合肥二手房安居客;合肥二手房安居客蔡朝霞 - 置業與房產顧問答疑

房地產稅寫進《20大報告輔導讀本》

11月2日，全國政協經濟委員會副主任、國經中心副理事長、國家統計局原局長寧吉喆在《20大報告輔導讀本》中發表題為《構建初次分配、再分配、第三次分配協調配套的制度體系》的署名文章，其中提到，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

點評：近十年來，與房產稅相關的新聞層出不窮，不過房產稅最終還是會來的，只是或早或晚。

對于購房者而言，并不需要十分畏懼房產稅，其主要是平衡財富的一個手段之一，就像個人所得稅，是有起征點和不同稅率的，那么房產稅也將會有起征點和不同等級的稅率。

對于自住型的購房者而言完全不用顧忌房產稅，影響最大的將會是投資購房和租房的人群。

首先，投資購房的人群明顯會存在多套房，不論是按套征收還是按面積征收，其必然會成為主要的征收對象。

而對于租房的人群而言，隨著這部分擁有多套住房的人群征收房產稅，那么勢必會把其稅收成本專家給租客，就像在購買二手房的過程中，房東都會把稅費成本轉嫁個下家，那么房產稅也將有可能轉嫁給租客。

央行、銀：金融16條全面支持房地產市場平穩健康發展

央行、銀已在11月11日向地方下達《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。

16條金融政策主要圍繞6個要點開展，即保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

點評：央行、銀發布的支持樓市穩健發展的16條舉措的通知，主要是對今年出臺的一系列支持樓市的相關金融政策重申，也是央行、銀對這些樓市金融政策形成一套具有可實施性的正式文件。

該通知首先是國家層面的樓市支持政策，在“房住不炒”的大框架之下，各地方政府可根據自身的樓市現狀進行“因城施策”，制定相關金融支持政策，并且政策中也重點提到了“改善性需求”作為當前樓市主要的需求之一，也應該得到市場的重視，那么未來各地的樓市支持政策也將會逐步從支持剛需向支持改善性需求轉變。

如近期杭州出臺的“認房不認貸”的政策，就是支持改善型需求的有效措施，當前的改善型需求一般都會賣掉一套再買一套，以往房產多會有貸款記錄，那么原先“認房認貸”的情況之下，這部分需求改善意愿會降低，那么新政有利于各地根據其樓市需求的特征出臺具體的金融支持政策。

其次，該通知是從國家層面來保障房企融資渠道的通暢，從而解決部分房企資金緊張的情況，不過中小房企融資難，融資貴的問題還需要出臺更為詳細和可執行的細則及措施來保障其融資權益。

并且，該通知也對今年房企突出的“保交樓”金融支持服務政策進行了更為全面的闡述，從而保障購房者的合法權益，消除樓盤延期交付而形成的社會性問題。

還有，在十九大和二十大都提出了“租購并舉”的政策。此次央行、銀出臺的金融支持的通知再次提出對“保租房”的合理的融資需求，并且拓寬其融資渠道，加快“保租房”的開發建設并且入市，從而滿足一部分人的住房需求。

杭州取消“認房又認貸” 二套房首付由六成降至四成

11月11日，杭州某銀行下發給各支行、分行營業部及個貸經營中心《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》該《通知》明確，

一、對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行。政策調整范圍為杭州市限購區。

二、為改善居住條件，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例為40%，政策調整范圍為杭州市限購區。

三、對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期貸款市場利率報價減20個基點，即最低利率為LPR-20BP；二套房貸利率不得低于同期貸款市場利率報價加60個基點，即最低利率為LPR+60BP；政策調整范圍為杭州市全轄。

