上一系列中，我們介紹了整個靜安新城周邊環境、基礎設施配套，并且詳細已介紹了靜安新城第一組團小區一區至四區的漲跌情況。通過比較我們知道，三區跌幅最大，跌幅超過20%，其他依次第四區15%，第一區跌幅14%，第二區跌幅12%左右。那么放眼整個靜安新城12區，總體跌幅如何呢？整個靜安新城居住區明顯的優缺點又在哪里？就其價格角度，那里是否值得置業呢？為求客觀，昨天下午，我花費3個小時，到該大型社區里面，細致轉悠了一番，一區至十二區，我全部走遍。今天，我們介紹一下后面的8個區域情況，說一下親身體會，不隱瞞任何缺點，爭取給大家提供客觀的置業參考。

昨天，我們介紹了本小區第一組團一區至四區，現在我們介紹第二組團，即五區和六區房子以及組團內情況。第二組團內，五區在東，六區在西。

五區西面沿著新涇港天然河，北靠宜山路，南依田林路，相對獨立的一個小區，1997年左右竣工，總計90幢建筑組成，有房子1186套，都是6至7層多層，沒有電梯。梯戶比上，80幢都是1梯2戶；只有10幢是1梯3戶，分別是59號、63號、71號、75號、82號、85號、93號、96號、81號和92號?？梢哉f，梯戶比相當理想；戶型上，小區戶型比較方正，得房率也比較高。故此，本區內房子均價相對較高，目前掛牌均價在7萬左右。小區內，4樓，65平方，掛牌458萬，單價6.99萬，都被認為是超級便宜者。

我們再看看成交記錄，比較一下，看看一年內跌幅。去年8月，小區成交記錄，66平方，2樓，550萬成交，單價8.3萬；52.84平方，3樓，成交價405萬，單價7.66萬單價。去年同時期成交，均價在7.8萬左右。看看如今，掛牌均價7萬左右，成交記錄，今年7月，52.27平方，2樓，成交價，295萬，單價5.64萬；今年8月，66.94平方，5樓，420萬成交，單價6.27萬，目前成交均價基本上6.2萬左右。同時期比較，每個平方跌掉1.6萬左右。也就是說，靜安新城五區，同比去年此時，跌幅超過20%。

靜安新城六區與五區為鄰居，北靠宜山路，西依龍茗路，南是田林路。中間被一條南北走向的弄堂分割開來。五區與六區中間，嵌入這里著名的學?！邔殞嶒炛袑W，增加了這里的文化氛圍。六區與五區不同，六區比較復雜，由三部分組成，最北面是九歌茗園；中間中學東北角是一種九歌中庭，樓下是菜市場；南面挨著田林路是靜安花苑二期。

九歌茗園，2004年竣工。

由16幢11至13層小高層建筑組成，為純板式建筑，除去21號和24號為1梯3戶外，其他都是1梯2戶。戶型方正，得房率高，主力戶型為2房和3房，偶有1房戶型。2房面積在88至101平方之間，戶型超級好，一種是一房南，一房北，廳南部；一種是兩房南，廳中間南北通，飛機戶型。3房面積在107到127平方之間，都是南北通，107平方為一南二北，120平方以上是二南一北之飛機戶型。1房戶型之配角，也是朝南。

可以說，九歌茗園戶型好，房子新，故此價格也比較貴。目前掛牌均價9.5萬元左右。去年8月有2套成交記錄，均價在10萬元/平方左右；如今，小區成交不多，6月一套成交記錄是9.1萬的均價。按照目前情況，成交均價應在9萬左右，同比去年跌幅11%左右。

九歌中庭，就是那么一幢小高層小面積公寓式商住房。

2梯19戶，171個單元，皆為小面積，樓下是菜市場，獨立一幢，又不是住宅，沒有任何比較意義，故此我們略過，下面看靜安花苑二期情況。 靜安花苑二期，位于七寶實驗中學南側，西沿龍茗路，南沿田林路。2002年竣工，相對比較新，總計只有14幢，154戶房子。14幢都是總高6層，1梯2戶，面積較大，都是2房和3房，面積段在84到127平方之間，戶型方正，得房率高，房齡較新，很受人們歡迎。目前，小區掛牌在售就三兩套，掛牌均價在8萬多點?？催@個小區漲跌很難，因為小區太小，成交很少，今年的成家記錄為6月，3樓，85平方，7.96萬元/平方。按照目前掛牌均價，下降不多。

