當(dāng)前在上海買新房，伙伴們經(jīng)常會(huì)碰到這一類型的難題：

差不多同樣的預(yù)算，是買百平左右的3房好，還是買戶型大點(diǎn)的4房？

這一問題通常都會(huì)產(chǎn)生在沿著某一大核的不同梯隊(duì)/板塊的選擇上；也會(huì)出現(xiàn)在沿著某一軌交的不同板塊上；當(dāng)然也會(huì)出現(xiàn)在全市范圍內(nèi)的對(duì)比。

是要空間還是要地段？是要舒適還是要通勤？是要未來還是要當(dāng)下……

相信有些伙伴們還蠻糾結(jié)的，今天我們就來聊聊直播間經(jīng)常被問及的話題：

1000-1500萬預(yù)算，是選楊浦內(nèi)環(huán)約百平3房，還是浦東中外環(huán)大戶型4房？

1.

大戶型供應(yīng)少是市場(chǎng)現(xiàn)狀

結(jié)合近年來新房供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，百平左右3房（90-120㎡）一直是當(dāng)前的主流供應(yīng)，2023年這一比例已經(jīng)來到了約63.1%；

而大戶型4房（120-200㎡）供應(yīng)則有所收窄，在2023年比例約在23.9%。

大戶型供應(yīng)相對(duì)更為緊張，戶型空間更為舒適從容，加之房票珍貴，這也造就了當(dāng)前大戶型更為暢銷。（前文回顧：高分也不“淡定”，為何大戶型總是被“搶”！？）

在這種局面下，換做任何一個(gè)人，都會(huì)覺得“大大益善”。

但戶型大了，總價(jià)就貴了呀！所以，在預(yù)算差不多的情況下，選3房還是選4房，可就得好好權(quán)衡一番了。

所幸的是，當(dāng)下的土拍市場(chǎng)開始略微增加了大戶型配比，這對(duì)于改善客群來說，不失為一個(gè)好消息。但總體上來看，中小戶型將仍然是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。

2.

楊浦內(nèi)環(huán)約百平3房pk浦東中外環(huán)大戶型4房

直播間經(jīng)常被問到的4個(gè)樓盤，分別是楊浦鞍山的中海海上和集、東外灘的保利越秀和樾天匯，浦東金橋的薈萃庭和浦開云璟二期。

楊浦內(nèi)環(huán)小戶型3房和浦東中外環(huán)大戶型4房之間，在1000-1500萬預(yù)算段存在總價(jià)段重合：

下面飛哥將從二手市場(chǎng)、配套&規(guī)劃、產(chǎn)品三個(gè)范疇做個(gè)對(duì)比！

（1）二手市場(chǎng)

從板塊置業(yè)天梯圖來看，東外灘第1，金橋第2，鞍山第3。

拉開三者差距的主要是房齡和套均總價(jià)。

鞍山老破小比較多，所以房齡老拖了后腿。老破小扎堆的好處是生活配套成熟，充滿煙火氣；但劣勢(shì)就是居住人口密度過高，界面老舊，也很難有騰挪空間，發(fā)展受限。

金橋與東外灘城市界面差不多，但東外灘在套均總價(jià)上占優(yōu)，畢竟擠進(jìn)了內(nèi)環(huán)，且是濱江帶，地段上更值錢。

從二手房價(jià)上來看，鞍山板塊的品質(zhì)次新房屈指可數(shù)，板塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤是海上海新城，目前價(jià)格在11.3萬㎡左右，對(duì)比之下，倒掛空間并不多。

東外灘板塊次新房較多，標(biāo)桿樓盤陽光城濱江悅、翡麗甲第等已經(jīng)站穩(wěn)了13萬+/㎡。

目前新房價(jià)格在11.5萬㎡，對(duì)比之下，倒掛空間約13%。

金橋板塊次新房也不算多，除去板塊內(nèi)高端別墅，公寓類型標(biāo)桿樓盤就是證大家園和碧云新天地家園，成交均價(jià)在10萬/㎡左右。

目前新房價(jià)格在8.6-8.95萬/㎡，對(duì)比之下，倒掛空間在15%左右。

因此，從二手市場(chǎng)上來看：

• 鞍山的品質(zhì)商品房稀缺，但二手上漲乏力，倒掛較小；
• 東外灘和金橋的品質(zhì)商品房更多，同時(shí)因?yàn)榇嬖诖篌w量城市更新，一個(gè)在濱江帶，一個(gè)在金色中環(huán)，房價(jià)動(dòng)力更強(qiáng)，倒掛也高些。

（2）配套&規(guī)劃

鞍山的生活配套無疑是最為成熟的，板塊內(nèi)匯集了優(yōu)越的教育資源，旭輝MALL、紫荊廣場(chǎng)再加上豐富社區(qū)商業(yè)，生活便捷指數(shù)很高。

另外，鞍山鄰近虹口北外灘、瑞虹新城等繁華商圈，高能資源也能近距離享受。

只是鞍山?jīng)]有大的城市更新和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，未來的蛻變成長的空間受限。

