風(fēng)口財經(jīng)記者 張亭旺

買房人苦中介費久矣。

一套二手房買賣，動輒三五萬甚至二三十萬的中介費，一直是被吐槽的焦點。如今，北京鏈家率先打破了這種局面。

9月26日，風(fēng)口財經(jīng)記者了解到，北京鏈家將推行雙邊收傭，中介費從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%，由買賣雙方各承擔(dān)1%。

降低中介費率，無論是對購房者、北京樓市，甚至是全國樓市，都是極大的利好。但是仔細分析就會發(fā)現(xiàn)，北京鏈家此舉還有進一步的考量。

北京鏈家調(diào)整中介費收取標(biāo)準(zhǔn)，主要包括兩點：

一是，中介費率從目前房屋成交總價的2.7%調(diào)整至2%。

據(jù)了解，北京鏈家此前的收費標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價的2.7%，包含2.2%的居間服務(wù)費和0.5%的保障服務(wù)費。此次調(diào)整，是在服務(wù)內(nèi)容不減少的基礎(chǔ)上整體降低0.7%。

北京鏈家表示，后續(xù)各門店服務(wù)內(nèi)容不減項、服務(wù)質(zhì)量不降低，公司將于三周內(nèi)在所有門店公示新的收費方式和標(biāo)準(zhǔn)，供市民監(jiān)督。

二是，北京鏈家此次還將過去的“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”。

這意味著，將不再像過去那樣由購房者一方支付全部中介費，而是改為買賣雙方共擔(dān)，買房人和賣房人各支付房屋成交總價的1%。

圖片來源：視覺中國

對于北京買二手房的市民來說，這是實打?qū)嵉睦谩?/p>

簡單算筆賬，假設(shè)A想在北京購置一套總成交價為1000萬元的二手房。按照之前的收費標(biāo)準(zhǔn)，A需要支付27萬元的中介費。而調(diào)整收費方式和標(biāo)準(zhǔn)后，中介費節(jié)省7萬元，A和賣方各需支付10萬元。也就是說，A整整省了17萬中介費，相當(dāng)于中介費打四折。

這對北京二手房市場來說，也是好消息。

據(jù)前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前北京在售二手房源總量超過16萬套，在售房源去化周期超過12個月。大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。

在二手房掛牌量愈發(fā)高企的背景下，買方時代已經(jīng)到來，降低中介費率可以促進二手房的交易量，尤其是在“認房不認貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對二手房交易的釋放起到帶動作用。

值得注意的是，以上利好僅限于北京一地、鏈家一企，至于其他城市、中介機構(gòu)是否跟進，還有待觀察。

不過，此事引發(fā)的討論卻是廣泛的。之所以這樣，是因為我國房產(chǎn)交易的中介費一直被很多人詬病過高。有兩點原因：

一是，我國房價過高導(dǎo)致以此為基礎(chǔ)來定價的中介費極高。

如果僅以中介費率來看，我國房產(chǎn)交易的中介費率大概在2%上下，在全球范圍內(nèi)來看，處于中等水平。但是我國房屋總價很高，尤其是一線城市，一套住宅動輒上千萬元，對應(yīng)的中介費高達二三十萬元甚至更高。

二是，我國房產(chǎn)交易的中介費主要由買家來承擔(dān)，這就讓中介費顯得更加昂貴。

目前全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀費用并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地普遍實行市場調(diào)節(jié)價。

在2014年之前，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費，由政府制定統(tǒng)一指導(dǎo)價；2014年，中介服務(wù)費定價權(quán)下放到省級；2016年，各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務(wù)收費定價，變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)，即由企業(yè)自行定價。

這種情況下，各地二手房交易收取中介費的方式、比例不盡相同。

根據(jù)易居研究院6月發(fā)布的報告，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%。

總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高；城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

中介費較高的城市，如成都、西安和北京，分別為2.8%、2.8%和2.7%；而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收費差異也比較大。目前，中介費大致分為三個梯隊，以北京為例，第一梯隊是大型連鎖的頭部中介公司，一般在成交價格的2.5%-2.7%，折扣余地較??；第二梯隊是規(guī)模稍小的連鎖中介，中介費在成交價的2%上下；不知名的中小中介費率在1%-1.5%，甚至在1%以下。

今年4月，住建部、市場監(jiān)管總局共同發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，在合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費方面，意見提出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用”。

從這里看，一定程度上，北京鏈家此舉是在積極響應(yīng)并落實上述文件精神。那除此之外，是否還有其他考量？

要知道，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，中介公司的日子并不好過。

貝殼亦是如此。財報數(shù)據(jù)顯示，最近幾年貝殼連續(xù)虧損，2021年虧損了5億元，2022年虧損額更是擴大到14億元。為了減少虧損壓力，2022年貝殼關(guān)閉了1萬多家門店，裁員6萬多人。

在這樣的行業(yè)背景之下，貝殼沒有太大的動力以及能力，大幅下調(diào)中介費。但是，北京不一樣。

首先，從我國房地產(chǎn)市場整體形勢來看，當(dāng)下已進入存量房時代，未來對于房產(chǎn)中介的需求是巨大的。

據(jù)國聯(lián)證券研報，未來幾年，我國經(jīng)紀業(yè)務(wù)滲透率將穩(wěn)步上漲，其中，二手房交易部分增速快于新房交易。

其次，相比于其他城市，北京市場對鏈家尤為重要，素有“糧倉”之稱。

北京是一座以存量房為交易主力的城市，據(jù)悉，北京新房、二手房交易占比達到3:7甚至更高。（上文提到，目前北京在售二手房源總量超過16萬套，在售房源去化周期超過12個月。）

官網(wǎng)資料顯示，目前北京鏈家有1000余家門店。因此，在“賣一買一”的交易常態(tài)下，北京鏈家較高的二手房中介費吃相尤其難看。

此外，北京樓市“金九月”已是板上釘釘，“銀十月”也是大概率事件。

據(jù)樂居財經(jīng)報道，自9月初落地“認房不認貸”政策后，北京二手房的成交量明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年第38周，北京二手房成交面積環(huán)比增長23%，同比增長25%，規(guī)模實現(xiàn)六連增。截至9月24日，北京二手房累計成交10447套，較8月同期上漲30.65%。

因此，在北京樓市回暖的當(dāng)下，如果北京鏈家中介費率降低到2%，很多中小型中介的生存空間將進一步壓縮，這部分份額將是北京鏈家“覬覦的肥肉”。

通過貝殼的財報數(shù)據(jù)也能看見，今年以來，貝殼平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)回升較大。

截至2023年2季度末，其活躍門店數(shù)為41076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量達409054人，較去年年底提升17%；第2季度鏈家店均經(jīng)紀人數(shù)量為18.1人，同比上升16%。

放長眼光來看，貝殼（鏈家）已經(jīng)在為未來布局了。