綜合整個六區情況，只能去九歌茗園做代表，整體跌幅在11%上下。如果說原因可能就是房齡比較新的緣故，畢竟都是2002年以后竣工的。

以上是靜安新城第二組團的情況，下面我們就介紹第三組團內房屋的情況。第三組團房子是龍茗路以西，田林路以北部分，包含八區、十區、十一區，昨天這幾個區的房子，我全部都進去逛過。

靜安新城八區，就是靜安花苑一期，位于龍茗路和田林路西北角。小區也不大，總計34幢，438戶，1999年竣工。都是總高5-6層的小高層，總計5排房子，沒有電梯。梯戶比上，個位數門牌號最北面一排6幢房子是1梯3戶，其他29幢都是1梯2戶。戶型設計上，2房、3房和4房都有，戶型也比較方正，標準層面積段在86到126平方之間，特殊戶型復式也有158平方和162平方者，是少數。目前小區掛牌均價在7.8萬左右，樓層好者在8萬以上單價。目前在售好樓層，90平方不到，730萬被認為性價比較高。小區目前成交均價在7.3萬元左右，去年同期大多是8萬左右，小區不是很大，成交量不是很多，綜合來看，這一期跌幅不是很多，平均跌幅在10%以內。

靜安新城十區，在八區西面，十一區東側，南鄰田林路。

本區也不大，總計有58幢，684戶物業。1997年竣工，為4到6層多層住宅，全部是1梯2戶。本區房子，皆為小戶型，都是1房、2房，1房面積段在45到52平方左右，皆是南向；二房面積段在59平方至72平方之間，為全南為南北通戶型；本區沒有3房以上戶型。整體上，得房率較高。目前在售掛牌均價6.2萬元/平方左右，1房在售51平方，好樓層報價316萬；2房在售65平方，好樓層報價390萬，都被認為是超級便宜房子。

十區漲跌如何呢？去年7月和9月成交記錄，均價在6.5萬左右；今年7月成交記錄，3樓，66平方，363萬；2樓，52平方，283萬；平均價格都在5.4萬左右。也就是說，每平方平均跌幅1.1萬元左右，綜合跌幅在17%左右，跌幅也是非常之大的。

靜安新城十一區，是靜安新城最西面的一個區。西面、北面都是大上海國際花園小區，東面是十區，南面則是十二區。十一區算是中等規模小區，總計有69幢，838戶物業，基本上都是1997年竣工，有一幢11層小高層和68幢6層多層組成，無論是多層，還是小高層，都是1梯2戶；本區戶型絕大多數都是1房、2房，偶有3房；1房面積段在42平方之49平方之間，2房面積段在61平方之66平方之間，3房戶型78平方以上。

目前本區域掛牌在售房源有14套，掛牌均價在6萬平方以上。目前在售48平方299萬、61平方379萬者都被認為是高性價比者。成交記錄上，去年7月成交均價在6.9萬左右；今年7月、8月成交記錄來看，成交均價5.8萬元左右，跌幅也在16%左右。 綜合第三組團的情況，除去靜安花苑跌幅較少，第十區、第十一區，跌幅都超過了15%。比較一下原因，第八區大面積居多，交易少，相對比較穩定。下面我們再看看第四組團的情況。

第四組團，位于靜安新城的最西南角。具體為龍茗路以西，田林路南，漕寶路以北區域，包含三個區，分別是第七區、第十二區和第九區。第七區最大，第九區最小，下面我們逐一介紹。

靜安新城七區，即九歌花園。北靠田林路，南沿漕寶路，西依龍茗路。這一區算是比較大的一區，總計有46幢，1217戶物業，又分為南區和北區，其中46號至62號為2008年竣工，50至62號為南區；其余為北區，1至6號、31至44號、15至20號為2001年竣工；其余號碼為2003年竣工。整體上來看，這一去房子比較新一些。整個小區有6層多層、8至13層小高層組成。梯戶比上，1號至54號，無論多層還是小高層都是1梯2戶；59號至62號為1梯3戶或者4戶；58號為特殊小戶型住宅，11層，2梯20戶，1房都在這棟樓。