東外灘缺乏成熟的大型商業(yè)體，眾多歷史遺跡，外加老公房各種拆遷問題，配套略微滯后。

交通是極大亮點(diǎn)。1橋2軌4隧再加上正在建設(shè)的北橫通道，板塊內(nèi)交通通達(dá)度快速升級(jí)。尤其是快速連接浦東，真正是一腳油門享受陸家嘴的所有配套。

另外重磅預(yù)期就是東外灘正在大力推進(jìn)城市更新，引入新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，按照預(yù)期規(guī)劃，到2025年東外灘將有30家以上在線新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)，導(dǎo)入至少20萬人口。

這將給東外灘帶來極大的能級(jí)煥新和升級(jí)！

楊浦濱江B站總部效果圖

金橋地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，處在浦東、浦西幾大核心節(jié)點(diǎn)之間；

因?yàn)閷儆谄謻|發(fā)展較早的“元老”，板塊內(nèi)配套比較完善，尤其6軌交環(huán)伺，交通通達(dá)度非常高。

而且金橋自身也是產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，已被列為城市副中心，和張江平級(jí)。金橋城市副中心&滬東船廠&金鼎天地也是浦東近年來大張旗鼓建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。

特別是金橋副中心，目前已經(jīng)啟動(dòng)，從規(guī)劃角度來看，這里將投入建設(shè)13棟100-330米不等的超高層建筑群，未來將成為非常漂亮的天際線。

借著“金色中環(huán)”的發(fā)展機(jī)遇，金橋的未來發(fā)展還有充分的想象空間。

因此：

• 從當(dāng)前的配套成熟度來看，鞍山靠前，而東外灘和金橋大致相當(dāng)；
• 但從未來成長空間來看，東外灘和金橋占優(yōu)，鞍山的天花板則已基本定型。

（3）產(chǎn)品品質(zhì)

這里挑重點(diǎn)說！

首先，薈萃庭和浦開云璟都是當(dāng)下大熱的TOD住宅，商業(yè)、辦公、樞紐、住宅等多維業(yè)態(tài)，未來的生活方式無疑是非常方時(shí)尚便捷的。

薈萃庭為巨峰路TOD項(xiàng)目，6/12巨峰路雙軌交匯，住宅與地鐵之間以風(fēng)雨連廊連接；自身規(guī)劃超18萬方的商業(yè)，相當(dāng)靜安嘉里中心商業(yè)的2倍，未來也將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。

浦開云璟為中環(huán)罕見的超級(jí)城市綜合體，整個(gè)云璟生態(tài)社區(qū)，將打造包括約30萬平方米的國際甲級(jí)寫字樓、10萬平方米的華潤萬象天地購物中心和國際知名的凱悅酒店。

中海海上和集也是綜合體，但不屬于TOD。項(xiàng)目不僅有商品房，還包含建面約5000㎡的復(fù)合商業(yè)、建面約900㎡鄰里中心，甚至還有近萬方的獨(dú)棟企業(yè)公館。

保利越秀和樾天匯則是市中心城市更新住宅，將打造近零能耗社區(qū)。

其次，論社區(qū)居住舒適度，首推浦開云璟二期。

浦開云璟二期容積率2.0，是四者中最低的，社區(qū)環(huán)境舒適度比較高；且張家浜楔形綠地環(huán)伺，周邊分布著不少高端低密別墅，整體居住體驗(yàn)感相對(duì)不錯(cuò)。

另外，浦開云璟二期無連廊，不封陽臺(tái)；待推主力戶型為85㎡2房&97/120㎡3房&140㎡4房，共計(jì)套數(shù)約620套。

再次，論小環(huán)境和居住界面，保利越秀和樾天匯起來的更快。

項(xiàng)目周邊已經(jīng)聚集了仁恒海上源、金隅外灘東和保利建工海玥天匯，這些小區(qū)均已售罄，未來交房入住后居住氛圍比較優(yōu)秀。

而中海海上和集周邊多為老破小，界面很難有所改觀。

薈萃庭為超高層，為24-31層，有連廊，未來周邊需要持續(xù)更新；浦開云璟二期也一樣，現(xiàn)在放眼望去還是一片空曠。

3.

最后總結(jié)

4盤pk，從幾個(gè)指標(biāo)來看：

• 論當(dāng)下配套成熟度，中海海上和集＞保利越秀和樾天匯＞薈萃庭>浦開云璟二期;
• 論軌交距離，薈萃庭>浦開云璟二期>保利越秀和樾天匯>中海海上和集;
• 論未來發(fā)展?jié)摿?，保利越秀和樾天匯>薈萃庭=浦開云璟二期＞中海海上和集;
• 論入圍分，浦開云璟和薈萃庭要求中高分，中海海上和集和保利越秀和樾天匯中低分都可入圍。

總體而言，4個(gè)項(xiàng)目都是千萬級(jí)比較熱門的選擇，各有各的精彩，且都是板塊內(nèi)稀缺的供應(yīng)，只要能買到，都是好事。

你是愿意選楊浦內(nèi)環(huán)小戶型3房還是浦東中外環(huán)大戶型4房呢？歡迎評(píng)論區(qū)一起聊聊哦~