會主張雙方是有效買賣關系。

從開發商和業主在訴訟中的定性主張看，將《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》解釋定性為無效買賣或租賃關系是相對有利于業主而不利于開發商的；將其解釋定性為有效買賣或使用權轉讓關系是相對不利于業主而有利于開發商的。因為雖然判決將合同定性為有效買賣關系，但是因客觀上無法辦理產權，業主支付了購買車位的價款卻無法獲得物權法認可的排他性所有權；或者，雖然判決將合同定性為使用權轉讓，但因法律沒有明確規定這種物權，當這種法律規定之外的使用權與法律規定的所有權、抵押權等法定物權發生矛盾時，這種使用權就有可能得不到保障，業主想維護其使用權轉讓的權益卻找不到相關具體的法律依據。因此，這種所有權、使用權對于業主而言長期處于不穩定狀態但其卻支付了相當于購買車位的價款，而開發商卻因此既不用辦理產權又獲得了相當于出售車位的價款。

因此，根據該條規定，按照不利于格式合同提供方即開發商的原則，對《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》進行解釋定性時，就不宜將其認定為使用權轉讓關系或有效買賣關系。

再次，對法律規定之外的非典型合同即無名合同，尤其是無名的格式合同，應避免使其脫離具體的法律規制。《民法典》第467條規定：“本法或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本編通則的規定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規定。”（與《合同法》124條規定基本相同)

如果不將車位使用權轉讓合同定性為“租賃”或“買賣”關系，而是將其認定為法律沒有規定的無名合同，根據該條規定，法院可以參照適用最相類似的租賃或買賣合同的法律規定，也可以不參照適用。

在上圖中，將車位使用權轉讓合同作為無名合同認定的判決，均僅僅適用了民法總則的相關規定，沒有一份判決對使用期限、產權辦理等具體事項進行過具體的法律“參照適用”。

因此，民法典的該條規定實際上并未對法律之外的無名格式合同形成有效規制，這樣一來，如果把格式合同解釋、推演成一種法律之外的無名合同，就使該合同逃離了典型合同的具體法律規制，由此，格式合同和無名合同相互配合，成為強者侵奪弱者最有力的工具。

因此，在司法層面，法院不應輕易將《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》定性為法律上沒有規定的“車位使用權轉讓”，從而使其脫離規制有名合同的法律軌道，成為開發商單方實現自身利益最大化的有力工具，而是應當依據合同詞句，究其本來，并根據買賣或租賃相關法律認定為“買賣”或“租賃”關系，這樣才能充分體現合同的誠實信用和公平合理原則，

最后，不輕易認定合同無效以維護交易安全是司法裁判的基本原則。《民法典》第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。”（與《民法總則》第153條第1款規定相同，與《合同法》52條第1款第5項內容基本相同）

上圖所列裁判中，大多數業主都主張《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》是無效買賣關系，但業主既不能拿出證據否定合同內容并證實雙方是買賣關系，又舉不出合同違反了法律、行政法規的何種強制性規定，即業主主張“買賣”無證據，主張“無效”無依據；而開發商大多是根據合同提出主張，因此，絕大多數法院都不會支持業主而認定合同為無效買賣，大多數判決都支持了開發商的主張。

但是，對于《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》，業主若從租賃關系出發依法主張租賃利益（詳見本號《車位長期租賃糾紛與解決》），既有合同本身的證據，又有法律規定的依據，獲得支持的可能性相對大一些。

綜上，對于《車位租賃合同》、《車位使用權轉讓合同》，不應或不宜將其定性為“使用權轉讓”關系。綜合考量對意思表示的解釋確定、對格式合同和無名合同的規制、對合同有效性的維護等方面，將其定性為“租賃”關系更符合法律規定。因此，（2018）蘇13民終2601號判決書對《車位使用權轉讓合同》定性為租賃，雖然屬于該類判決中的少數派，但卻更合法、合理。