圖片/中房報圖庫

彭紅俠/發自北京

以“文化+地產”雙輪驅動的三湘印象，正面臨著兩大業務帶來的雙重考驗。近期，三湘印象股份有限公司（000863.SZ）發布2022年半年度報告。報告期內，三湘印象營業收入2.22億元，較去年同期減少91.52%；歸屬母公司凈利潤-6806萬元，較去年同期減少133.96%；基本每股收益0.06元/股，較去年同期減少135.29%。

作為一家地產起家的企業，三湘印象地產業務是其營業收入的主要來源。2022年上半年，三湘印象房地產銷售1.49億元，占據營業收入66.87%。不過，不足1.5億元的銷售規模在上市房企中明顯處于末位，多年未摘地土地儲備告急，亦使三湘印象面臨“無米下鍋”的窘境。

半年報數據顯示，由于長時間新增土地不足，三湘印象累計土地儲備僅剩2011年摘得的河北燕郊三湘森林海尚城16-19地塊項目，處于“吃老本”的狀態。

被三湘印象稱作雙主業之一的“文化演藝”業務，亦未能扛起企業發展的大旗。上半年三湘印象文化演藝僅收入322.76萬元，占公司整體收入的1.45%，對營業收入的貢獻非常有限。

“文化+地產”雙業難支

公開資料顯示，三湘印象前身為上海湘桃房地產開發有限公司，于1996年成立。在上海，三湘印象先后開發了芙蓉花苑、三湘花園、三湘世紀花城等多個項目，打造了“花城”“海尚”“黑森林”“廣場”等產品系，1999年就提出新建住宅應“具備開放性、智能化和人性化功能”的開發理念，并在2012年借殼上市。

圍繞著地產行業，三湘印象創辦了建筑材料加工公司、裝飾公司，也參與過餐飲、生物、醫療等新業務投資，不過2015年之前房地產開發投資業務一直是其主業。

2015年7月，三湘股份發布公告稱，為助力公司多元化發展，公司以19億元收購觀印象藝術發展有限公司100%股權，增加的旅游文化演藝業務會與房地產業務協同發展。自此，三湘印象朝著“文化+地產”的方向進行全面轉型。

對于任何一家企業來說，邁入新的領域都并非易事。2016年-2019年，三湘印象實現營業收入67.05億元、24.74億元、16.33億元、19.88億元，業績出現大幅下降。

同時，三湘印象的地產業務開始出現斷崖式下跌，甚至淪為邊緣業務。自2017年1月在杭州主城區拿下1宗地后，多年來土拍市場再也沒有出現過三湘印象的身影。公司僅剩的土地儲備燕郊項目，還因開發緩慢被深交所多次問詢。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，要保證銷售業績，土地儲備一定要跟上，燕郊房地產市場發展目前尚不明朗，一線城市對如三湘印象的中小企業而言拿地風險較大，強二線、強三線城市會成為其未來發展好的選擇。

不過，多年業績拖累、凈資產收縮之下，當前三湘印象貨幣資金不足10億元。在三道紅線收縮房企債務融資杠桿之后，三湘印象是否具備足夠的資金實力保證公司的土地投拓仍然存疑。

另一方面，三湘印象看重的文化演藝業務，也未帶來預期的發展空間。2016年-2019年，其文化演藝收入分別為1.93億元、3.49億元、0.76億元、0.73億元，占三湘印象營收比例分別為2.88%、14.11%、4.65%、3.69%。在經歷了2017年的短暫高峰之后，狀況急轉直下。

有分析人士表示，當前實景演出市場進入“疲勞期”，競爭激烈、魚龍混雜、產品老化、迭代艱難、成本難降等問題頻出，加之缺乏成熟的運營能力和資本運作能力，使得三湘印象文化演藝業務發展艱難。

公開資料顯示，在三湘印象主打的“印象”系列山水實景演出中，《印象·劉三姐》運營公司已破產重整，《印象·海南島》也在運行5年后宣告停演。

“‘文化+地產’的產業轉型，是希望憑借文創產業積累的人氣和資源，挖掘完善配套的地產業務機會，進一步增強公司的盈利能力。顯而易見，觀印象作為三湘印象在文化板塊最重要的布局，并沒有達到預期提振業績的租用，反而拖累了三湘印象的轉型發展。”上述分析人士說道。

景鑒智庫創始人周鳴岐表示，三湘印象的地產和演藝業務脫節，沒能形成聯動。“三湘印象的演藝作品，并沒有采用文旅地產綜合性投資，而都采用零投資的輕資產輸出模式。三湘印象的很多演藝作品，落地在山區，房產銷售前景不明；而在一二線城市，也沒有真正二者結合的項目落地。要真正與地產形成聯動開發，需要在目前基礎上發展業態更豐富的綜合性度假產品。”

燕郊項目如何撐場？

位于燕郊開發區科學城的三湘森林海尚城，是三湘印象首個也是唯一落址北方的作品。當前三湘印象的土地儲備中，僅剩17號和19號地，兩宗地塊總占地面積分別為7.07萬平方米、6.7萬平方米。

公開資料顯示，2011年10月，三湘印象通過公開招拍掛取得位于燕郊高新區燕高北路兩側6宗土地，包括1宗商服地塊和5宗住宅地塊。項目總用地面積為542.4465畝，總規劃建筑面積117.93萬平方米。

不過摘地多年后，該項目遲遲未開工建設，甚至引來深交所發函質詢。深交所要求三湘印象說明燕郊地塊交付進展，交付是否存在實質性障礙，充分分析說明可能存在的經營風險、對公司的影響以及擬采取的應對措施。

三湘印象表示，多年未開工建設主要系出讓方未完全交地。“多年來，16-19號住宅地塊，周圍基礎設施未達到七通一平，暫不具備交地條件。公司一直與當地政府積極溝通，盡早完善周圍基礎設施、達到七通一平,盡早完成剩余地塊交地工作。”

據其透露，2019年12月13日，在政府的幫助下，項目公司完成了16號-19號地塊的場地平整和圍合工作。三湘印象方面表示，按2019年燕郊新建商品住宅19337元/平方米的銷售均價來算，該項目未來有望貢獻超200億元的銷售收入。

時隔多年，三湘森林海尚城雖迎來實質進展，但其所處的燕郊樓市仍存一定去化壓力。為盡快回籠資金，燕郊新房市場多項目開展高傭金賣房、大范圍降價，以及買房送汽車、車位等賣房促銷大戰。

當前樓市環境下，三湘森林海尚城去化周期尚不可知，且此時其產權已縮水8年。

據一位業內人士透露，該項目位置偏僻，幾乎就是“村里冒出的樓盤”，周邊多個村鎮仍在拆遷中。此外，置業顧問宣講的配套也大多距離較遠，而且價格并不便宜，甚至比燕郊核心地段二手房還貴。

實地走訪時，也有購房人全程參觀下來，認為三湘森林海尚城主打的智能科技精裝交付略顯雞肋，與其宣稱的高價裝修標準并不匹配。類似于電動窗簾、語音控制燈光系統等智能家具設備，可以尋找市面上更便宜卻擁有相同功能的設備代替。

值得注意的是，三湘森林海尚城對外宣稱采用圣象、科勒等高端一線品牌精裝，在公示的交付標準展板含糊不清，并未有相應的品牌或型號體現。

此外，按照項目規劃，住宅東區被商業步行街分割成南北兩個部分，其小區的私密性和靜謐性也將難以保障。