四、本次政策調整自2022年11月11日開始執行，以購房網簽合同日期為準，即2022年11月10日及以前的網簽合同，仍按原政策執行。

五、未調整房貸政策按原差別化房貸政策執行。

點評：對于買房貸款標準放松，主要還是鼓勵置換型的需求。

其中，貸款從“認房認貸”到“認房不認貸”的轉變，能夠讓一部分原先貸款買房的人群在置換的過程中享受首套房的貸款利率優惠，從而促進置換的意愿，增加市場的流動性。

其次，二套房的首付標準的降低，也是能夠降低一部分有房家庭的購房壓力，促進樓市成交。

合肥限購持續松綁，離婚兩年內不查原家庭

據業內爆料，合肥限購新政：即日起夫妻離異未滿兩年的限購不查原家庭了，查本人和需要撫養的未成年子女即可。

對此，合肥市房地產管理局表示，有消息說會取消，目前沒有接到具體通知，可以去線上購房小程序申請試一試，如果出現資格碼就沒有問題。

點評：在樓市火爆的行情之下，限制一小部分部分家庭為了規避限購和限貸的原因而離婚買房，不過政策也誤傷了一部分真正有住房需求的離異家庭。

此次，合肥調整“離婚購房”政策，主要還是在“房住不炒”的大背景之下，整個樓市炒房人群基本消失，那么絕大部分的離婚買房需求都為自住型需求，通過對政策的適時調整來解決一部分人的住房需求。

并且離婚買房的人群中，也有一部分需要對原有住房進行處置的人群，“賣大買二小”的情況時有存在，那么也能降低這部分人群的置換成本和生活中的矛盾。

在限購區域無住房的家庭 落戶后即可購買首套二手住房

11月19日，西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發布《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》。

即日起，從市外遷入西安市且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安市后即可在住房限購區域購買首套二手住房。

在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在本市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

點評：西安此次政策主要是放開對新落戶人群購買二手房的限制，那么在此類新房市場相對二手房市場活躍，并且新房市場同比出現一定萎縮，并且環比也在逐步調整的城市。

政策通過盤活二手房市場，進而也能激發部分城市的置換型需求進入新房市場，從而利好整個城市的房地產市場。

隨著城市化進程達到一定的高度，并且城市人均居住面積能夠滿足基本需求的情況之下，城市購房人群逐步從剛性自住型需求開始向改善型需求轉變，那么二手房市場的活躍程度會是一個相對重要的指標，因此西安的相關部門也出激活二手房市場的政策，從而利好整個城市的房地產市場。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟認為：年底將近就是二手房市場的相對淡季，而樓市政策持續刺激近一年左右時間，市場依舊處于低位徘徊。

房東和購房者心態基本也跌入谷底，因此當前市場需求也出現了明顯的萎縮，預計短期內樓市回暖的可能性也基本不會出現。

從二手房掛牌價格來看，也持續出現下跌，急需用錢的房東也開始逐步降價來獲得房源的成交，不過購房者依舊不認可房東的降價幅度，觀望氣氛依舊濃郁。

???全國40城二手房在架房源量

據58安居客房產研究院統計數據顯示：2022年11月，全國40城二手房在架套數在247萬套左右的水平，相比8月減少6.6%。二手房市場持續低迷，房東掛牌意愿降低，其次中介的生存壓力加大，也會減少房源的開發意愿。

???全國40城二手房各戶型在架房源量

2022年11月，全國二手房在架房源中，1房和2房占比出現減少，而3房和4房的占比出現一定的增加。

???全國40城二手房房源在架時長

2022年11月，全國40城二手房在架時長為77.1天，環比上月上漲3.0%。全國二手房在架市場在下半年開始持續出現上漲，并且已經達到今年最高點。需求的持續低迷，直接影響到成交周期的拉長，在市場信心尚未恢復的情況之下，在架時長還將會持續上漲。

???全國40城二手房新增掛牌房源量

2022年11月，全國40城二手房新增掛牌量為56萬套，環比減少12.9%。全國新增掛牌量持續出現回落，主要還是市場低迷，房東掛牌意愿不足，即使有掛牌也面臨著無人看房的窘境。

???全國40城二手房看房需求熱度指數

2022年11月，全國40城二手房看房需求熱度指數為0.95，環比上月回落15.0%，進入年底，看房需求熱度跌至全年最低年，購房者信心完全不足，也會影響到成交量，從而間接影響到新房市場的筑底。

???全國40城二手房掛牌均價

2022年11月，全國40城二手房掛牌均價為20099元/平方米，環比下跌0.28%。二手房掛牌均價持續出現下跌，并且跌至全年低點，主要還是市場低迷，部分具有資金壓力的房東只能通過降價求售來回籠資金。

???全國40城二手房房源掛牌均價端分布

2022年11月，全國40城二手房各價格段中，中低價房源的占比出現了一定幅度的提升，在中小面積房源占比減少的情況之下，低總價房源依舊在提升，主要與房東的降價相關。

???全國65城二手房房價地圖