好久沒寫光谷東了，因為問的人少了。

特別是從去年開始，投資潮退潮后，咨詢我光谷東的人明顯少了很多。

投資就是這樣的，來的快，去的也快。

但是，這代表光谷東沒有價值了嗎？

我不這樣認為。

縱觀武漢，產業基礎雄厚、創新企業聚集的，還只有光谷東。

那么，光谷東，還買不買？怎么買？今天我來講講。

講之前，先請大家點擊下面標題，了解下我一直以來對光谷東的判斷：

《抄底光谷東》

《光谷東樓市的殘酷現實》

《狂飆突進后的光谷東》

針對光谷東的一些樓盤，我也做出過點評，也可以點擊閱讀：

《那些3萬買光谷東的人，我特別不理解》

《光谷東，這些樓盤最好別碰》

《光谷東最低價新盤，沒你想的那樣香 》

《光谷東樓市的“內卷之王”》

今天，我再來總體梳理下。

光谷東到底有沒有前途？

我覺得要冷靜看待。

一方面有華為等大廠在，還有一批創新型的中小企業，確實經濟有活躍度。

另一方面，光谷東已經被泛化，葛店都敢稱光谷東了，所以不要一聽光谷東就激動。

光谷東最好的地方，就是在朗詩里程所處的光谷中心城那一帶幾個房子，入住率相對高一些，換手率還不錯。

說到光谷東的學校，那就不談了，這恐怕是光谷東最大BUG。

當然客觀來說，對于一個從從無到有的區域來說，要建成名校，確實要起碼10年以上的時間，需要有個過程。

我擔心的問題是，光谷東因為學校不佳，逼得區域內高凈值人群，去關山大道，甚至武昌、漢口去買房子，區域最終出現空心化，或者潮汐式，白天在這里上班，晚上都走了。

不要覺得這是危言聳聽，在全國，很多高新區都存在這樣的問題，就是公共配套薄弱，最后都變成了掙錢的地方，而非生活的地方。

光谷東頂尖樓盤

光谷東我覺得有價值的就是光谷中心城，光谷中心城最好的就是下面幾個，當然，以二手房為主了。

小區比較好的中建光谷之星、中糧光谷祥云、龍湖光谷城、光谷創新天地，新房中，香港置地元廬、洺悅天璽，比前幾年二手房產品明顯好些，但元廬位置略偏靠近高速。

1、光谷創新天地

創新天地品質不錯，但是位置不夠好。。

光谷創新天地，買哪期哪些樓及戶型比較好？大平層是否可以優先考慮？

二期12層樓小高層185平那種挺好，一期也有8層的洋房，203平和244平，戶型不是很好。

光谷創新天地二期185的戶型比較好，陽臺大，廚房方正，但是二期外立面像寫字樓一樣，一期戶型差些，但是離地鐵口商業近些。

2、光谷188

光谷國際188的地段、周邊的學校、生活商業、到地鐵和主干道距離在光谷東第一梯隊的。

188三期風格最好，但是沒有滿二，一二期裝修有點不協調。

光谷國際188的地段、周邊的學校、生活商業、到地鐵和主干道距離在光谷東第一梯隊的，價格也是高位而且穩定，相對來說，買二手房的付出了很高溢價。

光谷國際188單價一般要23000-24000。

光谷東130平左右四房很稀缺，過幾年換房潮是差異化產品，188那種128平的三房供應量太多了。

3、中建光谷之星

中建光谷之星169的有看建筑科技博物館的戶型，也有通過餐廳和廚房窗看驛山高爾夫的戶型。

總體來看，價格嚴重偏高。但是房東不差錢，似乎愿意大幅降價的也不多。

4、中糧光谷祥云

祥云公攤小，戶型浪費少，靠高新大道，出入方便。

中糧光谷祥云相對位置差一些，而且周邊住宅小區少，生活氛圍差些，周邊底商少，很多時候不方便。小區的大堂、車庫、景觀比188時尚，這些公區的跌代會讓小區看起來高級時尚一些。

中糧129平是四房，靈活性高，自己住可以多一間房按個人愛好改成功能房。

中糧看什么價格入手，具體可以頭條私信我討論。

5、朗詩里程、聯投驛園

朗詩里程是片區出租率最高，換手率最高的樓盤，主要原因是因為中小戶型居多，相對來說說總價便宜一些。

一些粉絲問，目前價格比之前回落了，以后還有上漲空間嗎？

我認為，朗詩有上升空間，因為在整個光谷中心城，朗詩這些年來位置不錯，流動性不錯，也好出租，現在回調價格后是個機會。

但是另一方面，朗詩房齡長、人車不分流，時間快十年了，一般房子到了十年，價格就賣不動了。

所以，你怎么看呢？

聯投驛園也是類似情況，和朗詩里程一樣，品質不算高，但是靠地鐵站相對近。

6、香港置地云廬

房子確實不錯，但是價格確實離譜了，基本就是割外地來武漢韭菜的盤。

7、洺悅天璽

價格高的主要原因還是當初拿地的地價高，而并非品質有多高。

回答幾個問題

1、麻煩分析下中糧光谷祥云和光谷188小區，對比分析優劣勢？光谷祥云3區130平，和188小區2期128平戶型，謝謝 另外光谷祥云那邊的污水處理廠影響有多大？3區離得稍微遠一點會不會好點？

答：光谷國際188的地段、周邊的學校、生活商業、到地鐵和主干道距離在光谷東第一梯隊的，價格也是高位而且穩定，相對來說，買二手房的付出了很高溢價。

中糧光谷祥云相對位置差一些，而且周邊住宅小區少，生活氛圍差些，周邊底商少，很多時候不方便。小區的大堂、車庫、景觀比188時尚，這些公區的跌代會讓小區看起來高級時尚一些。

關鍵看價格，中糧如果價格比188低，我會選便宜的。

一個是覺得高溢價劃不來。

二是中糧129平是四房，靈活性高，自己住可以多一間房按個人愛好改成功能房。

三是光谷東130平左右四房很稀缺，過幾年換房潮是差異化產品，188那種128平的三房供應量太多了，沒有非買這個小區的理由。

中糧小區北面那個污水處理廠準備拆，但要等豹獬的污水處理廠二期建成后才會拆，還要等。

2、洺悅天璽和文投·萬和競界（考慮小高層和洋房），哪個更值得入手？

答：洺悅天璽在光谷東新房價格算可以的。但是和二手房比起來其實價格沒有優勢。你可以對比下光谷創新天地，還有光谷188的二手房。

文投·萬和競界國企做的房子，不說了。

買光谷東，大家還有什么問題，可以咨詢我，頭條私信我。