戶型設置上，七區，九歌花園最為復雜。小區內1房、2房、3房都很多，還有部分4房戶型。1房面積在34平方到74平方之間，58號占據絕大多數；2房面積在74平方之97平方之間；3房面積在86平方到180平方之間；4房面積段在130平方到214平方之間?？傮w上來說，該小區除去58號戶型千奇百怪外，其他門牌號都很方正，得房率也比較高。

目前七區房子，掛牌出售有13套。掛牌均價58號均價在6.5萬左右，其他均價則在8萬左右的均價。看成交記錄，58號以外，去年7月到9月成交均價在8.9萬左右；今年如今7.5萬左右，同比比較，每個平方跌1.4萬左右，跌幅也超過了15%。

靜安新城十二區，是靜安新城社區的西南邊界。

南是漕寶路，西是大上海國際花園，東是七區。十二區也相對較小，1999年到2002年之間竣工?？傆嬘?7幢，680戶物業。都是總高5到7樓的多層建筑，全部是1梯2戶。是靜安新城多層建筑中比較新的小區。目前小區掛牌在售只有5套，掛牌均價在6.8萬以上。看看成交記錄上，去年7月到9月成交3套，均價在7.16萬；再看看如今，7月成交均價6.3萬，一年下跌幅度12%左右。

最后一個區域是第九區。第九區位于第四組團中間，東是七區，北是十區，西是十一區，非常之小?？傆?8幢，357戶物業，1998-2003年之間竣工，20至31號為1998年竣工，其他都是2003年竣工。都是6至7層之多層，也都是1梯2戶；戶型設置上也都是1房、2房、3房都有。目前掛牌出售只有5套，掛牌均價在6.5萬左右，成交價也在6.2萬左右，比起去年6.8萬左右的單價，跌幅大致9%左右。由于成交不是很多，這個未必很準。

寫到這里，我們把靜安新城十二區跌幅情況，均價都做了分析，現在我們可以把12區房子情況、漲跌情況，都一一呈現，現在我們再掛歸納到一塊，然后作比較，看看一年跌幅：

一區：目前成交均價6萬左右，跌幅14%左右

二區：目前成交均價5.8萬左右，跌幅12.5%左右；

三區：目前成交均價6萬左右，跌幅22%左右；

四區：目前成交均價5.5萬左右，跌幅15%左右；

五區：目前成交均價6.2萬左右，跌幅20%左右。 六區：九歌茗園，目前成交均價跌幅11%左右。

七區：九歌花園，目前成交均價7.5萬左右，跌幅15%左右。

八區：靜安花苑一期，目前均價7.3萬左右，跌幅10%以內。

九區：目前成交6.2萬左右，跌幅9%左右。

十區：目前成交價5.4萬左右，跌幅17%左右。

十一區：目前成交價5.8萬左右，跌幅16%左右。

十二區：目前成交價在6.3萬左右，跌幅12%左右

十二區之中，跌幅之首是三區，22%；跌幅第二是五區，20%；跌幅第三是十區，17%。跌幅最少的是九區（9%）、八區（10%）、六區（11%）和二區（12.5%）。跌幅超過15%的有6去，低于15%的6個區域；綜合十二區跌幅為14.45%。比較上述數據，大家發現，本社區內，房齡老的小區，面積小的區域，跌幅就更大。比如九歌茗園、靜安花園一期、九區，房齡多是2000年以后的、戶型相對偏大、單價高的小區，其價格跌幅相對就小。

另外，我昨天過去發現，靜安新城社區，有以下幾個問題：

1， 房齡老，小區內很舊。

2， 車位嚴重短缺，小區內停車比較亂。

3， 小區內道路太擁擠，十區、十一區、十二區出小區非常困難，尤其高峰市區，進出小區太難。

4， 物業管理跟不上，里面各種對壘厲害。

當然，老小區都有這樣那樣的問題?？墒?，這個大型社區，價格還是相對便宜的，目前里面很多區，5萬多單價能買到不錯的房子，那真正是不錯的！整體上倆說，靜安新城多余過渡置業，是不錯的選擇！